Hallo zusammen,
folgender Fall liegt vor:
Ich und meine Schwester besitzen zusammen ein Haus zu je 50% in Erbengemeinschaft.
Meine Frau hat meiner Schwester nun ihre 50% abgekauft. Wir waren in dem Glauben, dass keine Grunderwerbssteuer anfällt.
Heute flatterte dann der Steuerbescheid ins Haus.
Beim Gespräch hat uns der Notar allerdings noch gesagt, dass keine Grunderwerbssteuer anfällt.
Der Notarvertrag wurde mit Ablauf ausgefertigt:
Teil A) Erbauseinanderetzungsvertrag
Die Erbengemeinschaft wurde aufgelöst und meine Schwester und ich wurden zu jeweils 50% persönlich Eigentümer.
Teil B) Grundtückskaufvertrag mit Auflassung
Verkauf der ideellen 50% an meine Frau.
Kann mir jemand erklären, ob das ein Versehen vom FA ist oder ob das korrekt ist und der Notar einen Fehler gemacht hat?!
Leider sind sowohl FA und auch der Notar nicht mehr erreichbar.
Danke euch!
Grunderwerbssteuer Auflösung Erbengemeinschaft
Haben Sie sich versteuert?
Haben Sie sich versteuert?
Also, ich würde sagen, daß das nach § 3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei ist.
Ist nicht der erste Erwerbsvorgang durch einen Miterben nach § 3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei und der zweite (der Kauf) steuerpflichtig?
In dem Fall, vielleicht eher eine Haftungsfrage.
Auf Frag-einen-Anwalt.de antwortet Ihnen ein Rechtsanwalt innerhalb von 2 Stunden. Sie bestimmen den Preis.
Aber ohne vorherige Auseinandersetzung wäre ein Kauf bzw Verkauf ja gar nicht möglich gewesen, oder sehe ich das falsche?
Zumal es hier ja auch nur einen Erwerbsvorgang gibt, nämlich von meiner Schwester an meine Frau. Oder zählt die Auseinandersetzung auch schon als Erwerbsvorgang?
Es steht doch im erwähnten § explizit drin, daß der Erwerb eines zum Nachlaß gehörigen Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses steuerfrei ist. Nun ist die Ehefrau zwar keine Miterbin, ist aber als Ehefrau eines Miterben diesem gleichgestellt.
Vom Sachenrecht habe ich keine Ahnung, sodass ich nicht weiß, ob es einer vorherigen Auseinandersetzung bedarf oder diese mit dem Verkauf in einem Vorgang gebündelt werden kann.
Ansonsten würde ich meine Überlegung bei der GrESt nicht völlig ausschließen, da es dort bei kleinen formellen Fehlern schnell zu einer doppelten Steuerentstehung kommen kann.
Auf der Seite www.otto-schmidt.de habe ich einen Artikel gefunden, aus dem ich Zitier:
"Die Klägerin konnte die Vorschrift des § 3 Nr. 3 GrEStG auch weder durch Auslegung, noch durch analoge Anwendung für sich nutzbar machen. Das Gesetz bedient sich insbes. mit den Worten "Nachlass" und "Miterben" zivilrechtlicher Begriffe. Diese sind auch im Rahmen des § 3 GrEStG i.S.d. zivilrechtlichen Verständnisses zu verstehen. Die Vorschrift bezweckt, den Beteiligten die Aufhebung der Erbengemeinschaft zu erleichtern. Denn der Nachlass wird, wenn der Erblasser mehrere Erben hinterlässt, gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§§ 1922
, 2032 BGB
). Die Miterben bilden kraft Gesetzes eine Gesamthandsgemeinschaft, deren Auflösung sie grundsätzlich jederzeit verlangen können. Das geschieht in der Regel durch einen auf die Teilung des Nachlasses gerichteten Auseinandersetzungsvertrag.
