"Sicherer" Mietvertrag möglich? (Kündigungsschutz)

9. November 2010 Thema abonnieren
 Von 
BlackVamp
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)
"Sicherer" Mietvertrag möglich? (Kündigungsschutz)

Hallo.

Ich frage mich, ob folgendes möglich ist:

Ein Mietvertrag, der den Tod des Hauseigentümers, den eventuellen Verkauf des Hauses, Hausverwaltung/Bank/Immobilienmakler usw längerfristig übersteht.


Nehmen wir mal den Klaus. Klaus wohnt bei seinem Großvater Otto.
Otto ist schon recht alt, aber noch fit. Wie lange Otto noch lebt, kann niemand sagen. Mit 90 ist die Todeswahrscheinlichkeit allerdings schon recht hoch.

Klaus ist eigentlich arbeitslos. Hält sich mit Aushilfs- und Gelegenheitsjobs und Flohmarkthandel über Wasser. Klaus hat kaum finanzielle Rücklagen und kann sich aus eigener Kraft nicht selbst ernähren. Klaus hat auf dem richtigen Arbeitsmarkt auch kaum Chancen.
Klaus ist ein "jäger und Sammler", er besitzt unmengen Flohmarktware. Flohmarkt und Internetverkäufe machen einen Großteil des Lebensunterhaltes aus.

Otto vererbt sein gesamtes Vermögen an seine Kinder als Erbengemeinschaft.
Allerdings ist die Erbengemeinschaft uneinig bzw zerstritten, so dass das Haus wahrscheinlich relativ schnell verkauft wird, oder einer Hausverwaltung unterstellt wird.
Auf jeden Fall müsste Klaus relativ schnell räumen und ausziehen. Doch wohin mit den ganzen Sachen? Und wo eine Wohnung ohne Geld mieten?


Nun meine Frage:
Ist es möglich, Mietverträge abzuschließen, die dem Vermieter sehr lange Kündigungsfristen auferlegt? Ist es möglich, Kündigungs-Sperrfristen sowie Vertragsstrafen zu vereinbaren?

Der Mieter hingegen soll eine kürzere Kündigungsfrist haben, sowie ein Sonderkündigungsrecht zu bestimmten Anlässen.

Ist es möglich, Verträge abzuschließen, wo beide Parteien ungleich behandelt werden, zugunsten des Mieters?

Folgende Verträge sollen gemacht werden. Bitte schreibt mir, ob das zulässig ist, und wo es Probleme geben könnte.

Mietvertrag Wohnung:
Kündigungsfrist 12 Monate
Kündigungssperrfrist 6 Monate ab dem Todestag des Großvaters.
Innerhalb der Kündigungssperrfrist darf keine Kündigung ausgesprochen werden. Auch bei Zahlungsausfällen und Verstößen gegen die Hausordnung usw nicht.
Sollte innerhalb der Kündigungssperrfrist eine Kündigung ausgesprochen werden, oder wird der Zugang zum Haus/zur Wohnung verwehrt, ist eine Vertragsstrafe / Entschädigung von 5.000 Euro zu zahlen.
Während der Kündigungssperrfrist werden Mieterhöhungen ausgeschlossen.

Dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt, innerhalb einer Frist von 3 Monaten ab dem Todestag des Großvaters kann der Mieter ohne Einhaltung einer Frist kündigen. Ein weiterer Sonderkündingungstermin ist der Jahrestag des Todes, also genau 1 Jahr nach dem Tod.

Gegen eine Entschädigungszahlung von EUR 150 pro Monat kann die Kündigungsfrist entsprechend verkürzt werden. Der Vermieter kann die Kündigungssperrfrist allerdings trotzdem nicht umgehen.

Es wird eine Mietpreisbindung für 5 Jahre vereinbart.
Nach Ablauf der 5 Jahre wird der Mietpreis auf maximal 65% der ortsüblichen Vergleichsmiete festgesetzt.
Die Höhe von eventuellen Umlagen (z.B. Wärmedämmung, Heizungserneuerung, Sanierung) darf maximal 5% der Kaltmiete betragen.

