Hallo,
ich bin der Meinung, dass wir für unsere Wohnung zu hohe Kosten an Allgemeinstrom haben. 2 Mieteinheiten.
Hausflur + Keller = 6 Leuchten à 60 W
2013: 316,02 € -> entspricht 867,95 kWh (Beleuchtungsdauer/Tag = 6,61h)
2014: 383,79 € -> entspricht 1131,85 kWh (Beleuchtungsdauer/Tag = 8,61h)
2015: 402,98 € -> entspricht 1206,58 kWh (Beleuchtungsdauer/Tag = 9,18h)
2016: 257,53 € -> entspricht 640,19 kWh (Beleuchtungsdauer/Tag = 4,87h)
Zum Vergleich: Wir Verbrauchen über das komplette Jahr ca. 1400 kWh in einem 2-Personen Haushalt.
Der Vermieter wohnt im Haus nebenan. Zudem betreibt der Vermieter ein Büro. Das Büro befindet sich im selben Haus wie die Mietwohnungen. Der Eingang zu den Mietwohnungen und der Eingang zum Büro ist im 90° grad Winkel angrenzend. Es befinden sich im Eingangsbereich eine Außenbeleuchtung, bestehend aus 4 Spots und Bewegungsmelder. Zudem noch eine Beleuchtung, welche im Eingangsbereich angesiedelt ist. Darf der Vermieter die Stromkosten der Außenbeleuchtung komplett auf die Mieter umlegen ?
Laut meinem Verständnis sollten die Beleuchtungskosten für den Hausflur + Keller auf die beiden Mieteinheiten umgelegt werden, die Kosten für die Außenbeleuchtung jedoch qm-bezogen auf 3 Einheiten (2 Mieteinheiten + gewerblich genutztes Büro).
-- Editier von GSXR750 am 06.06.2017 20:57
-- Editier von GSXR750 am 06.06.2017 20:59
Betriebskosten Allgemeinstrom fehlerhafte Berechnung ?
Zitat :Hausflur + Keller (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage für Garage, Stellplatz, Keller etc. ) = 6 Leuchten à 60 W
Und der Rest?
Zitat :Darf der Vermieter die Stromkosten der Außenbeleuchtung komplett auf die Mieter umlegen ?
Wenn seine Anteile auch da mit beleuchtet werden, wird er sich auch daran beteiligen müssen.
Es wird sowohl von Allgemeinstrom als auch von Allgemeinbeleuchtung gesprochen.
Die Allgemeinbeleuchtung ist nur ein (kleiner) Teil des Allgemeinstroms.
Also bitte mal näher erläutern:
Handelt es sich bei den genannten Kosten/Verbrauchswerten wirklich nur um Allgemeinbeleuchtung?
Wenn ja: Wie hoch ist Strom-Kosten/Verbrauch des sonstigen Allgemeinstroms - d.h. für Heizung/Warmwasserbereitung (insbesondere die Pumpen!) und sonstige Haustechnische Anlagen - und wie werden diese Kosten umgelegt?
Der Durchschnitt für die Betriebskostenart Allgemeinstrom in Deutschland ist 5 Cent pro Monat und Quadratmeter, alles was deutlich drüber liegt, muss der Vermieter begründen können.
https://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel/bks-ueberblick.html
Zitat :Der Durchschnitt für die Betriebskostenart Allgemeinstrom in Deutschland ist 5 Cent pro Monat und Quadratmeter, alles was deutlich drüber liegt, muss der Vermieter begründen können.
https://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel/bks-ueberblick.html
Quatsch, soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart, können Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden.
Zitat :Zitat :Der Durchschnitt für die Betriebskostenart Allgemeinstrom in Deutschland ist 5 Cent pro Monat und Quadratmeter, alles was deutlich drüber liegt, muss der Vermieter begründen können.
https://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel/bks-ueberblick.html
Quatsch, soweit im Mietvertrag wirksam vereinbart, können Kosten in tatsächlich angefallener Höhe abgerechnet werden.
Hat irgendwer das Gegenteil behauptet? Der Vermieter muss die Kosten begründen können, hatte ich geschrieben, nicht dass überdurchschnittliche Kosten per se nicht abrechenbar seien.
Wie bei allen Nebenkosten, müssen auch die für den Allgemeinstrom wirtschaftlich sein, nur weil der Vermieter ein Faible für die Beleuchtung der Außenfassade mit Lichterketten hat, kann er deren "tatsächlich angefallene Stromkosten" nicht auch gleich dem Mieter aufs Auge drücken.
