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Vermieter

Rechtsberatung und Informationen zu Vermieter und Miet und Pachtrecht.

Der Vermieter ist im Regelfall der Eigentümer der Wohnung oder des Hauses und vermietet seine Immobilie gegen Zahlung eines Mietzins an den Mieter, der die Immobilie von ihm nutzen will. Er ist Vertragspartei des Mietvertrags. Nebenkosten, Renovierungen, Höhe der Miete etc. werden im Mietvertrag geregelt. In einem Mietverhältnis kommt es aber auch immer wieder zu Situationen, die sich nicht allein aus dem Mietvertrag ergeben. So etwa bei Sanktionen gegen Mieter, Instandhaltungen des Hauses, Besichtigungsterminen, die Übergabe der Wohnung usw. Es gibt einige Rechte und Pflichten für den Vermieter zu beachten.

Häufige Fragen & Antworten

Welche Pflichten ergeben sich für den Vermieter aus dem Mietvertrag?

Der Vermieter hat die Sache dem Mieter zu überlassen, und zwar in der im Vertrag festgelegten Art und Weise: Der vertragsmäßige Gebrauch muss gewährleistet sein und gewährleistet bleiben.

Insoweit ist der Vermieter zur Instandhaltung der Mietsache verpflichtet. Dazu gehören grundsätzlich auch Schönheitsreparaturen, die aber in der Regel vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden.   

Was sollte der Vermieter bei der Übergabe der Wohnung beachten?

Wichtig ist ein gründliches Übergabeprotokoll, in dem der Zustand der Wohnung bei Übergabe genau festgehalten wird. Vermieter sollten auf keinen Fall die Kaution vergessen. Bis zu drei Nettokaltmieten kann diese betragen. Zudem sollten der Vermieter an eine Rechtschutzversicherung oder sogar an eine Mietnomadenversicherung denken. Diese neu geschaffenen Policen bieten bis zu 9 Monaten Mietgarantie und übernehmen die Gerichts- und Räumungskosten. Doch die sind nicht Billig: Daher sollten Vermieter die Kosten und Nutzen vergleichen. (von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

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Muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen?

Ja. Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, § 556 Abs. 3 BGB. Für das Jahr 2017 muss diese also beispielsweise bis spätestens den 31.12.2018 vorliegen. Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, so kann er später keine Nachzahlung mehr geltend machen, selbst wenn eine Nachzahlungsforderung eigentlich berechtigt gewesen wäre. (von Rechtsanwalt Marko Liebich)

Darf der Vermieter einfach die Wohnung des Mieters betreten?

Mangels Vorliegen einer vertraglichen Regelung steht dem Vermieter ein Betretungsrecht nur bei Vorhandensein eines hinreichend gewichtigen Grundes zu. Als solcher kommen insbesondere die hier genannten in Betracht:
- Besichtigung des Wohnungszustandes
- Besichtigung mit Kauf – oder Mietinteressenten
- Betretung mit Handwerkern, Gutachtern oder Sachverständigen
- Behebung von Mängeln oder Schäden
- Ablesung von Messeinrichtungen
(von Rechtsanwalt Michael Kohberger)

Muss der Vermieter jede Sanierungsarbeit durchführen?

Nein. Bei sehr aufwendig zu behebenden Mängeln kann die Instandsetzung für den Vermieter unzumutbar sein. Sanierungsmaßnahmen, die nicht im Verhältnis zum Mietgegenstand stehen, muss der Vermieter nicht vornehmen. (von Rechtsanwältin Elke Scheibeler)

Können Vermieter für unvermietete Wohnungen Werbungskosten in der Steuererklärung ansetzen?

Ja. Nach ständiger Rechtsprechung können Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschieden hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 I Satz 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat.
(von Rechtsanwalt Florian Würzburg)

Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen?

Die Kündigungsgründe sind im Wesentlichen in § 573 BGB geregelt. Besonders wichtig: Pflichtverletzungen des Mieters und Eigenbedarf. Weniger relevant ist hingegen die so genannte Verwertungskündigung.

Pflichtverletzungen des Mieters: Selbstverständlich kann der Vermieter dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt. Im Vordergrund steht hierbei sicherlich die Nichtzahlung der Miete. Zahlt der Miete bei 2 aufeinanderfolgenden Monaten mehr als 1 Monatsmiete nicht oder über mehrere Monate hinweg insgesamt 2 Monatsmieten nicht, so darf der Vermieter sogar fristlos kündigen. Eile ist hier geboten, da jeder weitere Monat zu einem weiteren Mietausfall führen kann. Aber auch andere Pflichtverletzungen können einen Kündigungsgrund begründen. Die verspätete Mietzahlung, die Tierhaltung trotz Verbot, unerlaubte Untervermietung, Nichteinhaltung der Hausordnung, Beleidigungen anderer Mieter oder des Vermieters... Es sind viele Verstöße des Mieters denkbar.

