Stellplatz über Sondernutzungsrecht kaufen?

Question

Hallo!

Ich bin Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft mit 10 Parteien.

Ich überlege nun, mir einen Stellplatz, welcher dem Verkäufer der Anlage bislang gehört, zu kaufen.

Er teilt mir nun mit, dass die Stellplätze laut Teilungserklärung als Sondernutzungsrechte verkauft werden.

Worin liegt hier ein Nachteil, bzw. Vorteil im Vergleich zum "normalen Kauf"?

Danke und Grüße

Timmi

Thorsten D. · Answer

Hallo,

beim normalen Kauf erwirbst Du das Sondereigentum an diesem Stellplatz, hier nur das Recht zur ausschliesslichen Nutzung.

Der Nachteil an der Sache ist : Wenn Du ihn mal wieder loswerden willst geht das nur innerhalb der Gemeinschaft, BGH, 24.11.78, V ZB 11/77
Vorteile hast Du keine, ausser dass Du einen Platz hast um Dein Auto darauf abzustellen.

So, und jetzt zu den sich ergebenden Problemen :

Eine Übertragung ist grundsätzlich zulässig, aber sie sollte ins Grundbuch eingetragen werden.
Verkauft nämlich Dein Stellplatzverkäufer seine Wohnung, ist der Käufer nicht an Eure Vereinbarung zum Erwerb gebunden ( OLG Köln, 2.4.01, 16 Wx 7/01 ), d.h. er kann den Gebrauch des Stellplatzes von Dir zurückfordern und Du kannst Dich dann mit Deinem Stellplatzverkäufer rumärgern.
Dein Stellplatzverkäufer kann natürlich in den Kaufvertrag der Wohnung aufnehmen dass ohne Sondernutzungsrecht am Stellplatz verkauft wird, aber ob das Bestand hat ?? oder er es macht ??

Um sicher zu gehen muss also eine Eintragung ins Grundbuch erfolgen, dazu wird eine Änderung, bzw. eine Ergänzung der Teilungserklärung notwendig.
Dazu müssen allerdings nicht die anderen Eigentümer zustimmen oder zum Notar ( BGH, 24.11.78, V ZB 11/77 ), sondern nur ihr Beide. Zustimmen müssen allerdings alle dinglich Berechtigten wie z.B. Grundpfandgläubiger ( Bank ) des Stellplatzverkäufers.
Wie hoch die Kosten sind weiss ich nicht, kann man a) auf dem Grundbuchamt erfragen - dortiger Papierkram, und b ) bei einem Notar direkt - dessen Gebühren.

Alternativ kannst Du den Stellplatz auch mieten, bspw. gegen Erstattung der Kosten die jährlich auf den Stellplatz entfallen, bei geschätzten 200 - 300 Euro pro Jahr kannst lange mieten. Nachteil, wird die Wohnung verkauft kann der Käufer den Mietvertrag kündigen.

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

Timmi11 · Answer

Hi!

Danke für die ausführliche Antwort!

Soeben hat mich der Notar angerufen. Die Gesellschaft über die die Anlage damals gebaut wurde, ist an aufgelöst worden. Der Besitzer hat alles auf sich übertragen lassen. Allerdings hat man wohl vergessen die übriggebliebenen Stellplätze zu "übertragen".
Daher gehören sie jetzt vermutlich der Eigentümergemeinschaft.

Müssten beim Kauf von dieser alle Eigentümer zustimmen oder nur die Mehrheit?

Blöde, komplizierte Sache.. :-(

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

Allerdings hat man wohl vergessen die übriggebliebenen Stellplätze zu "übertragen".    Daher gehören sie jetzt vermutlich der Eigentümergemeinschaft      Vermutlich erst am 01.01.2040.    Die nächsten 30 Jahre sind sie noch nicht ersessen.      ----------------- ""

Thorsten D. · Answer

OJE OJE OJE OJE OJE..............