-- Editiert von Burkhard-Coesfeld am 07.06.2017 14:22
Zitat :alles was deutlich drüber liegt, muss der Vermieter begründen können.
Schlicht falsch.
Denn auch alles was darunterliegt muss der Vermieter begründen können.
Zitat :Zitat :alles was deutlich drüber liegt, muss der Vermieter begründen können.
Schlicht falsch.
Denn auch alles was darunterliegt muss der Vermieter begründen können.
Hallo Herr van Sell,
ich glaube, Sie verwechseln bloß zwei Sachen, nämlich BELEGEN (muss der Vermieter immer auf Nachfrage) und BEGRÜNDEN.
Begründen muss er eine ordnungsgemäße, nachvollziehbare Abrechnung per se nicht (AG Wiesbaden WuM 2014, 538), bei nicht nachvollziehbar hohen Kosten gibt es eine solche Begründungspflicht dagegen schon (AG Brühl WuM 91,121 für die Stromkosten, AG Mönchengladbach-Rheydt WuM 2007,128 bzgl. Versicherungskosten, oder auch zu den Hausmeisterkosten: KG Berlin NZM 2006, 294; LG Kiel WuM 96, 628).
Herzliche Grüße
-- Editiert von Burkhard-Coesfeld am 07.06.2017 19:40
Nach Rücksprache mit dem Vermieter laufen über den Allgemeinstromzähler nur die Flur + Kellerbeleuchtung, ein 8W Unitymedia Fernsehanschluss und die Heizungsanlage (Ausgelegt für 2 Mietwohnungen und ein großes Bürogebäude). Bei großzügiger Berechnung, 1h Betrieb für jede Lampe, und das jeden Tag des Jahres , sowie einen Dauerbetrieb der TV Anlage (8760h/Jahr) komme ich geschätzt auf maximal 201,48 kWh (51,74 €/Jahr). Der Wert müsste eher noch drunter liegen, da von beiden Mietparteien sehr darauf geachtet wurde, kein unnötiges Licht brennen zu lassen.
Gezahlt wurden für den Allgemeinstrom jedoch:
2013: 316,02 € (611 % über Berechnung)
2014: 383,79 € (741 % über Berechnung)
2015: 402,98 € (779 % über Berechnung)
2016: 257,53 € (498 % über Berechnung) Anbieterwechsel Strom/Gas
Lt. Aussage des Vermieters verbraucht die Heizung da wohl doch etwas mehr Strom. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage wird nicht separat erfasst. Dieser wird zu 5 % der Gesamtenergiekosten der Heizung herausgerechnet und unter den 3 Einheiten Quadratmeter abhängig aufgeteilt. Der Rest des Allgemeinstroms geht allein auf Kosten der Mieter.
Kann der Vermieter das so machen, vor allem , da der Großteil der Heizungsanlage für den gewerblichen Betrieb genutzt wird ?
Zum Vergleich: 1. Mietwohnung 55qm 2. Mietwohnung 79qm 3. Bürogebäude 552,23qm
Es ist ja offensichtlich, dass etwas bei der Berechnung nicht stimmen kann.
-- Editiert von GSXR750 am 07.06.2017 21:07
Zitat :ich glaube, Sie verwechseln bloß zwei Sachen, nämlich BELEGEN (muss der Vermieter immer auf Nachfrage) und BEGRÜNDEN.
Genau genommen muss der Vermieter weder das eine noch das andere. Das einzige was er dann muss, ist zu akzeptieren, das er genau deshalb dann die Klage verloren hat und zückzahlen muss. Naja, genau genommen muss er nicht einmal das akzeptieren, sondern nur zahlen.
Ein Beleg kann auch eine Begründung sein.
Und für einen unschlüssigen Beleg sollte der Vermieter spätestens vor Gericht eine gute Begründung haben. Auch wenn er unter dem Durchschnitt irgendwelcher Phantasietabellen vom Mieterbund liegt.
Zitat :Bei großzügiger Berechnung, 1h Betrieb für jede Lampe, und das jeden Tag des Jahres , sowie einen Dauerbetrieb der TV Anlage (8760h/Jahr) komme ich geschätzt auf maximal 201,48 kWh (51,74 €/Jahr).
