allgemeines Vorkaufsrecht vs. Mietervorkaufsrecht

Question

Guten Morgen & gesundes Neues allerseits und nach langer Zeit mal wieder eine Frage von mir:

Person A hat eine Immobilie geerbt, auf die das Bundesland Vorkaufsrecht hat (Modrow-Gesetz).
Person B wohnt seit 2 Jahren zur Miete in der Immobilie, also als Mietpartei von A.
Generell wuerde B die Immobilie gern kaufen, was aber aufgrund allg. Vorkaufsrecht ein Problem mit sich bringt.
Stellt sich die Frage: wenn A die bereits an B vermietete Immobilie nun verkaufen will, hat B (generell? oder nur nach Vereinbarung?) Mietervorkaufsrecht (nach BGB). Zaehlt das hoeher als das allg. Vorkaufsrecht (nach BauGB)?

Viele Gruesse,
Olliminator

hh · Answer

B hat nur dann ein Vorkaufrecht nach BGB, wenn die Wohnung nach Abschluss des Mietvertrages in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde. Bei einer Mietdauer von nur 2 Jahren ist das zwar theoretisch denkbar aber unwahrscheinlich. Wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, dann entfällt auch die theoretische Möglichkeit.

Nach meiner Auffassung ist das Vorkaufrecht nach BauGB aber ohnehin vorrangig vor dem des BGB. Ein umfassendes und allgemeines Vorkaufrecht nach BauGB gibt es jedoch so nicht. Außerdem ist nicht damit zu rechnen, dass ein solches Vorkaufsrecht ausgeübt wird, es sei denn die Gemeinde hat ein besonderes Interesse an der Immobilie, z.B. weil das Grundstück für andere wichtige Zwecke benötigt wird.

Im Zusammenhang mit dem Modrow-Gesetz gibt es aber jedenfalls in Berlin zahlreiche damals abgeschlossene Kaufverträge, in denen ein vertragliches Vorkaufsrecht für das Land Berlin vereinbart wurde. Dazu gibt es dann auch noch verschiedene Varianten, so dass die Rechtslage ziemlich unübersichtlich ist. Ist ein derartiges Vorkaufsrecht gemeint?

Wenn ja, wie ist das genau formuliert und gibt es im Grundbuch eine Eintragung dieses Vorkaufrechtes?