Ich hab das Eingangspost komplett verlesen.....
Ich hab gedacht ein anderer Eigentümer verkauft sein bestehendes Sondernutzungsrecht - dazu gilt meine erste Antwort

Aber Du wolltest ja den Stellplatz vom Bauträger - Verkäufer der Anlage - kaufen, der hatte sich vermutlich in den Erwerberverträgen das Recht vorbehalten das Sondernutzungsrecht an den bestehenden Stellplätzen auf eigene Rechnung zu veräussern, sowas passiert häufig und ist völlig problemlos.
Du hättest nen Kaufvertrag mit dem Bauträger gemacht und der hätte die Ergänzung der Teilungserklärung und Grundbucheintragung abgewickelt. Du wärst anschliessend zur alleinigen Nutzung dieses Stellplatzes berechtigt gewesen und hättest entsprechend den Regelugen der Teilungserklärung Deinen Kostenanteil an die Gemeinschaft bezahlt. Der Stellplatz wäre weiterhin Gemeinschaftseigentum, sowie jetzt auch schon.

Nur wie das nach der Liqidation des Bauträgerfirma aussieht und ob tatsächlich vergessen wurde dieses "Recht zur Veräusserung von Sondernutzungsrechten" zu übertragen kann ohne Einsicht in die Unterlagen nicht beurteilt werden.

Falls dies so wäre, müssten alle Eigentümer zustimmen....

Am Besten mit allen Unterlagen zum Anwalt und dort beraten lassen

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"Wer nicht bereit ist für sein Recht als Eigentümer einzutreten , sollte besser zur Miete wohnen"

-- Editiert am 18.06.2010 18:34

guest-12321.01.2018 10:47:44 · Answer

kann ohne Einsicht in die Unterlagen nicht beurteilt werden.      Keine Sorge, das macht schon der Notar.  Spätestens dann darfst du den wirklichen Eigentümer suchen.      ----------------- ""

Timmi11 · Answer

Danke!!

Timmi11 · Answer

Hallo!

Vor kurzem gingen wir von folgendem Sachstand aus: Bei der Übertragung der letzten Wohnung vom Bauträger an Eigentümer X, wurden 5 Stellplätze nicht erwähnt. Da Stellplätze ein Sondernutzungsrecht darstellen, müssen diese einer Wohnung zugeordnet sein. Folglich kann der Bauträger keine Stellplätze mehr besitzen und diese sind in das Eigentum der WEG geflossen.

Nach Beratung bei Notar A bestätigte dieser diese Auffassung.

Den Bauträger gibt es allerdings noch. Nun ist dieser zu einem anderen Notar gegangen. Dieser ist der Auffassung, dass die Stellplätze weiterhin Eigentum der Bauträger GmbH sind. Er will dies nun beurkunden.

Frage: Ist das rechtlich möglich? Wer prüft einen Notar? Guckt das Grundbuchamt denen auf die Finger?
Wenn ich jetzt aufgrund dieser Tatsachen einen Stellplatz kaufe, habe ich Bedenken, dass sich das in 10 Jahren als ungültiger Kauf o.ä. herausstellt...

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DumitruKurier · Answer

Mal einen Blick ins Grundbuch werfen, dann in die Teilungserklärung. Alles was nicht Sondereigentum ist, ist Gemeinschaftseigentum. Der Bautäger kann die Stellplätze nur besitzen wenn er im Grundbuch noch drin steht. Anssonst sollte die Gemeinschaft das man durch einen Anwalt prüfen lassen. Denn wenn der noch Eigentümer wäre, könnte man ihn auch an den Kosten beteiligen.

Wer das prüft: Na, die Eigentmer und deren Verwalter

guest-12321.10.2020 15:11:31 · Answer

Mal einen Blick ins Grundbuch werfen,   Mal einen Blick auf den Kalender werfen.  Die Frage ist jetzt 8 Jahre als. Meinst Du wirklich der TS interessiert sich noch für Antworten?        -- Editiert von Tobias F am 04.09.2018 13:26