Betriebskosten Abrechnung mit vielen Problemen

Question

Hallo zusammen,

Wir haben heute die BK für 2020 bekommen.
Wir sind 8 Parteien im Haus, wo nicht nach Personen abgerechnet wird sondern Anteilig nach den qm (Das dazu wegen der Frage mit dem Wassergeld gleich).

Auch wenn Ich weiß, dass alles teurer geworden ist, finde Ich es doch heftig, dass eine Nachzahlung von fast 400 Euro nun gefordert wird.

Diese setzt sich laut Anschreiben zusammen aus Erhöhung, Grundsteuer, Müllabfuhr, da mehr verbraucht wird was so nicht stimmt, Objektbetreuung und mehr Verbrauch des Wassers .

Die Punkte um die es mir geht, sind 1. Wartung Rauchmelder , 2. Wasser verbrauch , 3. Strom Waschmaschine , 4. Objektbetreuung so wie 5. Reparaturen.

Zudem zu Nummer 1., der Hausmeister, der in der BK so nicht auftaucht, kommt 1x im Jahr um sie zu testen. Kosten dafür für alle Parteien sind 338,44Euro, was Ich doch sehr hoch finde .

Zu Nummer 2., Wir haben keine eigene Wasseruhr in den Wohnungen, sondern nur eine unten im Keller für das ganze Haus. Abgerechnet wird nach qm Anteilig .

Bei einer Familie, die laut Mietvertrag mit 2 Personen die Wohnung bewohnt, ist es seid 2018 so, dass dort nun weitere 2 Erwachsene leben, was dem Vermieter nicht mitgeteilt worden ist, laut Aussage heute per Telefonat des Vermieters, und auch deren Name nirgendwo dran stehen an der Klingel oder so .

Zu Nummer 3., Eine Familie und Ich haben im Keller einen Raum, wo unsere Waschmaschine steht. Dort wird der Strom laut Vermieter über extra Zähler abgerechnet .Diese wurden auch auf Nachfrage noch nie gezeigt .Nun steht in der BK Zählerstand Start 2018 537,2600 Endstand 2020 884,0000 Geschätzt 2018.

Ich habe also keinen Einblick, was genau Ich in einem Jahr an Strom verbraucht haben soll .Laut BK sind es Gesamtkosten von 339,37 Euro, wovon ich 346,7400 kwh verbraucht haben soll und ein Betrag zahlen soll von 199 Euro, was mir auch sehr viel vorkommt .

Zu Nummer 4., Die Objektbetreuung macht auch der Hausmeister, genau wie der Winterdienst .Da er selbst nicht in der BK steht, kann man dann in der Tat diverse Arbeiten, die er selbst macht, unter verschiedene Posten abrechnen, wenn er beim Vermieter angestellt ist?

Und zu Nummer 5., Kleinreparatur .Da hatte Ich im Mai einen Wasserschaden am Eckventil, was unter der Spüle sitzt und aus der Wand rauskommt. Dieses war auf einmal undicht .Daraufhin kam der Hausmeister und hat es geprüft, fest gemacht und neu abgedichtet .

Nun soll Ich die Kosten dafür in Höhe von 124,16€ bezahlen .Laut Mietvertrag steht folgendes in kurz Version:

"Der Mieter trägt die Kosten der Kleinreparaturen innerhalb der Mieträume soweit Sie einen Betrag von 80 Euro zzgl. ges MwSt im Einzelfall nicht übersteigen. Werden innerhalb eines Jahres mehrere Kleinreparaturen durchgeführt, ist die Kostenübernahmepflicht auf einen Höchstbetrag von 320 Euro zzgl. ges MwSt, jedoch nicht mehr als 8% der Jahresmiete gemäß §4 Ziff 1 begrenzt "

Heißt das, Ich muss die über 100 Euro nicht zahlen oder muss ich doch diesen Betrag zahlen?
Im Jahr 2020 wurde nur diese eine Reparatur durch geführt .Wenn nun es nun 2 gewesen wären unter 320, hätte ich bezahlen müssen oder?

Zusammengefasst um was es mir geht .Ist in Ordnung, dass Ich keine Einsicht auf den Stromzähler habe im Waschkeller?
Und ist die Reparatur wirklich meine Kostenaufstellung, die ich begleichen muss?

Und wie ist es mit den Posten, wenn sie vom Hausmeister durch geführt werden, so wie den Mehrverbrauch durch die weiteren nicht gemeldeten Personen.
Auch wenn es etwas durcheinander ist, wäre Ich dankbar wenn einer einen Rat hätte und ungefähr sagen könnte, ob und wie ich gegen ein der aufgeführten Fragen vorgehen kann, falls es sich dazu eine Möglichkeit ergibt.