Grundstückserwerbe, die auf einer solchen Auseinandersetzung beruhen, werden durch die Vorschrift des § 3 Nr. 3 GrEStG grunderwerbsteuerrechtlich begünstigt. Ist die Auseinandersetzung vollzogen, so ist die Steuerfreiheit verbraucht. § 3 Nr. 3 GrEStG soll (nur) die Aufhebung der - ohnehin nicht auf Dauer bestimmten - Zufallsgemeinschaft (Erbengemeinschaft) erleichtern, nicht aber einen dieser Auseinandersetzung nachfolgenden Erwerbsvorgang begünstigen. Erst recht stellt die Vorschrift keinen allgemeinen Befreiungstatbestand für Erwerbsvorgänge dar, die - wie hier - zwar zwischen Miterben erfolgen, aber nicht der Auseinadersetzung der Erbengemeinschaft dienen, sondern einer davon unabhängig zwischen den Miterben bestehenden Eigentümergemeinschaft."
Wann ist denn die Erbauseinandersetzung abgeschlossen? Mit der Auflösung der Erbengemeinschaft und der Eintragung des ideellen 50% Anteils für jeden persönlich, oder erst durch den Erwerb der 50% meiner Schwester?!
Die Erbauseinandersetzung ist vollzogen, wenn beide Miterben zu je 50% eingetragen sind.
Da hier aber Aueinandersetzung und Kauf gleichzeitig erfolgt sind, handelt es sich nach meiner Auffassung um einen Vorgang.
Nur wenn Aueinandersetung und Kauf durch die Ehefrau nacheinander, d.h. mit zeitlichem Abstand erfolgen, handelt es sich um zwei Vorgänge und dann fällt beim zweiten GrESt an.
Dass das Ganze hier zum besseren Verständnis in zwei Klauseln aufgenommen wurde, halte ich dagegen für unschädlich. Aus diesem Grund würde ich empfehlen, Einspruch gegen den Steuerbescheid einzulegen.
Erstmal danke für die ganzen Antworten. Ich hatte es um kurz vor 18 Uhr nochmal beim Notar versucht, da auf deren Briefbogen stand, dass die bis 18 Uhr auf haben. Habe tatsächlich noch die Mitarbeiterin erreicht.
Sie hat sich für die Weitersendung des Grundsteuerbescheids entschuldigt (dieser ging nämlich dem Notar zu und wurde von diesem weiter geleitet). Es sei dort durch gerutscht und sie würde Montag direkt mit dem FA telefonieren und ggf gegen den Bescheid angehen. Sie geht von einem Fehler des FA aus.
Wie wäre denn hier eine mögliche Haftung anzusehen? Er hat vor vier Zeugen bestätigt, dass in diesem Fall keine Grunderwerbsteuer anfällt, allerdings haben wir im Vertrag auch bestätigt, dass er uns bzgl Steuern nicht beraten hat. Falls er einen Formfehler gemacht hat, wäre er aber doch haftbar zu machen, oder?!
Zitat:Sie hat sich für die Weitersendung des Grundsteuerbescheids entschuldigt (dieser ging nämlich dem Notar zu und wurde von diesem weiter geleitet). Es sei dort durch gerutscht und sie würde Montag direkt mit dem FA telefonieren und ggf gegen den Bescheid angehen.
Zitat:Wie wäre denn hier eine mögliche Haftung anzusehen? Er hat vor vier Zeugen bestätigt, dass in diesem Fall keine Grunderwerbsteuer anfällt, allerdings haben wir im Vertrag auch bestätigt, dass er uns bzgl Steuern nicht beraten hat.
Der Notar darf keine steuerliche Beratung vornehmen, deshalb auch die Klausel.
Zitat:Falls er einen Formfehler gemacht hat, wäre er aber doch haftbar zu machen, oder?!
Welchen Formfehler soll der Notar gemacht haben?
-- Editiert von cruncc1 am 17.08.2018 21:56
Der Bescheid wurde an den Notar geschickt, nicht an uns. Der Notar hat diesen an uns weiter geleitet. Die Mitarbeiterin meinte, dieser hätte so nie von denen an uns gehen dürfen, da er nicht korrekt ist. Normalerweise hätte direkt die Kontaktaufnahme mit dem FA erfolgen müssen.
Soweit ich weiß, muss ein Notar seinen Mandaten den sinnvollsten Weg aufzeigen.