Die Verbrauchskosten werden pauschal berechnet, solange keine individullen Zähler auf Kosten des Vermieters eingebaut werden. Die Höhe der Pauschale ist auf maximal 50% der Nettokaltmiete begrenzt.




Mietvertrag Abstellfläche: (Kellerraum bzw Teilraum mit Regal)
Die Vertragslaufzeit beträgt 3 Jahre.
Es wird eine Kündigungssperrfrist von 12 Monaten ab dem Tod des Großvaters vereinbart.
Innerhalb der Kündigungssperrfrist darf keine Kündigung ausgesprochen werden. Auch bei Zahlungsausfällen und Verstößen gegen die Hausordnung usw nicht.
Sollte innerhalb der Kündigungssperrfrist eine Kündigung ausgesprochen werden, oder wird der Zugang zum Haus/zur Abstellfläche verwehrt, ist eine Vertragsstrafe / Entschädigung von 5.000 Euro zu zahlen.

Es wird eine Mietpreisbindung für 10 Jahre vereinbart.
Mieterhöhungen sind ausgeschlossen.
Der Vertrag endet automatisch am 31.12.2021, sofern er nicht zuvor von einer der Parteien gekündigt wird.

Sofern der Mieter keine Wohnung mehr im Haus inne hat, besteht Toilettenbenutzungsrecht.
Das Benutzen von Parkmöglichkeiten ist zu dulden.
Im Mietpreis enthalten ist der Strom für die Beleuchtung,
Der Zugang ist Werktags von 7:00 bis 22:00 zu gestatten, Sonn- u Feiertag: 14-19 Uhr.


Mietvertrag Garage: Siehe Abstellfläche, jedoch ist der Zugang permanent zu gestatten.




Wie könnte man das am Besten vertraglich festhalten?
Lohnt es sich, für sowas einen Anwalt aufzusuchen? Was kostet sowas pi mal daumen?
Oder sind solche Vertragskonstallationen nicht "Gerichtsfest" und ich wäre ohnehin jederzeit "rausklagbar" ohne Abfindung/Entschädigung?

Die Kündigungssperrfristen und die Abfindung soll dazu dienen, dass ich keinesfalls ohne Unterkunft oder Geld plötzlich auf der Straße stehe.
Falls ich doch vor die Tür gesetzt werde, kann ich wenigstens Ansprüche geltend machen und das Sozialamt oder ARGE springt schneller und unproblematischer ein.

Mietpreisbindung soll dazu dienen, dass ich nicht über drastische Mieterhöhungen raus gescheucht werde.

Gerade die Garage / der Lagerraum muss langfristig schwerstmöglich kündbar zur Verfügung stehen, damit ich alles in Ruhe abwickeln kann, und nicht den großen Container kommen lassen muss und alles schnell entsorgen muss,

mfg


-- Editiert am 09.11.2010 01:59

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17 Antworten
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#1
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 316x hilfreich)

quote:
wo eine Wohnung ohne Geld mieten?

Das ist mal eine sehr gute Frage.
Ebenfalls eine gute Frage wäre:
Warum sollte irgendjemand mit Dir derartige Verträge abschließen ?




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#2
 Von 
guest-12307.12.2010 09:31:39
Status:
Lehrling
(1193 Beiträge, 900x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#3
 Von 
JollyJumper
Status:
Lehrling
(1164 Beiträge, 364x hilfreich)