Die großzügige Berechnung liegt total daneben, die Übergabeverstärker haben eine Leistungsaufnahme von 25 Watt bei den ganz neuen, bis hin zu 40 Watt, aber das bei Gleichstrom. Für das billige Steckernetzteil kann man bestenfalls mit einem Wirkungsgrad von 60% rechnen, damit sollte man zwischen guten 40 Watt und 75 Watt Dauerverbrauch rechnen. Also angefangen von 350 kW/h bis 650 kW/h ist alles möglich.
Nächste Frage, wie melden sich die Besucher an? Hängt da eine Kuhglocke vor der Tür mit Seilzug, oder gibt es gar eine Klingelanlage /, noch schlimmer Sprechanlage?
Wird die Türe manuell geöffnet,oder gibt es einen Türöffner?
Sind wohl ein paar Dinge welche immer mal untergehen oder übersehen werden.
Zitat :Dieser wird zu 5 % der Gesamtenergiekosten der Heizung herausgerechnet und unter den 3 Einheiten Quadratmeter abhängig aufgeteilt. Der Rest des Allgemeinstroms geht allein auf Kosten der Mieter.
Das ist völlig willkürlich und unzulässig. Entweder lässt der Vermieter einen Zähler für die Heizung einbauen und legt den erfassten Strom dann nach nach Heizenergie-Verbrauch um, oder der gesamte erfasste Strom wird nach Quadratmetern umgelegt, dann zahlt die kleinste Wohnung mit ihren 55qm für 2016
257 € x 55 qm / 686 qm Gesamtfläche = 20 Euro Allgemeinstrom/Jahr und fertig.
Entweder nach Quadratmetern, oder separate Erfassung des Heizungsstroms und dann Umlage nach Heizenergie-Verbrauch. Der Vermieter darf nicht einfach willkürlich schätzen, wie groß der gewerbliche Anteil am Verbrauch ist - und genau das tut er mit seiner seltsamen 5 %-Quote.
-- Editiert von Burkhard-Coesfeld am 08.06.2017 08:41
Zitat :
Lt. Aussage des Vermieters verbraucht die Heizung da wohl doch etwas mehr Strom. Der Betriebsstrom der Heizungsanlage wird nicht separat erfasst. Dieser wird zu 5 % der Gesamtenergiekosten der Heizung herausgerechnet und unter den 3 Einheiten Quadratmeter abhängig aufgeteilt. Der Rest des Allgemeinstroms geht allein auf Kosten der Mieter.
... nochmal zum Verständnis:
Der Allgemeinstromzähler erfasst für 2017, sagen wir mal 1000 € Stromkosten.
Die Heizkosten betragen für 2017 sagen wir mal 5000 €.
Dann beschließt der Vermieter einfach, dass 5 % von diesen 5000 Euro der Stromverbrauch der Heizung war, also 250 Euro.
Er zieht die 250 € von den erfassten 1000 Euro ab, und teilt die 750 € zwischen den beiden Wohneinheiten auf, und die 250 Euro, die er sich aus den Fingern gesaugt hat, teilt er nach Quadratmetern auf?
Hab ich die geniale Berechnungsmethode Ihres Vermieters so richtig verstanden?
Zuerst sollte man mal ungeeignete Firlefanzien von tatsächlichen Fehlern trennen:
Eine Schätzung der Heizungs-Betriebsstromkosten und die "seltsame 5 %-Quote" sind seit vielen Jahren anerkannt
(zwar ein Urteil zum WEG-Recht, aber mit Verweis auf's Mietrecht)
https://www.jurion.de/urteile/bgh/2016-06-03/v-zr-166_15/
14 (2) Wird der Betriebsstrom - wie häufig (vgl. Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91) und auch hier - nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 - VIII ZR 27/07
, NZM 2008, 403
Rn. 32; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., Rn. 312; Lammel, Heizkostenverordnung, § 7 Rn. 91). Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 123: zwischen 3% und 6%; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 30: zwischen 4% und 10%; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5930: 8% bis 10%; MAH MietR/Gies, 4. Aufl., § 24 Rn. 308: nicht mehr als 5 %) oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht (näher Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91). Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.
oder z.B.
http://www.iww.de/mk/archiv/betriebskosten-heizungsstrom-vermieter-muss-schaetzung-erlaeutern-f17277
(man beachte hier auch: die Schätzung/Schätzungsgrundlage kann ggf. auch noch im Prozess erläutert werden!)
Und NEIN - der gesamte erfasste Strom darf nicht nach Quadratmetern umgelegt werden, zunächst sind die Heizungs-Betriebsstromkosten davon zu trennen!