Dies hat er wohl auch aus seiner Sicht getan, daher auch seine Aussage, wenn wir es so machen wie beurkundet, greift 3 Abs 3 Grunderwerbsteuergesetz.
Das Finanzamt hat sich den Fall nun entweder nicht richtig angeschaut, oder sieht den Fall anders gelagert. Ansonsten hätte es ja keine Grunderwerbsteuer festgelegt.
Da eine steuerneutrale Auseinandersetzung möglich ist, kann es ja durchaus sein, dass der Notar in seinem Vertrag einen Fehler gemacht hat.
Zitat :es muss innerhalb der Rechtsbehelfsfrist reagiert werden - ein Monat!!!
Wie gesagt, der Notar, bzw dessen Mitarbeitern, wird sich am Montag darum kümmern.
Und Sie sind sich wirklich sicher, dass Sie einen Notar schriftlich dazu bevollmächtigt haben, Sie gegenüber dem FA in steuerlichen Angelegenheiten zu vertreten? Das wäre noch über 20 Dienstjahren ein Novum für mich! Insbesondere, wenn der Notar im Vertrag noch schreibt, dass er steuerlich nicht beraten hat, was Standard ist!Zitat :Zitat :es muss innerhalb der Rechtsbehelfsfrist reagiert werden - ein Monat!!!
Wie gesagt, der Notar, bzw dessen Mitarbeitern, wird sich am Montag darum kümmern.
Wenn keine schriftliche Bevollmächtigung durch Sie, kann er gerne anrufen, erhält aber keine Auskunft, §30 AO , und kann vor allen Dingen auch keine Änderung des Bescheides für Sie erreichen oder fristwahrend Einspruch einlegen!
taxpert
Da bin ich ganz sicher hinterher, 6.500 € sind ja keine Kleinigkeit.
Die hat er bekommen um den Vertrag auszuarbeiten! Und das er den Bescheid zugesendet bekommt, bedeutet auch nur, dass sie ihm dafür eine Empfangsvollmacht erteilt haben, die eben nicht zur Vertretung, also zum Beispiel Abgabe von rechtsverbindlich Erklärungen wie zum Beispiel Einsprüchen berechtigt!Zitat :Da bin ich ganz sicher hinterher, 6.500 € sind ja keine Kleinigkeit.
Ich weiß ja nicht wo Sie wohnen, aber bei uns würde das im Umkreis von 100 km kein Notar so machen! Hat was damit zu tun, dass ein Notar vom Steuerrecht (auch GrESt!) meistens genau so viel Ahnung hat wie vom Kuchenbacken! Deshalb ja auch ausdrücklich der Hinweis auf die nicht durchgeführte steuerliche Beratung!
Aber lassen Sie sich ruhig überraschen! Im schlimmsten Fall bleiben Sie halt auf der festgesetzten GrESt sitzen!
taxpert
-- Editiert von taxpert am 18.08.2018 15:49
Nein, die 6.500€ sind die zu zahlenden Grundsteuer, nicht die Notargebühren.
Ich werde da Mitte der kommenden Woche anrufen und fragen, was Sachstand ist.
Und auch wenn der Notar kein Steuerberater ist, aber ein erfahrener Notar sollte eine solche Aussage nicht tätigen, wenn er sich nicht zu 100% sicher ist. Er sagte wortwörtlich:" ob Sie oder Ihre Frau den Anteil kaufen, ist völlig egal. Lt. Gesetz sind Ehegatten dem Miterben gleichgestellt."
taxpert, wie sehen Sie den Fall den generell? Grunderwerbssteuer gerechtfertigt oder nicht?
Wenn ich Einspruch einlegen gegen den Bescheid, wie muss ich das machen?
Reicht es zu schreiben, dass es sich um eine Erbauseinandersetzung handelt, welche gem. 3.3 Grunderwerbsteuergesetz steuerbefreit ist, oder macht es Sinn, dass der Notar eine entsprechende Stellungnahme ausfertigt, welche ich dann mitsende?!
