Hallo zusammen,
mein Vermieter möchte die Miete erhöhen. Seine Begründung ist, dass die Wartungs-/Instandhaltungskosten für die Wohnung stark gestiegen seien.
Aus meiner Sicht möchte er die Miete auf die ortsübliche Miete erhöhen. Schon bei Einzug war die Miete an der obersten Grenze des Mietspiegels und nun möchte er es wieder an diese Grenze treiben. Jedoch hat das Ganze einen Haken: Die Wohnung hat einige Mängel:
-Die Fenster sind undicht und im Winter kommt ein starker Luftzug. Zudem sind sie schon sehr alt.
-Der Bogenbelag ist alt und abgenutzt.
-Es gibt noch einige kleinere Mängel.
Ich habe gelesen, dass man als Mieter nicht reagieren muss - in dem Fall muss der Vermieter vor Gericht - oder man kann widersprechen und muss den Widerspruch begründen. Ein Anwalt hat mir geraten, erstmal zu widersprechen (man müsse nicht zwangsläufig begründen). Und in einem separaten Schreiben die Mängel aufzulisten und die Miete nur unter Vorbehalt zu zahlen.
Meine Fragen sind:
1) Sollte ich mit einer Auflistung der Mängel der Mieterhöhung widersprechen und schreiben, dass er die Miete nur dann erhöhen kann (aber in einem geringeren Umfang), falls die Mängel behoben werden oder wäre dies eine "Drohung"?
2) Soll ich wie vom Anwalt vorgeschlagen, die Miete unter Vorbehalt zahlen? Der Nachteil wäre aus meiner Sicht, dass die Zahlung unter Vorbehalt nach einigen Monaten wohl nicht mehr "wirksam" bzw. vor Gericht glaubhaft ist, falls man keine Mietminderung vornimmt.
3) Oder habt ihr eine andere Empfehlung?
Gruß
mistergf
Mieterhöhung trotz Mängeln
10. Juni 2024
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Frage vom 10. Juni 2024 | 18:27
Von
Status: Frischling (16 Beiträge, 0x hilfreich)
Mieterhöhung trotz Mängeln
Fragen zur Miete?
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#1
Antwort vom 10. Juni 2024 | 18:38
Von
Status: Junior-Partner (5226 Beiträge, 631x hilfreich)
Zitat :mein Vermieter möchte die Miete erhöhen. Seine Begründung ist, dass die Wartungs-/Instandhaltungskosten für die Wohnung stark gestiegen seien.
Dann will er gewiss die NK-Vorauszahlung anheben und nicht die Miete?
#2
Antwort vom 10. Juni 2024 | 18:43
Von
Status: Unbeschreiblich (123938 Beiträge, 40297x hilfreich)
Zitat :Seine Begründung ist, dass die Wartungs-/Instandhaltungskosten für die Wohnung stark gestiegen seien.
Und eine tragfähige Begründung hat er nicht genannt?
Zitat :Die Wohnung hat einige Mängel:
Die man offensichtlich pflichtwidrig noch nicht gemeldet hat?
Das kann dem Mieter unangenehm auf die Füße fallen.
Die Verwirkung des Rechtes auf Minderung ist da wohl noch die mildeste Folge.
Zitat :-Die Fenster sind undicht und im Winter kommt ein starker Luftzug. Zudem sind sie schon sehr alt.
Das schreit geradezu nach einer energetischen Sanierung inklusive passender Mieterhöhung.
Zitat :-Der Bogenbelag ist alt und abgenutzt.
Und?
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 10. Juni 2024 | 18:53
Von
Status: Frischling (16 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dann will er gewiss die NK-Vorauszahlung anheben und nicht die Miete?
Nein, die Miete. Seine eigenen "Betriebskosten" sind scheinbar gestiegen. Ich denke, er meint damit bspw. Handwerkerkosten, falls etwas in der Wohnung defekt ist usw.
Zitat :Und eine tragfähige Begründung hat er nicht genannt?
Nein. Lediglich eine Rechnung eines Handwerkers gemailt, der einen Heizungsausfall im Haus repariert hat. - Auch wenn die Rechnung hoch ist, ist es nicht mein Problem, da ich monatlich Miete zahle. Oder?!
Zitat :Die man offensichtlich pflichtwidrig noch nicht gemeldet hat?
