Hallo,
mein Vermieter
hat mir am 31.12.2019 die Betriebskostenabrechnung für 2018 per Email geschickt.
Am 01.01.2020 bekam ich dann nachmittags dann nochmal eine Korrektur per Email, zu meinem Nachteil. Er hat scheinbar, warum auch immer, die Anteile meiner qm falsch berechnet.
Darf er nach Ablauf der Frist überhaupt noch eine Korrektur zu meinem Nachteil vornehmen?
Würde mich sehr über Tipps freuen,
lieben Dank & Gruß
Mavi
Betriebskostenabrechnung Korrektur
1. März 2020
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Frage vom 1. März 2020 | 20:22
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Betriebskostenabrechnung Korrektur
Notfall? Mehr lesen!
#1
Antwort vom 2. März 2020 | 07:29
Von
Status: Bachelor (3201 Beiträge, 1448x hilfreich)
Zitat :Darf er nach Ablauf der Frist überhaupt noch eine Korrektur zu meinem Nachteil vornehmen?
Darf er.
Sollte der Fehler nachweisbar nicht sein verschulden sein ist eine evtl. Nachzahlung noch zu entrichten.
#2
Antwort vom 3. März 2020 | 19:05
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Zitat :Darf er nach Ablauf der Frist überhaupt noch eine Korrektur zu meinem Nachteil vornehmen?
Darf er.
Sollte der Fehler nachweisbar nicht sein verschulden sein ist eine evtl. Nachzahlung noch zu entrichten.
Wie ist es denn bei falsch berechneten Anteilen, ist es dann nachweislich sein Fehler?
#3
Antwort vom 3. März 2020 | 22:26
Von
Status: Bachelor (3432 Beiträge, 1957x hilfreich)
Bitte nicht komplette Beiträge zitieren - einfach auf den "Antworten"-Button klicken reicht auch
Grundsätzlich darf eine Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist nicht mehr zu Lasten des Mieters geändert werden.
Für die Betriebskostenabrechnung für 2018 endete z.B. die Abrechnungsfrist am 31.12.2019. Damit wären also Änderungen zu Lasten des Mieters ab 01.01.2020 nicht mehr einforderbar.
Allerdings meint der BGH (und infolge davon später auch andere Gerichte), dass davon auch Ausnahmen möglich sind - für offensichtliche Rechen-, Übertragungs- oder Schreibfehler, die zeitnah berichtigt werden - z.B. hier beschrieben
https://www.anwalt.de/rechtstipps/betriebskostenabrechnung-vermieter-darf-offensichtliche-fehler-auch-noch-nach-fristablauf-korrigieren_059985.html
Natürlich ist es schwierig, bei nicht exakt gleichem Sachverhalt zu erahnen, wo genau hier die Grenze zu ziehen ist.
Du schreibst:
Ich würde da mal so fragen: war es denn für dich erkennbar, dass hier ein falscher Wert eingesetzt wurde? woraus war das erkennbar? z.B. weil in deinem Mietvertrag oder in vorangegangenen Abrechnungen oder auch weil bei anderen Positionen in der betreffenden Abrechnung hier ein anderer Wert stand?Zitat :Er hat scheinbar, warum auch immer, die Anteile meiner qm falsch berechnet.
war vielleicht sogar richtig gerechnet und nur eine falsche Zahl eingetragen?
Was hat der Vermieter dazu erklärt, dass da falsche Anteile in die Abrechnung geraten sind?
#4
Antwort vom 3. März 2020 | 22:35
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Mein Vermieter hat mir am 31.12.2019 kurz vor Mitternacht die Betriebskostenabrechnung per Email zukommen lassen. Gleich am nächsten Tag, also am 01.01.2020 kam nachmittags eine Korrektur mit höheren Anteilen und einer deutlich höheren Nachzahlung.
Für mich sah es so aus, als hätte er kurz vor Mitternacht noch schnell die BKA fertig gemacht (und dabei Flüchtigkeitsfehler eingebaut) und am nächsten Tag dann korrigiert. Nun frage ich mich, ob diese Korrektur zu meinem Nachteil überhaupt rechtmäßig ist.