Danke.

hh · Answer

zu 1.: Unter Wartung Rauchmelder dürfen natürlich nur die eigentlichen Wartungskosten abgerechnet werden und nicht die gesamten Hausmeisterkosten.

zu 2.: Eine Abrechnung der Wasserkosten nach Wohnfläche ist zulässig und dann spielt es keine Rolle, wieviele Personen in den einzelnen Wohnungen leben.

zu 3.: Ein Betrag von 57ct/kWh erscheint mir auch sehr hoch. Die Ursache ist nur durch Belegeinsicht zu klären.

zu 4.: Der Hausmeister muss auch als Hausmeister abgerechnet werden. Auf das Gesamtergebnis sollte sich das aber nicht auswirken.

zu 5.: Kleinreparaturen gehören nicht in die Nebenkostenabrechnung, sondern müssen separat abgerechnet werden. Da der Betrag höher als 80€ zzgl. MWSt. ist, ist er vom Vermieter zu tragen.

hh · Answer

Leider kann man die Kosten nicht prüfen    Das ist aber schlecht für den Vermieter, wenn dieser keinen Beleg dafür hat.    da wie gesagt der Hausmeister kommt und mit einem Drücken auf den Rauchmelder schaut das er Piept und wieder geht.    Und dafür hat der Hausmeister keinen Beleg erstellt, aus dem hervorgeht, wann er das gemacht hat und wie lange es gedauert hat? Dann kann der Vermieter die Höhe der Kosten wohl nicht nachweisen. Die Belege muss der Vermieter nicht mitschicken, denn zu deren Prüfung ist die Belegeinsicht da.    Dieser wird unter den Posten Winterdienst,Rauchmelderwartung und Objektbetreuung abgerechnet.    Objektbetreuung ist für mich ein Synonym für Hausmeistertätigkeiten. Abgerechnet werden dürfen dabei nur Betreuungsarbeiten, nicht jedoch Reparaturen, die vom Hausmeister durchgeführt werden.    Wenn der Winterdienst vom Hausmeister durchgeführt wird, dann müssen auch dafür Arbeitsbelege vorhanden sein.    Nehmen wir mal an es sind 2 Sachen gewesen wo die eine Rechnung 52 Euro sind und die andere 124,16.Ist dann so gesehen nur die unter 80 Euro zu begleichen oder doch beide da weniger zusammen als 320 Euro    Dann sind nur die 52€ zu begleichen.

hh · Answer

Desweiteren haben wir 2020 ein neuen Briefkasten und Fahrradständer bekommen sowie eine Umrandung der Beete.Diese wurden vom Hausmeister gemacht und sind auch bei den Kosten Objektbetreuung  mit drinnen.    Diese Kosten sind nicht umlagefähig und müssen daher rausgerechnet werden.

Anami · Answer

Es wird durch mich unterschrieben das er da war und geprüft hat.Zeit steht keine mit drauf nur Datum.In der Regel 10-15 min 1x im Jahr.Ich meine, du kannst nicht mit der Stoppuhr stehen, wie lange  diese Prüfung mit dem Piep in deiner Wohnung gedauert hat. Es gehört mehr dazu, als nur das Piiep auszulösen. Das allein dauert nicht einmal 5 sec. Der gesamte Aufwand ist doch höher als 1x Piep.     Der Vermieter sagt das er dazu nicht verpflichtet istDas ist falsch. Du kannst als Mieter schriftlich die Belegeinsicht mit Frist und Terminnennung verlangen und schriftlich mitteilen, dass du nach der Belegprüfung  gern die Nachzahlung in die Wege leitest.    Ist in Ordnung, dass Ich keine Einsicht auf den Stromzähler habe im Waschkeller?Nein. Du kannst schriftlich die Zählerablesung verlangen. Entweder du selbst mit dem HM, dann Termin zur Ablesung anbieten. Oder durch den HM, der dir zB quartalsweise den Zählerstand mitteilt. Mit Foto.  Wo finden sich denn die Allgemeinstromkosten in der BK-Abrechnung?     Laut BK sind es Gesamtkosten von 339,37 Euro, wovon ich 346,7400 kwh verbraucht haben sollWer schreibt, dass du  346,74kWh verbraucht hättest --->bzw. 199,- zahlen sollst?   2018--537,2600 Endstand 2020 884,0000 Geschätzt 2018. Ich lese das so, als wurden auf diesem Zähler ca 347 kWh verbraucht. Von Start bis Ende--- und für die 2 Nutzer.  Wenn schon, dann dürften die hälftigen Kosten für die Gesamtzeit ab Start in 2018 zu zahlen sein. Oder?