Gemeldet bzw. einige Male telefonisch und schriftlich in einem anderen Kontext erwähnt. Aber keine Mietminderung o.ä. durchgeführt.
Zitat :Das schreit geradezu nach einer energetischen Sanierung inklusive passender Mieterhöhung.
Wie viel % könnte die Mieterhöhung in diesem Fall ausfallen? Ist die maximal mögliche Erhöhung an dem Mietspiegel zu orientieren?
Zitat :Und?
Ja, der Boden gehört zur Mietsache.
"Ist bei Einzug in einer Mietwohnung Laminat, Parkett- oder Teppichboden vorhanden, liegt die Verantwortung der Erneuerung beim Vermieter." Die normale Nutzungsdauer eines Laminats liegt bei 10-15 Jahren - aber bei solchen "billigen" Materialien, die wir in der Wohnung haben, sind diese schon nach 5-6 Jahren total abgenutzt.
#4
Antwort vom 10. Juni 2024 | 19:11
Von
Status: Unbeschreiblich (33933 Beiträge, 5861x hilfreich)
Ab wann soll die Erhöhung gelten? Wieviel mehr will er haben? Was genau hat er dir geschrieben?Zitat :Seine Begründung ist, dass die Wartungs-/Instandhaltungskosten für die Wohnung stark gestiegen seien.
Hat der angefragte Anwalt das VM-Schreiben gelesen?
Dass 1 Reparatur mal zu teuer erschien, ist keine tragfähige Begründung.
Kommt drauf an, ob und was der VM an den Fenstern machen wollen würde. Er hätte dir schon längst die Modernisierungsmaßnahmen ankündigen müssen. Das hat aber mit der von dir beschriebenen verlangten Mieterhöhung nichts zu tun.Zitat :Wie viel % könnte die Mieterhöhung in diesem Fall ausfallen?
#5
Antwort vom 10. Juni 2024 | 19:39
Von
Status: Unbeschreiblich (123938 Beiträge, 40297x hilfreich)
Zitat :Nein. Lediglich eine Rechnung eines Handwerkers gemailt, der einen Heizungsausfall im Haus repariert hat. - Auch wenn die Rechnung hoch ist, ist es nicht mein Problem, da ich monatlich Miete zahle. Oder?!
So ist es.
Zitat :Gemeldet bzw. einige Male telefonisch und schriftlich in einem anderen Kontext erwähnt.
Aber eine gerichtsfeste Mängelanzeige gab es nicht?
Zitat :Wie viel % könnte die Mieterhöhung in diesem Fall ausfallen?
Maximal 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten.
Zitat :Ist die maximal mögliche Erhöhung an dem Mietspiegel zu orientieren?
Nö, die kommt extra.
Zitat :"Ist bei Einzug in einer Mietwohnung Laminat, Parkett- oder Teppichboden vorhanden, liegt die Verantwortung der Erneuerung beim Vermieter."
Diese Theorie ist schlicht falsch - das gilt nur, wenn der Bodenbelag mit gemietet wurde.
Zitat :aber bei solchen "billigen" Materialien, die wir in der Wohnung haben, sind diese schon nach 5-6 Jahren total abgenutzt.
Abgenutzt im Sinne von "nicht mehr hübsch" oder im Sinne von tatsächlichen Schäden (z.B. Pressspan schon sichtbar, abstehende Teile, ...)
#6
Antwort vom 10. Juni 2024 | 20:15
Von
Status: Junior-Partner (5226 Beiträge, 631x hilfreich)
Zitat :Nein, die Miete. Seine eigenen "Betriebskosten" sind scheinbar gestiegen. Ich denke, er meint damit bspw. Handwerkerkosten, falls etwas in der Wohnung defekt ist usw.
Wie viele Mietwohnungen sind denn in dem Haus?
#7
Antwort vom 10. Juni 2024 | 23:26
Von
Status: Frischling (16 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ab wann soll die Erhöhung gelten? Wieviel mehr will er haben? Was genau hat er dir geschrieben?
Hat der angefragte Anwalt das VM-Schreiben gelesen?
Ab Oktober 2024, ca. 7% mehr. Das Schreiben habe ich dem Anwalt gezeigt. Er meinte, eine Mieterhöhung mit pauschalen Aussagen wie "Kosten sind gestiegen" zu begründen reicht nicht aus.