#5
Antwort vom 3. März 2020 | 22:39
Von
Status: Unbeschreiblich (128687 Beiträge, 41021x hilfreich)
Und?
Ich fände es sinnvoller die Rückfragen zu beantworten, statt den Eingangsbeitrag zu wiederholen ...
#6
Antwort vom 3. März 2020 | 23:37
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat:Ich würde da mal so fragen: war es denn für dich erkennbar, dass hier ein falscher Wert eingesetzt wurde? woraus war das erkennbar? z.B. weil in deinem Mietvertrag oder in vorangegangenen Abrechnungen oder auch weil bei anderen Positionen in der betreffenden Abrechnung hier ein anderer Wert stand?
Nein, es war auf den ersten Blick nicht erkennbar für mich, wie er auf die Anteile in der ersten BKA kam. Und kurz darauf kam ja auch schon die Korrektur.
Zitat:war vielleicht sogar richtig gerechnet und nur eine falsche Zahl eingetragen?
Was hat der Vermieter dazu erklärt, dass da falsche Anteile in die Abrechnung geraten sind?
Er hatte scheinbar bei allen aufgeführten 10 Positionen einen falschen Anteil für meine Wohnungsgröße berechnet, diese wurden in der zweiten BKA gleich am nächsten Tag (01.01.2020) korrigiert. Eine Erklärung zur Korrektur gab es nicht.
Wenn ich die beiden BK-Abrechnungen vergleiche, kann ich nur erahnen, dass bei der 1. BKA eine Wohnungsgröße von ca 30m² zu Grunde lag, bei der korrigierten 2. BKA dann 40m² (was laut Mietvertrag auch nicht richtig ist, es sind 38,49m², verwirrt mich zusätzlich).
Er hat scheinbar auf den letzten Drücker die BKA fertig gemacht und etliche Zahlendreher eingebaut, ich frage mich, ob er dann am am 01.01. alles korrigieren darf.
#7
Antwort vom 4. März 2020 | 09:03
Von
Status: Schüler (270 Beiträge, 132x hilfreich)
Guten Morgen,
Ich frage mich ob die Betriebskostenabrechnung nach über zwei Monaten immer noch nicht bezahlt ist? Sorry Vermietersicht, jeder darf Fehler machen und seinen Fehler gleich am nächsten Tag zu korrigieren ist doch legitim.
Meine Mutter war sehr krank und hat trotzdem NK Abrg gemacht, im Excel einen falschen Wert eingetragen und das falsche Datum, vom Vorjahr stehen lassen. Das würde nachher korrigiert und gut war.
#8
Antwort vom 4. März 2020 | 09:59
Von
Status: Praktikant (564 Beiträge, 130x hilfreich)
Mir wäre ja der Zugang der Abrechnung kurz vor Mitternacht am Sylvesterabende zu spät gewesen.
Üblicherweise schlafe ich um diese Uhrzeit oder feiere das Jahresende.
Wie ist es bei Ihnen?
#9
Antwort vom 4. März 2020 | 10:15
Von
Status: Gelehrter (10470 Beiträge, 4641x hilfreich)
Sollte man halt nicht am letzten Tag des Fristablaufs machen. Der Vermieter hat ein Jahr dazu Zeit. Klar, die meisten Abrechnungen sind nicht sofort im Januar da. Aber wohl nur in den seltensten Fällen ist es wirklich notwendig, eine Abrechnung am 31.12. zu erstellen. Da hat ein Vermieter schlicht sehr lange die Abrechnung verschlampt. Kann man machen, ist aber eben problemträchtig.Zitat :Sorry Vermietersicht, jeder darf Fehler machen und seinen Fehler gleich am nächsten Tag zu korrigieren ist doch legitim.