Anami · Answer

Es steht da etwas komisch.Es ist 1 Zähler für deine WM ? 844 minus 537 = 347  ODER  1 Zähler für beide WM?  Wenn du also nur für deine WM  von 01/2018 bis 12/2020  347 kWh verbraucht hast, sind das fast 3 Jahre Stromverbrauch.   Wenn du 199,- zahlen sollst, hast du durchschnittlich 66,- pro Jahr für den Strom der WM verbraucht.  Ist nicht wirklich viel...  Insofern wäre es schon wichtig, ob du jetzt  für diese 347 kWh erstmalig/einmalig zahlen sollst.  ODER: Wieviel wollte man vorher haben? Welcher kWh-Verbrauch stand  in den BK-Abrechnungen für 2018 und 2019?    Die Stromverbrauchsstatistik wirft für WM &lpar;je nach EEKlasse und Temperaturwahl&rpar; zwischen 150 und 200 kWh p.a. aus.    Unter Allgemeinstrom in etwa 47,00 Anteilig für mich Ich hätte keine Lust, für die gefrorenen Rehkeulen in meiner Nachbarn Kühlschrank noch Stromkosten zu zahlen. 47,- p.a wären mir viel zu viel.  Die Statistik sagt, 1 Gefriertruhe  ca 180 kWh/Jahr.

Anami · Answer

Ich versuch es mal anders zu beschreiben.2019 stand kein Zählerstand drauf. Da es einige Klagen gab wurde die Abrechnungsaufstellung angepasst. Seid der 2020 BK die nun gekommen ist steht der Stand mit drauf.

Um es besser zu verstehen sende ich mal Bilder.
In der 2019 z.b steht noch Miete/Wartung Rauchmelder. Der Text wurde nun aber raus genommen was die Miete angeht. Dies sieht man erst das sie noch mit drinnen ist, wenn man auf das Bild schaut was für die Steuererklärung ist .

Da die Beträge anders sind habe ich angerufen und nach gefragt .Da kam die Aussage in der BK Betrag mit Miete und für die Steuern ohne.

Die BK 2020 ist heute neu gekommen da sie neu ausgedruckt und berechnet worden ist .Bis auf ein paar Kleinigkeiten und Preis Änderungen alles gleich wie ich es beschrieben habe

https://abload.de/image.php?img=bk20196hkf0.jpg

https://abload.de/img/ersteseite_liaukug.jpg

https://abload.de/img/bk2teseiteivkh1.jpg

https://abload.de/img/frsteuer7ikfy.jpg

-- Editiert von kixa am 17.11.2021 12:24

Anami · Answer

das ich die Miete der Rauchmelder auch bezahlen muss Ich finde nur die Position *Rauchwarnmelder*---lt. Rechnung. Dein Anteil 47,-  Die Kosten Gesamt belaufen sich für Miete und Wartung der Rauchmelder und werden dann durch 8 geteilt.Woher weißt du das bzw. wo steht das? Im Anschreiben?   Aber wenn du den RWM-Mietanteil kennst, dann kürze doch um diesen Betrag. Die RWM-Miete ist nicht auf die BK umlagefähig.    Objektpflege ist mit 598,10€ ausgewiesen. Du kannst Belegeinsicht nehmen und prüfen, was da alles drin ist.  Wenn dort auch die Hausmeisterkosten drin sind, dürften die umlagefähig sein. Die 124,- für die Reparatur aber nicht.    Gebäudereinigung ist extra.  Winterdienst ist extra.    Ich meine, sparen wäre das falsche Wort. Du sollst nicht mehr zahlen, als erforderlich ist und du kannst auf nachvollziehbarer Abrechnung bestehen.

Kalanndok · Answer

Da dort bei Rauchmelder weniger steht als in der BK,habe ich den Vermieter gefragt wieso das ist.Aussage der Betrag in der BK ist ink Miete der Geräte.  Dann würde ich für die Einsicht in die Belege bedanken und weiter arbumentieren, dass die geforderten Kosten nicht gezahlt werden, da offenbar keine Belege vorhanden sind &lpar;trotz Aufforderung nicht beigebracht&rpar;

Anami · Answer

Aussage der Betrag in der BK ist ink Miete der Geräte. Aha. Dann zahle nur 17,84. Dann brauchst du das nicht erklären, der Vermieter hat es selbst schon gemacht.Wird auch durch den Hausmeister gemacht.Und extra abgerechnet. Da sehe ich ich keinen Fehler. Aber um auf die Gesamtkosten von 235,60 p.a. zu kommen, wird er den Nachweis haben/vorlegen müssen/ Einsicht gewähren müssen.

