Büro im Haus - Berechnung

Question

Hallo,

ich möchte im eigenen Haus mein Büro absetzen. Ich arbeite als Programmierer und arbeite ausschließlich in diesem Büro. Das Haus ist nicht über eine Bank, sondern anderweitig privat finanziert.

Es gibt doch sicherlich eine allgemeine Formel, wie ich nun die Absetzbarkeit berechnen kann? Bei einem Mietobjekt ist das relativ einfach. Wie funktioniert das aber im eigenen Haus, für das ich keine Miete zahle?

Hilfreich wäre einmal die Beschreibung für den Fall, daß das Haus finanziert ist wird, und einmal für den Fall, daß die Finanzierung abgeschlossen ist und das Haus mir gehört.

Besten Dank

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guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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naweko · Answer

Ich bin selbständig.

guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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naweko · Answer

quote:Übersteigt der gewerblich genutzte Teil 20 % der Nutzfläche des gesamten Hauses bzw. ist sein Wert &lpar;incl. Grundstücksanteil&rpar; über 20.500 € ?      Nein. Es ist ein etwa 24qm großer Raum &lpar;abgeschlossen&rpar; in einem Haus, welches etwa 300qm Wohnfläche hat. Inkl. Keller sind es etwa 400qm.      ----------------- ""

Eugenie · Answer

also 8% von 300 qm    Wenn Wert/Kaufpreis des Grundstücks &plus; Haus  mit allen anteiligen Nebenkosten über 256.250,-- €, dann Betriebsvermögen = aktivierungspfl....    Vielleicht doch mal zum Steuerberater, der Vor- und Nachteile zeigt?    E.      ----------------- "Rike"

naweko · Answer

Der Wert ist nicht > 256.250,00.

Es ist ein Altbau, der gerade renoviert wird. Meine Steuersachen mache ich selbst. Ich ging davon aus, daß die Frage einfach zu beantworten wäre. Wo liegt die Schwierigkeit? Brauchen Sie noch Angaben?

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Eugenie · Answer

wäre ich Ihr Steuerberater: JA - aber wenn Sie alles selber machen, schauen Sie in die Fachliteratur!    E.      ----------------- "Rike"

naweko · Answer

quote:schauen Sie in die Fachliteratur!      Können Sie mir sagen, wo ich am besten nachsehe? Konkret?  Danke      ----------------- ""

guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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Eugenie · Answer

&#167; 4 EStG und dazugehörige EStDV &plus; EStR     E.      ----------------- "Rike"

naweko · Answer

Aha, verstehe. Danke für die Antworten. Dann werde ich doch mal nach einem Steuerberater sehen.      ----------------- ""

guest-12327.06.2010 20:05:23 · Answer

Du versaust dir deine "Steuerfreiheit" nach 10 Jahren, wenn du das Haus verkaufen willst. Wenn du jetzt 10% deiner Hauskosten gewerblich absetzen willst werden die den Gewinn bei einem Verkauf zu diesem Teil versteuern.

Muss man einfach mal ausrechnen was mehr bringt. Die Vermietung an dich selbst bringt es eh nur wenn hohe Zinsen als Kosten anfallen.

K.

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"Legasteniker, Dumm und mit angelesenem Halbwissen - Na und mir machts Spaß !!"

naweko · Answer

Wie schön kompliziert. Kann ich nicht einfach den örtlichen Mietspiegel nehmen und mir das selbst nebst Nebenkosten in Rechnung stellen? Angenommen hier kostet 1qm Miete 5 Euro. Dann berechne ich mir einfach 120,00 Euro und gut ist. Sind immerhin 1440,00 Euro weniger Einnahmen im Jahr.

Wobei... Wären ja wieder meine eigenen Mieteinnahmen. Es geht aber ja darum, daß ich den Raum für meinen Betrieb brauche und er mir somit nicht privat zur Verfügung steht. Das kann doch so kompliziert nicht sein?

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guest-12327.06.2010 20:05:23 · Answer

Glaubst du die eigenen Mieteinnahmen sind dann steuerfrei geworden. Das lohnt sich nur wenn hohe Zinskosten hast die du dann bei "Vermietung" verrechnen könntest und dein Haus eher wertloser wird im laufe der Jahre.