Die Abrechnung gilt dann als zugegangen, wenn der Mieter üblicherweise davon Kenntnis nehmen würde. Eine Abrechnung per email ist grundsätzlich mal schon schwierig. Noch schwieriger ist, ob jemand wirklich kurz vor Mitternacht sein email-Postfach beobachtet bzw. ob dies üblich ist.Zitat :Mein Vermieter hat mir am 31.12.2019 kurz vor Mitternacht die Betriebskostenabrechnung per Email zukommen lassen.
Meiner Meinung nach nicht. Bleibt also die Frage, ob der Mieter hier vor Mitternacht die Abrechnung zur Kenntnis genommen genommen hat und ob der Vermieter dies beweisen kann. Ansonsten ist schon die erste Abrechnung zu spät.
Hatte die erste Abrechnung denn schon eine Nachzahlung des Mieters?
#10
Antwort vom 4. März 2020 | 16:07
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat:Hatte die erste Abrechnung denn schon eine Nachzahlung des Mieters?
Ja auch die erste BKA hatte auch schon eine Nachzahlung und ich am 31.12.2019 um 23:52 eingegangen. Ich schätze er hat sie einfach rausgehauen, damit er noch die Frist wahrt und dann am nächsten Tag erst richtig drübergeschaut. Nur wie sieht die rechtliche Lage dazu aus?
#11
Antwort vom 4. März 2020 | 16:16
Von
Status: Praktikant (564 Beiträge, 130x hilfreich)
Hast du denn vor 0:00 Uhr geantwortet und Dich für die Zustellung in irgend einer Form bedankt?
Also hast die die Mail des Vermieters vor 0:00Uhr gelesen?
#12
Antwort vom 4. März 2020 | 16:30
Von
Status: Gelehrter (10470 Beiträge, 4641x hilfreich)
§ 556 (3) BGB ist die gesetzliche Grundlage. Wie schon geschrieben kommt es nicht auf die Absendung der Betriebskostenabrechnung sondern den Empfang beim Mieter an. Damit ist erstmal der Termin gemeint, an dem der Mieter die Abrechnung in seinem Machtbereich zur Kenntnis genommen hat.
Wenn das vor 24:00 am 31.12. war, dann wurde die Frist aus § 556 (3) BGB zumindest für die erste Abrechnung eingehalten. Alternativ gilt ein Schreiben auch dann als zugestellt, wenn ein üblicher Empfänger üblicherweise davon Kenntnis nehmen würde. Das wird in diesem Fall aber mit einiger Sicherheit nicht Silvester kurz vor Mitternacht sein. Von daher ist der Punkt hier unerheblich.
Der Vermieter trägt die Beweislast, wann das Schreiben beim Mieter angekommen ist. Wobei ich ausdrücklich nicht empfehlen möchte, zu lügen. Wenn du das Ding vor Mitternacht wirklich zur Kenntnis genommen hast, dann ist das halt so. Wenn nicht, dann halt nicht.
Die Folgen einer verspätetenten Zustellung finden sich auch in § 556 (3) BGB. Die Nachforderung kann der Vermieter nicht mehr geltend machen.
Die Korrektur der Abrechnung wäre also meiner Meinung nach bei einer verfristeten Zustellung des 1.Versuches irrelevant. Auch wenn der 1.Versuch vor Mitternacht war, so erscheint mir in diesem Fall die Korrektur nicht möglich. In den 8 Minuten vorm Jahreswechsel hätte der Mieter sicherlich nicht nach Treu&Glauben den Vermieter auf den Fehler hinweisen müssen.
#13
Antwort vom 4. März 2020 | 16:44
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Hast du denn vor 0:00 Uhr geantwortet und Dich für die Zustellung in irgend einer Form bedankt?
Also hast die die Mail des Vermieters vor 0:00Uhr gelesen?
natürlich nicht
#14
Antwort vom 4. März 2020 | 17:07
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3220x hilfreich)
Das E-Mail-Konto ist aktiv? Ich frage nur aus dem Grunde, weil auch am 31. Dezember durch aus Briefe zugestellt werden können, und dann ist es auch egal ob Sie im Urlaub sind, oder feiern oder oder oder.