Harry van Sell · Answer

das die Kleinreparatur in Höhe von 78,75 &plus;14,96 MwSt Gesamt 93,71 sehr wohl bezahlen muss,da im Vertrag drinnen steht Nicht 80,00 zzgl ges MwSt steht.  Wenn der Vermieter das so schreibt, würde ich ihm mitteilen, er möge sich doch bitte in verständlicher Art und Wiese unter Beachtung der Grundregel der Deutschen Sprache mitteilen und nicht in so einem Kauderwelsch.    Vermutlich wollte der Vermieter mit dem wirren Wortgewürfel zum Ausdruck bringen, das der im Mietvertrag in der Kleinreparaturklausel genannte Betrag der Nettobetrag sein soll.  Ob brutto oder netto ist hier aber vollkommen egal, denn grundsätzlich ist immer der Gesamtbetrag der einzelnen Rechnung ausschlaggebend.        Er sagt es kann nur das abgerechnet werden in vollem Zuge was auch in der Tat Abgelesen wird.  Ich habe keine Ahnung, was man damit aussagen wollte.

Harry van Sell · Answer

Daher steht die Aussage wohl da nicht genau nachvollziehbar ist was jeder wirklich selbst verbraucht hat ist es nicht rechtens.  Den Mietern belasten darf man nur was die Mieter verbraucht haben bzw. was für die Mieter verbraucht wurde.  Wobei auch schon dort - je nach vertraglicher Vereinbarung - unterschieden werden muss.  Wenn da nicht sauber getrennt werden kann, hat der Vermieter ein echtes Abrechnungsproblem.

Anami · Answer

Was wäre denn wenn ich diesem nicht nachkommeICH würde mir die Formulierung des Anwalts des Nachbarn kopieren und den Vermieter nochmals darauf hinweisen, dass Allgemeinstrom in einem MFH  nicht so abgerechnet werden darf, wie er das gemacht hat.   Zwar hast du für 2019 ohne zu mucken die 40,xx für A-Strom bezahlt. Das war vermutlich schon viel zu viel.  Nun hast du dich informiert und hältst die Abrechnung in diesem Punkt für intransparent. Bei der Einsicht in die Belege konnte nichts erklärt oder nachgewiesen werden.    Hier kannst du nachlesen, was alles als Allg-Strom abgerechnet werden darf. Unter II ist es aufgelistet.  https://www.mietrecht.org/nebenkosten/allgemeinstrom/  &lpar;Das müsste der Vermieter nachweisen, damit du das zahlen MUSST.&rpar;    Je nachdem, was im MV vereinbart wurde zu den Kosten des Wasserverbrauchs, kannst du auf die Nachbars-Anwalts-Aussage zugreifen. Der Anwalt hat offenbar den MV geprüft und dieser ist hoffentlich auch so wie deiner.    Einen Kündigungsgrund kann ich nicht erkennen, weil du ja regelmäßig die Miete&plus;Vorauszahlung leistet und es nur Unstimmigkeiten über die jährliche Abrechnung gibt.    Mal zum Vergleich:  A&rpar; Fam X  hat 100 m&#178; WF in 3100m&#178; Gebäudefläche. Die A-Stromkosten sind 1.300,-. X zahlt p.a. ca 40,-. Aufzug, großes Treppenhaus, lange Etagenflure, Kellerflure, Fahrradkeller und Trockenraum, Außenbeleuchtung und Heizung im Gebäude.  B&rpar; Herr Y hat 30m&#178; in 285 m&#178;Gebäudefläche. A-Stromkosten 170,-. Herr Y zahlt p.a. ca 18,-. Altstadthaus mit 6WE. Im Keller und Treppenhaus nur A-Strom. Betriebsstrom f.Heizung wird extra abgerechnet mit 8,-  C&rpar; Frau Z hat 65m&#178; in 700m&#178; Gebäudefläche. A-Stromkosten 147,- . Z zahlt p.a. 14,- . Sanierter Wohnblock mit 12 WE.  Alle Zahlen aus 2019/2020.    Du erkennst, bei euch wird zu viel  auf A-Strom gezählt. Es dürfte dir egal sein, wer das verbraucht. Der Vermieter hat nachzuweisen, wie die Kosten zustande kommen.