Natürlich lassen sich Kündigungsausschlüsse vereinbaren.
Möglicherweise ließe sich sogar ein grundbuchtlich verankertes Wohnrecht vereinbaren.
Die Frage ist natürlich, warum der Großvater das tun sollte?
Mit welcher Regelung auch immer (auch von den oben genannten!), wertet der Großvater das Erbe für seine Kinder ab, da sie Klaus in der Immobilen haben ohne Möglichkeit einer markgerechten Verwertung dieser.
Wenn eine derartige Regelung getroffen wird könnte man sogar darüber nachdenken ob der Großvater hier über den Leisten gezogen wurde zun Nachteil der anderen Erben!
Wo ist denn Klaus Gegenleitung für diesen Unterstützung / Erhalt seiner desolaten Lebenssituation???
Immerhin scheint Klaus (oder sein Unterstützer = TE) sich ja doch intensivst Gedanken darüber zu machen wie man diesen Zustand hier am besten zementieren kann.
Vielleich sollten diese Überlegungen eher in die Richtung gelenkt werden, wie man Klaus dazu bringt ein geregelten Leben zu führen, bei dem er sich aufgrund seiner eigenen Arbeitsleistung selbst unterhalten kann!

-- Editiert am 09.11.2010 09:14

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#4
 Von 
guest-12301.02.2011 17:18:20
Status:
Frischling
(25 Beiträge, 17x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#5
 Von 
guest-12306.12.2010 16:26:20
Status:
Schüler
(290 Beiträge, 175x hilfreich)

--- editiert vom Admin

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#6
 Von 
BlackVamp
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo.
Es gibt mehrere Gründe, warum Klaus einen Mietvertrag mit Kündigungsschutz abschließen will.
Die Erbengemeinschaft will Klaus lieber früher als später raus haben. Bei einem Mietvertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist ist davon auszugehen, dass auch nur diese Frist zur Verfügung steht. Wenn gar kein Vertrag abgeschlossen wird, ist davon auszugehen, dass Klaus maximal ein paar Tage hat, das Weite zu suchen.

Klaus wohnt schon seit Jahren im Haus des Großvaters, bislang ohne schriftlichen Vertrag. Nur mündlicher Vertrag. Das heißt: Klaus würde nach dem Tod innerhalb weniger Tage auf die Straße gesetzt werden, und müsste sich dann die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge einklagen.

Der Großvater ist bereit, einen Mietvertrag mit Kündigungsschutz und langer Vertragslaufzeit abzuschließen.
Denn der Großvater profitiert davon, dass er einen fast arbeitslosen Enkel im Haus hat. Für jeden kleinen mist, Gartenpflege usw eine Firma zu beauftragen, dazu noch eine Haushaltshilfe, wäre deutlich teurer als die Verluste durch die verbilligte Miete.

Klaus hat aber keine finanziellen Resverven, um seine ganzen Sachen kurzfristig per LKW abzutransportieren und eventuell irgendwo zwischenlagern (zu lassen). Er hat auch kein Geld, um länger als ca 1 Woche in einem Hotel unter zu kommen.
Ohne Kündigungsschutz bedeutet der Tod des Großvaters für Klaus, dass er relativ schnell auf der Straße landet und einen Großteil seines Hab und Gutes verliert. Denn bei einer kurzfristgen Räumung bleibt außer einer Entsorgung kaum was übrig. Und die Wertgegenstände wie Computer, Fernseher usw würden für die Entsorgungskosten drauf gehen.

Es gibt nur 2 Möglichkeiten, das Problem zu lösen:

-Entsprechende vertragliche Regelungen mit dem Großvater und der Erbengemeinschaft die eine "Schonfrist" von mindestens 6, besser 12 Monaten einräumen, damit Klaus seine Angelegenheiten regeln kann.

-Sich jetzt schon um den Verbleib nach dem Todesfall kümmern, und jetzt schon alles machen.
Die ganzen Sachen jetzt schon verkaufen/entfernen bis auf das notwendigste
Danach das Gewerbe abmelden, sich bei der Arge melden und über die ARGE eine Wohnung irgendwo anders beziehen.
Inoffiziell kann Klaus trotzdem bei dem Großvater bleiben, der Großvater würde in einem solchen Fall auf sämtliche Zahlungen verzichten und Klaus würde den Status eines Gastes erhalten. Der Großvater will nicht, das Klaus richtig auszieht und nur 1-2 Mal im Monat zum Rasenmähen erscheint.