Der Vermieter kann ja beweisen, dass die E-Mail abgeschickt wurde, sie müssten dann halt bestreiten dass Sie sie bekommen haben, oder nicht zu dem richtigen Zeitpunkt, dann wird ein Gericht halt feststellen müssen ob Sie gelogen haben oder nicht. Da kann man nur hoffen, dass der Vermieter genug Luft hat um solche Lügengeschichten endlich mal einen Riegel vor zu schieben.
#15
Antwort vom 4. März 2020 | 18:38
Von
Status: Unparteiischer (9324 Beiträge, 3013x hilfreich)
Zitat :Damit ist erstmal der Termin gemeint, an dem der Mieter die Abrechnung in seinem Machtbereich zur Kenntnis genommen hat.
In Urteilen, aber auch im Beckschen Kommentar zum BGB steht das etwas anders, und zwar: der Tag, an dem die Abrechnung in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist.
Kann man sicherlich mit dem fristwarenden Zugang eines Telefaxes kurz vor Mitternacht vergleichen.
Zitat :Ja auch die erste BKA hatte auch schon eine Nachzahlung und ich am 31.12.2019 um 23:52 eingegangen. Ich schätze er hat sie einfach rausgehauen, damit er noch die Frist wahrt und dann am nächsten Tag erst richtig drübergeschaut. Nur wie sieht die rechtliche Lage dazu aus?
Etwas schwierig zu beurteilen, weil man mit "ich schätze mal" juristisch nichts anfangen kann.
Diverse kleine oder auch große unterschiedliche Fehler wären Indiz für schlampiges Arbeiten.
Ein sich in vielen Rechenoperationen immer wiederkehrender Fehler würde auf das Gegenteil hindeuten. Im letztgenannten Fall - also ein immer wiederkehrender Fehler - lässt die Korrekturabrechnung zu.
Wobei dies
genau so wenig rechtlich haltbar ist wie dieser Beitrag:Zitat :Sorry Vermietersicht, jeder darf Fehler machen und seinen Fehler gleich am nächsten Tag zu korrigieren ist doch legitim.
Zitat :Mir wäre ja der Zugang der Abrechnung kurz vor Mitternacht am Sylvesterabende zu spät gewesen.
Üblicherweise schlafe ich um diese Uhrzeit oder feiere das Jahresende.
HH (mein ich jedenfalls) hat doch erst vor kurzem hier den Unterschied zwischen formellen Fehlern und materiellen Fehlern recht gut erklärt.
Berry
#16
Antwort vom 4. März 2020 | 22:52
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das E-Mail-Konto ist aktiv? Ich frage nur aus dem Grunde, weil auch am 31. Dezember durch aus Briefe zugestellt werden können, und dann ist es auch egal ob Sie im Urlaub sind, oder feiern oder oder oder.
Der Vermieter kann ja beweisen, dass die E-Mail abgeschickt wurde, sie müssten dann halt bestreiten dass Sie sie bekommen haben, oder nicht zu dem richtigen Zeitpunkt, dann wird ein Gericht halt feststellen müssen ob Sie gelogen haben oder nicht. Da kann man nur hoffen, dass der Vermieter genug Luft hat um solche Lügengeschichten endlich mal einen Riegel vor zu schieben.
Ob ich gelogen habe? Mal wieder reden Sie am Thema vorbei. Ich schreibe doch, ich habe die erste BKA am 31.12.2019 um 23:52 erhalten. Die Korrektur kam dann am 01.01.2020 nachmittags und darauf bezieht sich auch meine Frage, ich wiederhole das gerne nochmal, weil Sie sich gerne mal an irrelevanten Informationen aufhängen.
Ich versuche nur rauszufinden, ob die 2. BKA nach der Frist möglich ist.
#17
Antwort vom 4. März 2020 | 23:14
Von
Status: Praktikant (564 Beiträge, 130x hilfreich)
Zitat :Ich schreibe doch, ich habe die erste BKA am 31.12.2019 um 23:52 erhalten.