Zitat:Reicht es zu schreiben, dass es sich um eine Erbauseinandersetzung handelt, welche gem. 3.3 Grunderwerbsteuergesetz steuerbefreit ist, oder macht es Sinn, dass der Notar eine entsprechende Stellungnahme ausfertigt, welche ich dann mitsende?!
Das reicht zunächst. Ich würde dann zunächst die Rückäußerung des Finanzamts abwarten.
Sicher können Sie den Notar bevollmächtigen, etwas zu fertigen. Als Rechtsanwalt darf er Hilfeleistungen in Steuerangelegenheiten durchführen, als Notar nur eingeschränkt.
Sehe ich wie @Cybert! Bitte Antrag auf Aussetzung der Vollziehung nicht vergessen!
Wenn Sie dem Notar noch weiter Geld in den Rachen werfen wollen, dann kann er sicherlich eine Stellungnahme schreiben. Wird er aber nicht umsonst machen!
Wenn dem Einspruch nicht stattgegeben wird, wenden Sie sich an einen Steuerberater!
taxpert, von der dunklen Seite der Macht
Tach,
ich habe diesen Thread aufmerksam verfolgt, da mich das Thema auch derzeit beschäftigt.
Allerdings ist der Sachverhalt bei mir, aus meiner Sicht, etwas anders.
Meine Frau besaß/besitzt mit dem Bruder ein Grundstück mit zwei Häusern in Erbengemeinschaft.
In einem Haus wohnen meine Frau und ich, in dem anderen der Vater mit lebenslangem Wohnrecht.
Es handelt sich nicht um ein vorweggenommenes Erbe, da das Grundstück von der Mutter an die Geschwister vererbt wurde.
Aufgrund des geplanten Kaufes haben wir das Grundstück trennen lassen, sodass es nun zwei Flurstücke gibt.
Als wir nun vor sechs Monaten beim Erstgespräch beim Notar waren, meinte er, es würde Grunderwerbssteuer anfallen. Ich habe ihn dann auf den § 3.3 Grunderwerbssteuergesetz hingewiesen, in dem ja auch der Ehegatte des Miterben "steuerfrei" kaufen kann. Dies war im so nicht bewusst, aber er bejahte dann die Steuerfreihet.
Im Notarvertrag wurde dann im Abschnitt A die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt, sprich Bruder und Schwester haben an beiden Grundstücken 1/2 ideellen Miteigentumsanteil bekommen.
In diesem Abschnitt wurde dann auch, unter Hinweis auf den in Abschnitt B vollzogenen Kaufvorgang, die Anlage eines neuen Grundbuches für das zu kaufende Grundstück beantragt.
Der Abschnitt B ist dann der Kaufvertrag mit Auflassung. Hier heißt es "der Erschienene zu 1 verkauft hiermit seinen ideellen halbe Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch...".
Auch wir bekamen in der letzten Woche einen Bescheid über die Grunderwerbssteuer.
Da frage ich mich jetzt natürlich, was sowas soll?! Lesen die beim FA die Verträge nicht richtig oder haben die da einfach keine Ahnung?! Kann mir ja kaum vorstellen, dass die sowas extra machen, so nach dem Motto "können ja mal versuchen, ob er zahlt oder nicht". Oder liegt der Fehler beim Notar, weil hier keine Steuerfreiheit besteht?! Aber dann dürfte er doch eine solche Aussage nicht tätigen...
Danke!
Euer Schönredner
Nein, im FA liest keiner den Vertrag! Die Festsetzung erfolgt auf Grund der Angaben des Notars in der Veräußerungsanzeige, die mit der Kopie des Vertrags an das FA geschickt wird. Diese deckt jedoch nicht alle möglichen Verhältnisse ab, die zu einer Steuerbefreiung führen könnten. Wenn Sie das tun würde, wäre das eine Steuererklärung, die sie selbst ausfüllen müssten oder dem Notar das Ausfüllen nach Gebührenordnung der StB honorieren müssten!
Und ja, der Notar darf sagen oder behaupten, was immer er möchte! Da er nicht steuerlich berät ist solch eine Aussage genauso viel wert wie die hier im Forum oder die Meinung ihres Friseurs!