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-- Editiert am 09.11.2010 12:07

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#7
 Von 
guest-12310.11.2010 10:45:45
Status:
Frischling
(24 Beiträge, 5x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 316x hilfreich)

Warum regelt der Großvater das dann nicht testamentarisch ?



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#9
 Von 
BlackVamp
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo.

Klaus ist in der Tat psychisch krank. Er ist nicht in der Lage, einer Vollzeitstelle auf dem regulären Arbeitsmarkt nachzugehen. Das schafft er aus psychischen Gründen nicht.
Klaus hangelt sich deshalb von einem Aushilfsjob zum nächsten und verdient ein bisschen was mit gewerblichem Ebay+Flohmarktverkauf.
Das reicht aber nur deswegen zum leben, weil der Großvater beim Mietpreis Klaus deutlich entgegen kommt. Klaus ist im Gegenzug offiziell Hausmeister und Haushaltshilfe (Mit Arbeitsvertrag bei Opa, und Lohnanrechnung auf Mietpreis)
Fällt das alles weg, muss Klaus von Hartz 4 leben.

Aber bis Klaus seine Sachen alle geregelt hat und sicher im Hartz4 Bezug mit Sozialwohnung ist, dauert es halt ein paar Monate.
Deswegen gibts nur die Möglichkeit, es entweder jetzt schon durchzuziehen oder mit vertraglichen Regelungen Zeit zu schaffen.

Testamentarisch lässt sich leider nichts mehr ändern.
Erstens, weil er und seine Frau ein gemeinschaftliches Testament hatten. Die Frau ist tot. In dem Testament steht, dass die direkten Nachkommen alles zu gleichen Teilen erben. Eine Schenkung wäre allerdings auch aussichtslos, die würde zurückgefordert werden. Dass der Opa noch 10 Jahre durchhält, ist unwahrscheinlich.


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#10
 Von 
JollyJumper
Status:
Lehrling
(1164 Beiträge, 364x hilfreich)

quote:
In dem Testament steht, dass die direkten Nachkommen alles zu gleichen Teilen erben.
Wenn dass so ist, musst Du aber damit rechnen, dass hier der eine oder andere der Erben versuchen wird Mietverträge oder Regelungen in dem oben geschilderten Umfang anzufechten!
Das ganze sähe sicher anders aus wenn eine Vermietung an einen Aussenstehenden zu Marktbedingungen erolgen würde!
Die geplanten Vermietungen/Regelungen behindern die möglichen Erben aber klar an einer (wirtschaftlichen) Verwertung Ihres Erbes.
Da hier eine Vermietung oder eher Überlassung an Angehöriege erfolgt, die klar dem Willen des gemeinsamen Testaments -> die direkten Nachkommen alles zu gleichen Teilen zu wieder läuft, halte ich das für nicht ausgeschlossen, dass dies einer Überprüfung nicht standhält.
Die weitere Frage wäre auch ob Klaus einem solchen verfahren standhält.
Und die abschließende Frage wäre noch ob Haus aund Nebenräume nach einer längeren Nutzung durch klaus noch in einem zustand wäre, in dem irgendein Erbe noch Freude oder wirtschaftlichen Nutzen an /aus seinem Erbe hätte.




-- Editiert am 09.11.2010 12:49

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 316x hilfreich)

quote:
Klaus ist im Gegenzug offiziell Hausmeister und Haushaltshilfe (Mit Arbeitsvertrag bei Opa, und Lohnanrechnung auf Mietpreis)

Hört sich auf Anhieb irgendwie nicht sehr sinnig an.
Ist das ein Mehrfamilienhaus ?



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0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
BlackVamp
Status:
Frischling
(6 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo.

Ja, es ist ein großes Miethaus. Außerdem gibt es noch andere Mietshäuser.

Achja, Klaus ist kein Messie. Er hat einfach nur schwere chronische Depressionen.

Aber ich sehe ein, dass diese Forderungen vielleicht etwas zu hart sind.