Da liegt der Hase im Pfeffer. Sie müssen natürlich nicht beweisen eine Email nicht erhalten zu haben. Der Vermieter müsste beweisen. Das ginge dadurch das sie ihm gesagt oder geschrieben haben, dass sie die Mail erhalten haben. Ohne diese Aussage sollte es schwer sein einen Zustellnachweis zu führen. Egal ob AltesHaus meint das es moralisch zweifelhaft ist. Man schickt keine Abrechnung die auf rechtzeitigen Zugang angewiesen ist 5 Minuten vor Ablauf der Frist per Mail. Das wird wohl in höchster Not und Hoffnung auf den Mieter gewesen sein. Eine Mail schicke ich im August oder aber wenn der Mieter unbekannt mehrmals verzogen ist schlechtesten Fall ins Ausland. Das wäre im Zweifel auch ein neuer Ansatz für die Diskussion. Wenn der ehemalige Mieter 3mal umgezogen ist innerhalb von weniger als 2 Jahren und vergessen hat dies dem ehemaligen Vermieter mitzuteilen, würde ich die Sache zumindest moralisch auch anders sehen.
#18
Antwort vom 4. März 2020 | 23:50
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3220x hilfreich)
Das Ehrlichkeit moralisch nicht hoch angesehen ist, erstaunt mich immer wieder. Ich bin jetzt kein Techniknerd aber es sollte doch mittlerweile Möglichkeiten für die Justiz geben festzustellen, ob und wenn wann eine E-Mail eingegangen ist oder nicht. Fakt ist, so der TE, dass die Abrechnung in time eingegangen ist. Wenn er jetzt was anderes behaupten möchte, aus auf wessen Rad ihn auch immer, ist das nicht nur unehrlich, sondern auch gelogen.
Es spielt überhaupt gar keine Rolle wann der TE die E-Mail liest. Ein Brief hat er auch liegen lassen können und erst Wochen später öffnen.. Es kommt drauf an wann die Abrechnung eingegangen ist, und dies war halt pünktlich.
#19
Antwort vom 5. März 2020 | 14:42
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das Ehrlichkeit moralisch nicht hoch angesehen ist, erstaunt mich immer wieder. Ich bin jetzt kein Techniknerd aber es sollte doch mittlerweile Möglichkeiten für die Justiz geben festzustellen, ob und wenn wann eine E-Mail eingegangen ist oder nicht. Fakt ist, so der TE, dass die Abrechnung in time eingegangen ist. Wenn er jetzt was anderes behaupten möchte, aus auf wessen Rad ihn auch immer, ist das nicht nur unehrlich, sondern auch gelogen.
Es spielt überhaupt gar keine Rolle wann der TE die E-Mail liest. Ein Brief hat er auch liegen lassen können und erst Wochen später öffnen.. Es kommt drauf an wann die Abrechnung eingegangen ist, und dies war halt pünktlich.
Es werden wieder falsche Annahmen gemacht und komplett am Thema vorbeidiskutiert! Es geht nicht darum, dass ich behaupten möchte, dass ich keine BKA bekommen habe, wieso auch?!
Die Frage lautet: Darf er am 01.01.2020 eine Korrektur zu meinem Nachteil hinterherschicken?
#20
Antwort vom 5. März 2020 | 14:58
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3220x hilfreich)
Ganz nebenbei bemerkt, diese Frage wurde jetzt schon mehrfach beantwortet. Lesen Sie doch mal ein bisschen viel Spaß.
#21
Antwort vom 6. März 2020 | 17:11
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ganz nebenbei bemerkt, diese Frage wurde jetzt schon mehrfach beantwortet. Lesen Sie doch mal ein bisschen viel Spaß.
Dann zitieren Sie die Stelle, wo meine Frage beantwortet wurde. Dank Ihnen wurde das Thema ja komplett verwässert, weil Sie unsachlich werden und komplett am Thema vorbeireden (s.o.)
