Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

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In Mietverträgen finden sich oft unwirksame Klauseln, wie auch den meisten Mietern bekannt sein dürfte.
Soweit eine mietvertragliche Klausel gegen Recht und Gesetz verstößt, den Mieter unangemessen benachteiligt oder auch sonst wie gegen Rechtsvorschriften verstößt, ist sie unwirksam, woraufhin sich der Mieter darauf berufen kann und ein vor Gericht geführter Streit zugunsten des Mieters entschieden werden sollte, wenn man insbesondere einschlägige Rechtsprechung dazu finden kann, vor allem solche des Bundesgerichtshofs als höchstem deutschen Zivilgericht.

Ob eine Klausel unwirksam ist, wird zwar nach dem jeweils vorliegenden Einzelfall entschieden, es kommt zu einer Interessenabwägung zwischen den Belangen des Vermieters und des Mieters.

Daniel Hesterberg
seit 2009 bei
123recht.de
Rechtsanwalt
Marktstraße 17/19
70372 Stuttgart
Tel: 0711-7223-6737
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Das heißt aber trotzdem, dass auf insoweit ähnliche Rechtsprechung zurückgegriffen werden kann, da eine Vielzahl von Klauseln gleichlautend sind oder einen ähnlichen Inhalt aufweisen.

 Das gilt auch dann, wenn beide Parteien ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen.

Eine nichtige Klausel führt nicht zur Unwirksamkeit des ganzen Mietvertrages. An ihre Stelle tritt die entsprechende gesetzliche Regelung.

Doch wo finden sich die gängigsten „Schwachstellen“?

Ich möchte Ihnen ein paar Beispiele geben:

Tierhaltung

Häufiger Stein des Anstoßes für die Vermieter ist beispielsweise die Tierhaltung.

Die Haltung von Hunden und Katzen kann der Vermieter wirksam vertraglich verbieten, Kleintiere wie Hamster dürften aber immer in der Wohnung gehalten werden.

Musizieren in der Wohnung

Das Musizieren in der Mietwohnung kann grundsätzlich nicht mietvertraglich ausgeschlossen werden.

Es ist aber durchaus möglich, das Spielen eines bestimmten Instruments zeitlich zu begrenzen und vorzugeben, dass Ruhezeiten eingehalten werden müssen.

Insbesondere Letztere sind schon im jeweiligen Landesmissionsschutzgesetz gesetzlich fixiert oder auch in gemeindlichen Regelungen - es besteht also dahingehend auch eine öffentlich-rechtliche Pflicht der Mieter.

Reparaturarbeiten

Standardisiert im Mietvertrag geregelt sind zum Beispiel auch Reparaturen.

Der Vermieter ist zunächst verpflichtet, selbst für Reparaturen in der Wohnung aufzukommen – so bestimmt es das Gesetz.

Eine Ausnahme sind kleinere Reparaturen an Gegenständen, die dem unmittelbaren und direkten Zugriff des Mieters unterliegen, ein tropfender Wasserhahn beispielsweise, nicht aber eine defekte Leitung.

Eine betragsmäßige Grenze pro Einzelreparatur von zur Zeit 75 bis 100 Euro oder eine Jahresbelastungsgrenze von 6% bis 8% der Jahresbruttokaltmiete werden als angemessen angesehen (auch Rechtsprechung des Bundesgerichthofs).

Immer wieder streitig: Schönheitsreparaturen

Das Thema Schönheitsreparaturen ist mit Abstand das größte Problemfeld.

Dazu gibt es schon etwa 40 Urteile des Bundesgerichtshofs.

Die Rechtsprechung der Instanzgerichte, also Amts- und Landgerichte, ist dagegen schon unübersehbar geworden.

Betroffen sind in der Regel zudem ältere Mietverträge, deren (vom Gericht geprüft wird) Klauseln dann rückwirkend unwirksam werden, wenn ein Urteil in letzter Instanz dazu ergeht.

Die Regelungen zu Schönheitsreparaturen gehörten zu den kompliziertesten im Mietrecht, was eben auch an der Vielzahl der dazu ergangenen Rechtsprechung liegt.

Grundsätzlich gilt aber:

Ohne Regelung im Mietvertrag ist der Mieter nicht verpflichtet, zu renovieren, denn diese gesetzliche Verpflichtung richtet sich von vornherein an den Vermieter.

Es das kann aber natürlich vereinbart werden - so wie dieses ganz regelmäßig der Fall ist -, dass der Mieter in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen vorzunehmen hat.

Trotz der unüberschaubaren Vielzahl der Rechtsprechung lässt sich wenigstens folgendes festhalten:

Unwirksam sind solche mietvertraglichen Klauseln, die den Mieter ausnahmslos verpflichten, beim Auszug oder innerhalb bestimmter starrer Fristen zu renovieren, ohne dass dabei der eigentliche Renovierungsbedarf gedacht wird, der im Einzelfall anfällt.

Ergebnis und Konsequenzen

Da sich die Rechtsprechung häufig geändert hat, was aller Voraussicht nach auch in der Zukunft der Fall sein wird, so sollte immer seitens des Vermieters höchstes Augenmerk darauf gelegt werden, einen möglichst aktuellen Mietvertrag zu verwenden.

Gängige Musterverträge erhalten Sie im Schreibwarenhandel und im Internet.

Denn möglicherweise ist schon ein über ein halbes Jahr altes Musterexemplar in einzelnen Punkten wieder hinfällig, da dazu bereits neue Rechtsprechung ergangen ist.

Ganz wichtig für den Vermieter:

Die Klauseln nicht abändern!

Wirksam sind nämlich nur solche Klauseln, die bei Vertragsschluss gegenüber dem Mieter bekannt gegeben werden.

Ansonsten sind sie unwirksam und der Vermieter kann sich im Streitfall nicht mehr darauf berufen.

Falls Sie weitere Fragen dazu haben sollten, können Sie sich gerne jederzeit an mich wenden.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt


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