Mag ja sein, dass die Begründung falsch ist und bspw. formfehler enthält. Trotzdem kann der Vermieter mit einem zweiten Schreiben eine Mieterhöhung verlangen unter Einhaltung von Formalien.
Zitat :Aber eine gerichtsfeste Mängelanzeige gab es nicht?
Was verstehst du unter "gerichtsfest"? Die Mängel wurden in einer Email vor 2-3 Jahren schriftlich mitgeteilt (Mail liegt noch vor). Aber keine "Zahlung unter Vorbehalt" angekündigt oder eine Mietminderung vorgenommen.
Zitat :Nö, die kommt extra.
Das heißt, die Miete könnte gem. Mietspiegel angepasst werden (bspw. um 10%) zzgl. 8% der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen (z.B. 10.000 € Modernisierung = 800€ pro Jahr = ~ 66€ monatlich).
Zitat :Diese Theorie ist schlicht falsch - das gilt nur, wenn der Bodenbelag mit gemietet wurde.
Es steht nicht explizit im Mietvertrag drin, jedoch war der Bodenbelag bei Einzug vorhanden und schon damals wurden auf die Schäden hingewiesen.
Zitat :Abgenutzt im Sinne von "nicht mehr hübsch" oder im Sinne von tatsächlichen Schäden (z.B. Pressspan schon sichtbar, abstehende Teile, ...)
Ganz genau, man sieht an einigen Übergangsstellen schon den Presspan und allgemein sehr viele Kratzer, die so tief sind, dass man den Span sieht.
Zitat :Wie viele Mietwohnungen sind denn in dem Haus?
8 Wohneinheiten, aber mehrere Vermieter.
#8
Antwort vom 11. Juni 2024 | 00:49
Von
Status: Unbeschreiblich (123938 Beiträge, 40297x hilfreich)
Zitat :Mag ja sein, dass die Begründung falsch ist und bspw. formfehler enthält.
Man hat schlicht kein Mieterhöhungsverlangen erhalten. Alles was man erhalten hat, ist ein Bettelbrief dem ich persönlich keinerlei Beachtung schenken würde.
Zitat :Trotzdem kann der Vermieter mit einem zweiten Schreiben eine Mieterhöhung verlangen unter Einhaltung von Formalien.
Ja, oder mit einem Dritten oder Vierten ... je nach dem wie lange er braucht, es rechtskonform hinzubekommen.
Aber wieder ein Monate bis Jahre gespart.
Zitat :Was verstehst du unter "gerichtsfest"?
Gerichtsfest:
– keine Bitten oder Wünsche, sondern klare Ansagen / Forderungen die auch rechtlich
haltbar sind
– mit Zustellnachweis
– sofern Fristen ins Spiel kommen, sollten diese nach Datum sein und angemessen (in der
Regel 14 Tage bis Monate, je nach Mangel)
Zitat :Die Mängel wurden in einer Email vor 2-3 Jahren schriftlich mitgeteilt
In einer Mail kann man nichts schriftlich mitteilen.
Zitat :(Mail liegt noch vor)
Irrelevant.
Es würde auch nicht reichen, wenn man das absenden beweisen könnte, man müsste im Falle des Falles den Zugang beweisen.
Zitat :Aber keine "Zahlung unter Vorbehalt" angekündigt oder eine Mietminderung vorgenommen.
Damit dürfte man diese Rechte schlicht verwirkt haben.
Es könnte sogar fraglich sein, ob es überhaupt noch beseitigungspflichtige Mängel sind.
Zitat :Es steht nicht explizit im Mietvertrag drin, jedoch war der Bodenbelag bei Einzug vorhanden und schon damals wurden auf die Schäden hingewiesen.
Also nicht vom Vormieter übernommen? Dann ist der Vermieter verantwortlich.
Wenn die die Schäden schon bei Anmietung vorhanden waren, kann es sein, das hier "gemietet wie besehen" gilt. Dann hat der Mieter in der Regel keine Rechte was Minderung und Beseitigung angeht.
Wann hat man die Schäden das erste mal gesehen?
#9
Antwort vom 11. Juni 2024 | 10:21
Von
Status: Schlichter (7857 Beiträge, 1612x hilfreich)
Zitat :Wann hat man die Schäden das erste mal gesehen?
Ich ergänze:
Ist etwas im Übergabeprotokoll dazu vereinbart?