#22
Antwort vom 6. März 2020 | 17:13
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3220x hilfreich)
Das hier ist ein Diskussionsforum. Ich kann mir gut vorstellen dass Ihnen das nicht passt, da besteht aber durchaus die Möglichkeit auch hier auf dieser Seite einen Anwalt zu Rate zu ziehen.
Und nein beim Lesen werde ich Ihnen nicht helfen, das müssen sie schon selber erledigen. Sie sollten allerdings nicht die Antworten ausblenden, die ihm nicht passen.
#23
Antwort vom 7. März 2020 | 20:16
Von
Status: Frischling (23 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Das hier ist ein Diskussionsforum. Ich kann mir gut vorstellen dass Ihnen das nicht passt, da besteht aber durchaus die Möglichkeit auch hier auf dieser Seite einen Anwalt zu Rate zu ziehen.
Und nein beim Lesen werde ich Ihnen nicht helfen, das müssen sie schon selber erledigen. Sie sollten allerdings nicht die Antworten ausblenden, die ihm nicht passen.
Ich hatte jetzt genug Antworten, um das anfechtbare anzufechten. Vielleicht halten Sie sich in Zukunft einfach zurück, wenn Sie keine sachdienlichen Hinweise haben, denn "Pech inne Verlosung", " ob Sie gelogen haben oder nicht" (darum ging es nie wohlgemerkt) ist weder sachlich noch hilfreich.
#24
Antwort vom 7. März 2020 | 20:55
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3220x hilfreich)
Na dann nur zu, versuchen Sie Ihr Glück.
#25
Antwort vom 7. März 2020 | 20:57
Von
Status: Gelehrter (11821 Beiträge, 3220x hilfreich)
Zitat :Bitte nicht komplette Beiträge zitieren - einfach auf den "Antworten"-Button klicken reicht auch
Grundsätzlich darf eine Abrechnung nach Ende der Abrechnungsfrist nicht mehr zu Lasten des Mieters geändert werden.
Für die Betriebskostenabrechnung für 2018 endete z.B. die Abrechnungsfrist am 31.12.2019. Damit wären also Änderungen zu Lasten des Mieters ab 01.01.2020 nicht mehr einforderbar.
Allerdings meint der BGH (und infolge davon später auch andere Gerichte), dass davon auch Ausnahmen möglich sind - für offensichtliche Rechen-, Übertragungs- oder Schreibfehler, die zeitnah berichtigt werden - z.B. hier beschrieben
https://www.anwalt.de/rechtstipps/betriebskostenabrechnung-vermieter-darf-offensichtliche-fehler-auch-noch-nach-fristablauf-korrigieren_059985.html
Natürlich ist es schwierig, bei nicht exakt gleichem Sachverhalt zu erahnen, wo genau hier die Grenze zu ziehen ist.
Du schreibst:
Ich würde da mal so fragen: war es denn für dich erkennbar, dass hier ein falscher Wert eingesetzt wurde? woraus war das erkennbar? z.B. weil in deinem Mietvertrag oder in vorangegangenen Abrechnungen oder auch weil bei anderen Positionen in der betreffenden Abrechnung hier ein anderer Wert stand?Zitat :Er hat scheinbar, warum auch immer, die Anteile meiner qm falsch berechnet.
war vielleicht sogar richtig gerechnet und nur eine falsche Zahl eingetragen?
Was hat der Vermieter dazu erklärt, dass da falsche Anteile in die Abrechnung geraten sind?
#26
Antwort vom 7. März 2020 | 22:13
Von
Status: Unbeschreiblich (49292 Beiträge, 17338x hilfreich)
Zitat:Mein Vermieter hat mir am 31.12.2019 kurz vor Mitternacht die Betriebskostenabrechnung per Email zukommen lassen.
Das dürfte bereits zu spät gewesen sein. Der Mieter muss nämlich unter gewöhnlichen Umständen in der Lage sein, die Abrechnung noch am 31.12. zu lesen.
Aus diesem Grund muss man nicht mehr darüber diskutieren, ob am 01.01. noch eine Korrektur zulässig war.
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