Eine weitere Möglichkeit wäre natürlich, einen "Normalen" Mietvertrag zu machen, und lediglich die Kündigungsfrist auf 6 Monate hoch zu setzen.
6 Monate ist nicht so wahnsinnig lang, dass man sagen könnte, es wäre zu krass.
Aber keine Kündigungssperrzeiten oder sowas vereinbaren.
Man könnte auch noch vereinbaren, dass die Kündigungsfrist gegen eine Ausgleichszahlung von 1000 Euro in beiderseitigem Einvernehmen auf 4 Wochen reduziert wird.

Und dann die Wohnung zu einem angemessenen Preis vermieten, der nur leicht unter der Ortsüblichen Vergleichsmiete ist. (80-100 % der Vergleichsmiete, der Preis müsste so festgesetzt werden, dass er aber noch von der ARGE übernommen werden würde)

Was allerdings vereinbart werden könnte, ist eine Mietpreisbindung für beispielsweise 5 Jahre.
Außerdem sollen jegliche Umlagen von Haussanierungen für 5 Jahre nicht erhoben werden dürfen.
Sollte der Opa in 4 Jahren noch leben, wird der Vertrag einfach mit aktuellen Zahlen neu abgeschlossen.
Durch die Mietpreisbindung soll sicher gestellt werden, dass die Erben die Wohnung nicht "über den Preis räumen"


Im Gegenzug, wenn die Wohnung dann "normalpreis" kostet, muss der Arbeitsvertrag natürlich auch ""normal" sein, also zu üblichen Konditionen, und auch mit realem Lohn. Und nicht nur auf dem Papier wie jetzt. Bisher ist es ja nur ein Proforma Arbeitsvertrag.


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-- Editiert am 09.11.2010 15:02

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
guest-12306.12.2010 16:26:20
Status:
Schüler
(290 Beiträge, 175x hilfreich)

--- editiert vom Admin

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 316x hilfreich)

Komm schon, das ist nicht unser Klausi.
Der baut doch jetzt ein Häuschen.



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#15
 Von 
tommygun
Status:
Schüler
(289 Beiträge, 114x hilfreich)

Das einzig sichere wäre meiner Meinung nach ein lebenslanges (oder auch zeitlich befristetes) Wohnrecht das über einen Notar ins Grundbuch eingetragen wird. Da ist es dann egal wer von dem Haus Eigentümer wird usw. Das Wohnrecht wäre dann fest mit der Immobilie verbunden.

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#16
 Von 
dem User continually known as Mortinghale
Status:
Lehrling
(1902 Beiträge, 316x hilfreich)

Die Frage ist, ob Otto das will.
Wie wäre es denn mit einem schicken Vermächtnis ?



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#17
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3214 Beiträge, 995x hilfreich)

quote:
Die Frau ist tot. In dem Testament steht, dass die direkten Nachkommen alles zu gleichen Teilen erben. Eine Schenkung wäre allerdings auch aussichtslos, die würde zurückgefordert werden.

Das versteh ich nicht ganz. Sind denn Schenkungen zu Lebzeiten ausgeschlossen?
Wenn Otto mehrere grössere Mietshäuser besitzt, dann könnte doch evtl. die Möglichkeit bestehen, dass noch genügend Geld vorhanden ist um für Klausi zu Lebzeiten noch eine schnucklige Eigentumswohnung zu kaufen und diese zu verschenken, wobei Klausi dann natürlich auch schauen muss, wie er das mit den Nebenkosten und den Rücklagen hinbekommt.

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Das putzigste an der ersten Idee fand ich übrigens das da hier:
Zitat:
Sofern der Mieter keine Wohnung mehr im Haus inne hat, besteht Toilettenbenutzungsrecht.

Wie soll man sich das vorstellen? Wohnung ist neu vermietet und der neue Mieter hätte ständig damit zu rechnen, dass mal eben Klausi in die Wohnung marschiert, weil er pinkeln will?

-- Editiert am 09.11.2010 20:26

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