#10
Antwort vom 11. Juni 2024 | 10:34
Von
Status: Junior-Partner (5226 Beiträge, 631x hilfreich)
Zitat :Ab Oktober 2024, ca. 7% mehr. Das Schreiben habe ich dem Anwalt gezeigt. Er meinte, eine Mieterhöhung mit pauschalen Aussagen wie "Kosten sind gestiegen" zu begründen reicht nicht aus.
Mag ja sein, dass die Begründung falsch ist und bspw. formfehler enthält. Trotzdem kann der Vermieter mit einem zweiten Schreiben eine Mieterhöhung verlangen unter Einhaltung von Formalien.
Wir sollen jetzt die Beurteilung eines Volljuristen so zerpflücken, dass keine Mieterhöhung greifen kann? Geht nicht. Dein Anwalt hat dir die Dinge offensichtlich auch erklärt. Du kannst die Sache verzögern, wirst sie aber nicht verhindern können.
Eine Mieterhöhung kann trotz Mängel verlangt und auch durchgesetzt werden
Die Mängel müssen ordentlich gemeldet werden, wie wurde dir nun auch geschrieben.
Viel Erfolg.
#11
Antwort vom 11. Juni 2024 | 14:01
Von
Status: Frischling (16 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ist etwas im Übergabeprotokoll dazu vereinbart?
Ja, es wurde festgehalten, dass der Boden Beschädigungen und Abnutzungsspuren aufweist.
Zitat :Eine Mieterhöhung kann trotz Mängel verlangt und auch durchgesetzt werden
Aber eben nicht mit dieser Begründung, sondern anhand des Mietspiegels, wobei dann aus meiner Sicht die Mängel dagegen sprechen, sich an den Mietspiegel zu orientieren; denn beim Mietspiegel oder bei Vergleichswohnungen geht man von mängelfreien Wohnungen aus.
Zitat :Die Mängel müssen ordentlich gemeldet werden, wie wurde dir nun auch geschrieben.
Also ist dein Ratschlag, die Mieterhöhung nicht zu akzeptieren und die Mängel melden.
Man müsse entgegen der Aussage des Anwalts laut meinen Recherchen den Widerspruch begründen. Was ist eine zielführende Begründung aus deiner Sicht?
#12
Antwort vom 11. Juni 2024 | 14:07
Von
Status: Unbeschreiblich (123938 Beiträge, 40297x hilfreich)
Zitat :Was ist eine zielführende Begründung aus deiner Sicht?
Darüber kann man denknotwendigerweise erst diskutieren, wenn man ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters vorliegen hat.
#13
Antwort vom 11. Juni 2024 | 15:20
Von
Status: Unbeschreiblich (33933 Beiträge, 5861x hilfreich)
Damit hat der Anwalt recht. Das genügt eigentlich komplett. Der VM darf selbst üben, ein korrektes Mieterhöhungsverlangen hinzubekommen. Deine Rechnerei ist unnötig, denn der VM will nicht modernisieren.Zitat :Er meinte, eine Mieterhöhung mit pauschalen Aussagen wie "Kosten sind gestiegen" zu begründen reicht nicht aus.
Nö. Das *Mieterhöhungsverlangen* muss --rechtlich sauber -- sein.Zitat :Aber eben nicht mit dieser Begründung, sondern anhand des Mietspiegels,
Ist das so? Wo steht das? Was ist wann eine mängelfreie Wohnung?-- Du machst hier lauter Nebenthemen auf...Zitat :denn beim Mietspiegel oder bei Vergleichswohnungen geht man von mängelfreien Wohnungen aus.
Man muss gar nicht recherchieren, gar nicht widersprechen. Erst recht nicht, wenn man von einem Anwalt und auch übereinstimmende Antworten aus einem Forum hat.
#14
Antwort vom 11. Juni 2024 | 15:45
Von
Status: Junior-Partner (5226 Beiträge, 631x hilfreich)
Mängel ordentlich melden.
Bei der Mieterhöhung dem Vorschlag des eigenen Anwalt folgen.
-- Editiert von User am 11. Juni 2024 15:47
#15
Antwort vom 12. Juni 2024 | 22:32
Von
Status: Frischling (16 Beiträge, 0x hilfreich)
Alles klar, danke erstmal für die zahlreichen Antworten.
Ich werde nochmals Rücksprache mit meinem Anwalt halten.
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
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