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Souterrain

Rechtsberatung und Informationen zu Souterrain und Miet und Pachtrecht.

Die schöne Souterrain Wohnung entpuppt sich als dunkle und feuchte Kellerwohnung? Das Souterrain oder Souparterre kann aufgrund seiner Lage Problemen ausgesetzt sein, die das Mietverhältnis beeinträchtigen können. Fehlende Genehmigung, Isolierungen, feuchte Wände, kleine Fenster, Heizkosten, Dunkelheit, Zugang zum Garten und Schimmelbildung sind ein paar Klassiker, die bei rechtlichen Fragen zu Souterrain Wohnungen auftauchen.

Die Souterrainwohnung ist rechtlich gesehen eine ganz normale Wohnung. Auf den Mietvertrag zum Souterrain sind die gesetzlichen Vorschriften über Wohnraummietverträge anwendbar.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist eine Souterrain Wohnung?

Bei der Souterrain Wohnung handelt es sich um eine ganz normale Wohnung, jedoch mit der Besonderheit, dass sie im Untergeschoss oder auch Kellergeschoss eines Gebäudes liegt.

Das bedeutet, dass sich die Räume der Wohnung unterhalb der Erdoberfläche bzw. im Keller befinden. (von Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel)

Kann jeder Keller in eine Souterrain Wohnungen umgewandelt werden?

Hauseigentümer vermieten oft wissentlich oder unwissentlich Wohnungen im Souterrain, die in ehemaligen Kellerräumen, Waschküchen oder Abstellräumen errichtet wurden und bei denen baurechtlich eine Nutzung als Wohnung weder eingeholt noch genehmigt ist bzw. die Räume für Wohnnutzungen nicht genehmigungsfähig sind.

Aus diesem Grunde sollten Sie sich zumindest bei einer Anmietung die Baugenehmigung vorlegen lassen. In den sog. "grün"-gestempelten Baugenehmigungsplänen müssen die Räume darin als zu Wohnzwecken ausgewiesen sein. Ansonsten ist der Ärger für Vermieter und Mieter vorprogrammiert, wenn die Bauaufsicht Kenntnis von einer unzulässigen Nutzung erhält. In diesem Fall wird die Bauaufsicht die Nutzung untersagen, mit der Folge, dass sich der Mieter eine neue Wohnung suchen muss. Zumindest kann der Mieter dann gegenüber dem Vermieter Schadensersatzforderungen geltend machen. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

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Gibt es baurechtliche Anforderungen an Souterrain Wohnungen?

Die baurechtlichen Anforderungen an "Aufenthaltsräume" und "Wohnungen" sind in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt.

Aufenthaltsräume müssen danach eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m, in Keller- und Dachgeschossen von midnestens 2,20 m haben. In Dachgeschossen muss die Raumhöhe über mindestens der Hälfte ihrer Grundfläche vorhanden sein. Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von insgesamt mindestens einem Achtel der Grundfläche des Raumes haben. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

Wie wird die Wohnfläche im Souterrain berechnet?

Wenn man die für den jeweiligen Mietvertrag maßgebliche Berechnungsmethode herausfinden will, muss man zunächst den Mietvertrag durchsehen. Finden sich dort keine konkreten Vereinbarungen, erfolgt die Berechnung nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung bzw. den Grundsätzen der II. Berechnungsverordnung. Finden sich im Mietvertrag Regelungen, sind diese bei ausreichender Klarheit und wirksamer Vereinbarung maßgeblich.

Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 –, juris). Die Rechtsprechung sieht hier auch relativ primitive Vereinbarungen, wie den Maßstab „Länge mal Breite der Grundflächen", als wirksam an (LG Saarbrücken, Urteil vom 06. März 2015 – 10 S 160/14 –, juris). (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was sind häufige mietrechtliche Probleme bei Souterrain Wohnungen?

Wenn die Souterrainwohnung wenig oder gar nicht isoliert ist, können auf den Mieter im Winter extrem hohe Heizkosten zukommen.

Zudem kann sich ergeben, dass durch die geringe Isolation die Wände feucht werden und sich Schimmel in der Wohnung bildet.

Bei Betreten einer solchen, schlecht isolierten Wohnung, ist auf den Geruch in der Wohnung zu achten. Die Feuchtigkeit verursacht einen modrigen Geruch.

Ob die Souterrainwohnung feuchte Wände hat, wenig Licht in ihr vorhanden ist und ob die Decken niedrig sind, hängt oft davon ab, ob die Wohnung nachträglich zur Souterrainwohnung ausgebaut worden ist oder von Beginn an als solche geplant wurde.

Moderne Souterrainwohnungen haben generell trockene Wände, große Fenster und hohe Decken. (von Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel)

Schimmel in der Souterrain Wohnung?

Hat sich in der Mietwohnung Schimmelpilz gebildet, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass keine baulichen Mängel zugrunde liegen. Der Mieter wiederum muss dann sein Lüftungsverhalten darlegen und beweisen. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was gilt bei Schimmel im Keller?

Ist ein zum Haus gehöriger Keller derart feucht, dass dort gelagerte Gegenstände regelmäßig Schimmel ansetzen, dann kann der Vermieter die Instandsetzung nicht einfach mit der Begründung verweigern, zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses seien die damals maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden.

Das Landgericht Berlin verurteilte den Vermieter gleichwohl zur Instandsetzung. Es ging in seiner Entscheidung davon aus, dass bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard entspricht. Dieser wird daher auch vom Vermieter geschuldet. Entspricht die Mietsache diesem Standard nicht, muss der Vermieter diesen herstellen.

Urteil des Landgerichts Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12 (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Müssen Kosten für den Aufzug mitgetragen werden, wenn dieser nicht genutzt wird?

Fahrstühle in Mietshäusern gehen oft nicht in das Souterrain, sondern beginnen im Erdgeschoss. Für Mieter oder Eigentümer einer Souterrain Wohnung ist nicht klar, ob die Kosten für den Aufzug mit übernommen werden müssen, wenn dieser nicht genutzt wird. Auch für Bewohner des Erdgeschosses stellt stellt sich dieselbe Frage.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 20.September 2006 (BGH, Urteil vom 20. September 2006 VIII ZR 103/06) klare Verhältnisse geschaffen: Er entschied, dass der Vermieter von Wohnraum die Kosten für den Betrieb eines Aufzugs durch Formularvertrag auch auf den Mieter einer Erdgeschosswohnung umlegen darf. In dem zu entscheidenden Fall waren die Beklagten Mieter einer Wohnung im Erdgeschoss einer Wohnanlage, die mit einem Aufzug ausgestattet war.

Mitvermietet waren weder ein mit dem Aufzug erreichbarer Keller noch ein Dachboden. (von Rechtsanwalt Ralf Mydlak)

Was muss beim Einbau neuer Fenster im Souterrain beachtet werden?

Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Wenn der Vermieter trotz des Einbaus von dichtschließenden Isolierglasfenstern keine Lüftungsanlage einbaut und auch keine sonstigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit schafft und den Mieter auch nicht auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweist, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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