Erst danach sind wir in diesem speziellen Einzelfall bei dem Problem, dass der verbleibende Allgemeinstrom nur zwischen 2 Nutzerparteien und nicht zwischen den tatsächlichen 3 Nutzerparteien (inkl. Bürogebäude) aufgeteilt wird > aber natürlich nach anteiliger Fläche und nicht zu je 1/3!
Hierin liegt der Fehler.
M.E. ist auch der verbleibende Allgemeindstrom noch zu hoch.
Wurde denn schon überprüft, ob das Bürogebäude überhaupt einen separaten Strom-Verbrauchszähler hat?
Läuft vielleicht Bürogebäude-spezifische Beleuchtung (nächtliches Flutlicht als Einbruchsschutz) o.Ä. über den Allgemeinstromzähler?
Zitat :
Eine Schätzung der Heizungs-Betriebsstromkosten und die "seltsame 5 %-Quote" sind seit vielen Jahren anerkannt
(zwar ein Urteil zum WEG-Recht, aber mit Verweis auf's Mietrecht)
ok, das wusste ich nicht, trotzdem scheinen mir diese Urteile hier nicht so ganz zu passen, denn in einem Haus mit ausschließlich Mietwohnungen ist es vom Resultat her relativ egal, ob man 3 % oder 6 % Stromkosten für die Heizung annimmt, und damit dann vielleicht 15 % oder 30 % des gesamten Allgemeinstroms nach einem etwas anderen Schlüssel unter den Bewohnern verteilt, als den übrigen Allgemeinstrom - ODER ob es wie hier darum geht, einen 10x so großen Batzen aus dem Allgemeinstrom nicht anders zu verteilen, sondern ganz rauszurechnen.
Rechtlich wird sich zu diesem Spezialfall kaum ein passender Präzedenzfall finden lassen.
Aber jetzt lass doch den Fragesteller erstmal das Drumherum um den verbleibenden großen Batzen klären.
Das ist doch viel sinnvoller als Nebenkriegsschauplätze mit noch dazu rechtlich fehlerhaften Argumenten aufzutun.
> inwiefern ist das Bürogebäude an der Verursachung der Allgemeinstromkosten beteiligt?
> gibt es vielleicht "Gemauschel" bei den Zählern - läuft Stromverbrauch des Bürogebäudes vielleicht sogar direkt über den Allgemeinstrom?
Hallo,
sorry das ich mich jetzt erst wieder zu dem Thema melde.
Wir haben den Vermieter, bzw. den dafür verantwortlichen Mitarbeiter gebeten, uns die Berechnung für den Allgemeinstrom zu erläutern. Dies wäre jedoch nur möglich gewesen, wenn wir die Kosten für die Neuberechnung übernommen hätten. Dieser ganze Stress und die Uneinsichtigkeit war uns am Ende zu viel und wir haben es dabei belassen. Wir hatten bei der Nebenkostenabrechnung 2016 einen offenen Betrag von 15,86 €. Der Vermieter lies ausrichten, wenn es nur darum ginge, dass wir diesen Betrag nicht zahlen möchten, wir diesen nicht zahlen müssten.
Mittlerweile gibt es die Abrechnung für 2017 . Hier hat sich beim Allgemeinstrom einiges getan:
2013: 316,02 €
2014: 383,79 €
2015: 402,98 €
2016: 257,53 €
2017: 55,67 €
Der Vermieter hat hier augenscheinlich nachgebessert.
Besteht die Möglichkeit, dass ganze Rückwirkend anzufechten ?
Danke im voraus.
Zitat :Dies wäre jedoch nur möglich gewesen, wenn wir die Kosten für die Neuberechnung übernommen hätten.
Das ist schlicht Unfug, die korrekte Berechnung seiner fehlerhaften Berechnung hat kostenlos zu erfolgen.
Wann genau habt Ihr die Abrechnung 2016 erhalten? Wenn das mehr als 12 Monate her war, ist der Drops gelutscht.
Zitat:Wir hatten bei der Nebenkostenabrechnung 2016 einen offenen Betrag von 15,86 €. Der Vermieter lies ausrichten, wenn es nur darum ginge, dass wir diesen Betrag nicht zahlen möchten, wir diesen nicht zahlen müssten.
Die Zustimmung zu diesem Vorschlag kann man außerdem als Verzicht auf einen Einspruch werten.
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