Ein Notar ist ein Urkundsbeamter! Man benötigt ihn für Testamente, GmbH oder andere Gesellschaftsgründungen und eben Grundstücksgeschäfte! Er kennt sich daher im Erb-, Gesellschafts- und Grundstücksrecht aus! Steuerrecht gehört nicht zu seinen Aufgaben, weshalb viele Notare davon eben genau so viel verstehen wie vom Kuchebacken!
Warum meint eigentlich jeder, ein Notar ist ein „besonders" wissender Jurist?
taxpert
Ich glaube, das meint niemand. Aber wenn er eine Aussage tätigt, dann sollte das schon stimmen. Ansonsten einfach "ich weiß es nicht, fragen Sie Ihren Steuerberater" sagen.
Dann unterschätzen Sie aber das Ego eines Juristen! Der weiß, dass er alles weiß! Warum sollte er sich daher mit Aussagen zurück halten?
taxpert
Naja, wie dem auch sei, warten wir mal ab, was passiert. Ich werde berichten, wie sich das Finanzamt geäußert hat.
Zitat :Nein, im FA liest keiner den Vertrag! Die Festsetzung erfolgt auf Grund der Angaben des Notars in der Veräußerungsanzeige, die mit der Kopie des Vertrags an das FA geschickt wird.
Das sehe ich anders.
So, ich hatte heute meinen Termin beim Steuerfachanwalt/Steuerberater. Dieser sieht kaum eine Chance, gegen den Bescheid einen erfolgreichen Einspruch einzulegen.
Er begründet es darin, dass der Notar zuerst die Erbengemeinschaft aufgelöst hat und dann der ideelle Anteil verkauft wurde. Somit zwei Erwerbsvorgänge und dadurch ist der zweite Verkauf grunderwerbssteuerpflichtig.
Der Vater des Anwalts ist Notar a.D. und hat sich den Vorgang auch angeschaut und hat sich an den Kopf gefasst, wie ein Notar einen Vertrag so aufsetzen kann.
Seiner Ansicht nach, hätte die Erbengemeinschaft nicht zuerst zwischen meiner Schwester und mir aufgelöst werden müssen, sondern es hätte einen Teilungsvorgang geben müssen: 50% an mich und 50% an meine Frau mit Ausgleichszahlung x an meine Schwester.
Das weitere Vorgehen ist nun so, dass wir gegen den Notar Schadenersatz fordern werden. Aber nicht, weil er den Vertrag falsch aufgesetzt hat, sondern weil er un steuerlich falsch beraten hat!
Er hat zwar im Notarvertrag die Haftung aufgrund von der nicht durchgeführten steuerlichen Beratung ausgeschlossen, das ist aber nicht korrekt und somit ist dieser Passus nichtig.
Sowohl im Vorgespräch, als auch bei der Beurkundung habe ich ihn auf das Thema Grunderwerbssteuer angesprochen und beide Male hat er, sogar vor Zeugen, gesagt, dass keine Grunderwerbssteuer anfällt.
Nach der Rechtssprechung ist es wohl so, dass solche Aussagen auch stimmen müssen, wenn er sie tätigt. Eigentlich hätte er sagen müssen, dass er es nicht weiß und daher an einen Steuerberater verweist oder sogar die Beurkundung abbrechen müssen.
Bin gespannt, wie es weiter geht!
Dann war meine erste Antwort (# 2) wohl richtig.
Einspruch sollte man natürlich trotzdem einlegen, wäre auch für etwaige Schadensersatzansprüche wichtig.
Wieso sollte der Einspruch wichtig für Schadenersatzansprüche wichtig sein? Den Dreh krieg ich grad nicht.
Und jetzt?
- Keine Terminabsprache
- Antwort vom Anwalt
- Rückfragen möglich
- Serviceorientierter Support
- Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
- mit Empfehlung
- Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Jetzt Anwalt dazuholen.
Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.
- Antwort vom Anwalt
- Innerhalb 24 Stunden
- Nicht zufrieden? Geld zurück!
- Top Bewertungen
-
2 Antworten
-
4 Antworten
-
2 Antworten
-
3 Antworten
-
2 Antworten
-
3 Antworten