Nimm nen Steuerberater - ist wohl nicht den Thema

K.

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"Legasteniker, Dumm und mit angelesenem Halbwissen - Na und mir machts Spaß !!"

guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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Eugenie · Answer

alle Beiträge nach 12 Uhr 50 sollte man löschen!    Vermietung an sich selbst ist nicht möglich und Mietspiegel auch - also dch mal zum Fachmann!!!!    E.      ----------------- "Rike"

guest-12311.06.2018 09:37:31 · Answer

Ich habe auch ein Heimbüro als Selbständiger und habe mit meiner Steuerberaterin darüber gesprochen, als der Hausbau anstand.

Sauber geht das nur, wenn man getrennt abrechnet, zum Beispiel ein Haus mit Hauptwohnung und Einliegerwohnung, die man als Büro nutzt, und beides getrennt bezahlt und auch finanziert. Dann kann man beispielsweise das Eigenkapital komplett für die Privatwohnung einsetzen und den Büroteil zu 100 Prozent finanzieren. So kann man die absetzbaren Zinsen maximieren, und der Büroteil wird Teil des Betriebsvermögens und auch so abgeschrieben. Geht nicht immer (bei mir war das beim Fertighaus nicht zu trennen) und außerdem kann es später steuerlich teuer werden, wenn man sich zur Ruhe setzt und den Büroteil ins Privatvermögen überführt (und versteuern muß).

Mieten wäre höchstens eine Option, wenn der Büroteil beispielswiese meiner Frau gehören würde. Allerdings müßte sie dann die Mieteinnahmen versteuern, und da wir gemeinsam veranlagt werden, hat das nicht wirklich Sinn.

Also bleibt nur eine Nutzung des privaten Zimmers übrig und die Absetzung der anteiligen Heiz- und Nebenkosten.

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"Durch Arbeit versaut man sich den ganzen Tag"

guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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guest-12311.06.2018 09:37:31 · Answer

Genau, und diese zwei Eigentumswohnungen können auch das eigene Haus und deren Einliegerwohnung sein, die man zwar gleichzeitig, aber getrennt kauft.

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"Durch Arbeit versaut man sich den ganzen Tag"

guest-12327.06.2010 20:05:23 · Answer

Oder noch besser in verschiedenen Häusern oder verschiedenen Orten. Hat nur wenig mit der Frage zu tun. Übrigens wird man beim Verkauf deiner gewerblichen Einheit den Gewinn komplett versteuern und das Finanzamt wir genau prüfen ob man nicht den Privatanteil mit Gewinnaufschlag verkauft und den Gewerbeteil ohne Gewinn.....
Dein Gewinn liegt an den "verschobenen" Schulden und der Abzugsfähigkeit der Kosten bei Vermietung. Nicht bei der Einnahme der "eigenen" Miete.

K.

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"Legasteniker, Dumm und mit angelesenem Halbwissen - Na und mir machts Spaß !!"

guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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naweko · Answer

Ja, und ich verstehe auch nur noch Bahnhof. Ich wollte eigentlich nur wissen, mit welchem Ansatz/Anteil ich ein Zimmer meines Hauses als Büro geltend machen kann. Nochmal die Frage. Ich will das Zimmer ja nicht aus dem Privatvermögen in Betriebsvermögen überführen (wie auch immer). Ich will nur die Nutzung geltend machen. Das muß doch irgendwie möglich sein. Ist das möglich? Wenn das so kompliziert ist, dann ist unser Steuersystem doch wohl echt für die Füße. Dann bin ich ja blöd, wenn ich das in meinem Haus mache. Dann miete ich mit lieber ein Büro und verringere damit mein Einkommen. Dann habe ich ein richtiges Büro und meine Steuern gehen auch nach unten.

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guest-12327.06.2010 20:05:23 · Answer

Du verschiebst die teuren Schulden auf das Gewerbeteil, verrechnest mit einer 1/2 ortsüblichen Miete und verrechnest den Verlust darauf mit deinen Einnahmen die aus deinen anderen Tätigkeiten entstehen und schmälerst damit die Steuern.
Da ist der "Wertzuwachs" den du bei einem Verkauf versteuern muss unwichtig. Zumal man bei einem "gemeinsamen" Verkauf ja tricksen kann und den Verkaufserlös der Gewerbeeinheit zu Gunsten der Privateinheit verschieben könnte.