Eigenbedarf: Verhält sich der Mieter vertragsgemäß, stellt der "Eigenbedarf" in vielen Fällen die einzige Möglichkeit dar, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung für sich nutzen möchten. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof nochmals klargestellt, dass es insbesondere einen Grund für eine Wohnraumkündigung darstellt, wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Wohnung zur Gründung eines eigenen Hausstandes überlassen möchten. Entscheidend hierbei ist, dass der Nutzungswunsch zumindest nachvollziehbar ist. Dem Vermieter und seinen Angehörigen ist hierbei allerdings ein gewisser Ermessenspielraum bei der Nutzung der Wohnung einzuräumen, da die Gerichte nicht in die Lebensplanung der Vermieter eingreifen möchten. Auch die Nutzung einer Wohnung zur Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit wurde zuletzt als zulässiger Kündigungsgrund anerkannt. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Was ist eine Verwertungskündigung durch einen Vermieter?

Der Vermieter hat, wenn ihm die Wohnung oder das Haus gehört, das er vermietet hat, ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Abs. 2 Nr. 3 BGB bestimmt dann, dass der Vermieter u.a. ein berechtigtes Interesse hat, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann der Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen?

Ja. Der Vermieter sollte beim Ausspruch einer fristlosen Kündigung von vornherein darauf achten, dass dieser eine Abmahnung voraus geht. In der Abmahnung sollte klar und nachvollziehbar geschildert sein, welches Fehlverhalten vorgeworfen wird. Bei Zahlungsverzug ist also eine entsprechende Tabelle oder ein Kontoauszug beizufügen, bei anderweitigen Vertragsverletzungen eine genaue Schilderung des Sachverhalts. Formulierungen wie "Sie zahlen Ihre Miete unpünktlich", "Sie sind zu laut", "Nachbarn haben sich über sie beschwert" reichen nicht aus. Wenn der Vermieter nicht selbst kündigt, muss er den Bevollmächtigten seine Vollmacht bestätigen. Die Kündigung selbst sollte so schnell wie möglich nach Kenntnis von dem Kündigungsgrund auf den Weg gebracht werden. Auf den Nachweis der Zustellung ist zu achten.
(von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Kann der Vermieter ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters haben?

Der Vermieter hat für Forderungen, die ihm aus dem Mietverhältnis entstehen (z.B. Mietzins oder Schadensersatz), ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Vermieters.
Dieses Recht entsteht, sobald der Mieter Sachen in die Wohnung verbracht hat und diese in seinem Eigentum stehen. Alle Sachen, die in der Wohnung stehen und dem Mieter gehören, können im Ernstfall die Forderungen des Vermieters sichern.

Ist der Mieter mit Zahlungen im Rückstand, kann der Vermieter dessen Eigentum pfänden und zu Geld machen.
Ausgenommen sind lediglich Sachen für den Haushalt oder solche, die für die persönliche Arbeitsleistung unentbehrlich sind. Unpfändbar sind z.B.Küchengeräte, Kühlschränke, Fernsehgeräte, Staubsauger, Haustiere, Fachliteratur.Fremde Sachen, z.B. Leihgaben an den Mieter, können vom Vermieter nicht gepfändet werden.

Muss der Vermieter Mängel der Wohnung beseitigen?

Ja. Das Gesetz gebietet dem Vermieter, die Wohnung in gebrauchsfreiem und makellosem Zustand zu übergeben und diesen Zustand zu erhalten. Den Gebrauch einschränkende oder gänzlich aufhebende Mängel an der Mietsache müssen vom Vermieter beseitigt werden. Für die Zeit, in der der Mangel vorhanden ist, kann der Mieter die Miete mindern oder sogar gänzlich aufheben. Dabei ist es egal, ob der Mangel schon zur Zeit der Überlassung bestand oder erst während der Mietzeit auftritt.

mehr dazu: Die Mietminderung

Kann der Vermieter eine Räumung der vermieteten Wohnung veranlassen?

Gegen den Willen des Mieters kann dessen Wohnung nur nach einem Räumungsprozess aufgrund eines Räumungsurteils oder Räumungsvergleichs zwangsgeräumt werden. Ein Räumungsurteil setzt mindestens eine Räumungsklage voraus, diese wiederum, dass dem Mieter wirksam die Kündigung erklärt wurde und eine etwaige Kündigungsfrist abgelaufen ist. Es gilt also folgende Reihenfolge: - Kündigung - Räumungsklage - Räumungsurteil (von Rechtsanwalt Jürgen Vasel)

Was müssen Vermieter bei einer Mieterhöhung beachten?

Bei jeder Mieterhöhung muss der Vermieter gewisse Formalien einhalten, z.B. Form, Frist und eine Begründung. Dabei kann er sich auf einen Mietspiegel berufen, auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen. Bei einem Index- oder Staffelmietvertrag sind jährliche Steigerungsraten von vornherein festgelegt. Auch bei einem Zeitmietvertrag mit einer Festmiete ist die Anpassung an eine Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Welchen Sinn hat die Mietkaution für den Vermieter

Die Mietkaution ist eine Sicherheit, die der Mieter bei dem Vermieter hinterlegt für den Fall, dass der Vermieter in Zukunft von dem Mieter etwas verlangen kann (z. B. Geld für einen durch den Mieter verursachten Schaden, den der Mieter nicht begleicht). Die Kaution kann auch als Hinterlegung für noch offene Betriebskostenzahlungen dienen.

Der Vermieter kann die Zahlung der Mietkaution jedoch nur dann verlangen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. (von Rechtsanwältin Dominique Johanna Popiel)

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