Ganz einfach - lohnt sich bei hohen Steuern und wenn man die Immos so schön trennen kann.

K.

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guest-12327.06.2010 20:05:23 · Answer

quote:Ich will das Zimmer ja nicht aus dem Privatvermögen in Betriebsvermögen überführen      Du nicht aber das Finanzamt macht das :-&rpar;&rpar;      quote:Dann bin ich ja blöd, wenn ich das in meinem Haus mache. Dann miete ich mit lieber ein Büro und verringere damit mein Einkommen.       Milchmädchenrechnung. Ich schick dir ne Rechnung,dann machst du gar keinen Gewinn.    Du kannst doch dein "Anteil" absetzen, jedoch dann auch den Verkaufserlös irgendwann man. Ist eine faire Lösung, denn "Private" müssen Ihre Häusle auch aus versteuertem Geld finanzieren :-&rpar;    K.          ----------------- "Legasteniker, Dumm und mit angelesenem Halbwissen - Na und mir machts Spaß !!"

naweko · Answer

Ich kann mir momentan nicht vorstellen, dieses Haus zu verkaufen. Die mögliche und nachträgliche Versteuerung ist also kein Thema.

quote:
Milchmädchenrechnung. Ich schick dir ne Rechnung,dann machst du gar keinen Gewinn.

Ne Rechnung? Wie darf ich das verstehen? Ja, schicken Sie mir eine Rechnung über irgendwas ;-)

Die Frage ist nach wie vor, wie ich den Anteil des Büros errechne? Wir haben festgestellt, daß das dieses Zimmer 8% des Hauses ausmacht.

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guest-12327.06.2010 20:05:23 · Answer

Ziemlich sinnlos. Aber du stellst deiner Einzelunternehmung ne Rechnung über 500 Euro. Dann versteuerst du das Geld statt bei Selbständigen Einkünften eben bei Einkünfte aus Vermietung. Ergibt leider keinen Unterschied.

Wäre es eine GmbH, AG, LTD. Dann kannst du wie bei fremden einen Mietvertrag machen. Das Finanzamt macht dann auch dem Haus einen Gewerbetrieb der zum Firma gehört

K.

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"Legasteniker, Dumm und mit angelesenem Halbwissen - Na und mir machts Spaß !!"

guest-12323.06.2010 10:27:41 · Answer

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guest-12311.06.2018 09:37:31 · Answer

Ich will das Zimmer ja nicht aus dem Privatvermögen in Betriebsvermögen überführen &lpar;wie auch immer&rpar;. Ich will nur die Nutzung geltend machen.      Das geht dann nur hinsichtlich der Nebenkosten. Eine Vermietung an sich selbst würde auch keine Steuern sparen. Mietkosten absetzen lohnt sich nur, wenn man sie nicht selber als Einkommen versteuern muß. Beispiel: Bis vor einem Jahr wohnte ich in einem gemieteten Haus, in dem ich auch mein Büro als Freiberufler hatte. Da konnte ich die Miete anteilig ansetzen und das hat Steuern gespart.      Dann miete ich mit lieber ein Büro und verringere damit mein Einkommen. Dann habe ich ein richtiges Büro und meine Steuern gehen auch nach unten.       Das wäre eine Möglichkeit, aber sparen wirst Du damit nichts gegenüber dem Arbeiten im eigenen Haus. Es wird dadurch teurer. Bei einem Grenzsteuersatz von angenommen 40 Prozent vermindert sich Deine zu zahlende Steuer um 40 Euro je 100 Euro gezahlter Miete. Die restlichen 60 Euro legst Du drauf.      Es soll übrigens Selbständige geben, die sich gegenseitig jeweils ein Büro vermieten. Das kann sich lohnen.      ----------------- "Durch Arbeit versaut man sich den ganzen Tag"

naweko · Answer

quote:Es soll übrigens Selbständige geben, die sich gegenseitig jeweils ein Büro vermieten. Das kann sich lohnen.       Alles klar. Das reicht mir.  Danke für die vielen Antworten.  Ich bin dann aus dem Thema raus.      ----------------- ""

Büro im Haus - Berechnung

Und jetzt?