Die Mieterhöhung im Wohnraummietverhältnis

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I.Vertraglich vereinbarte Mietanpassungen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses, die Miete anzupassen. Zukünftige Mietanpassungen können aber auch bereits bei Abschluss des Mietvertrages vertraglich vereinbart werden. Die Möglichkeiten der Mietanpassung bei Abschluss des Mietverhältnisses sowie im laufenden Mietverhältnis sollen nachfolgend im Einzelnen kurz dargestellt werden.

1.Staffelmiete, § 557 a BGB

Die erste Möglichkeit, eine Mieterhöhung bereits bei Abschluss des Mietvertrages zu vereinbaren, ist die sogenannte Staffelmietvereinbarung. Dabei wird bereits bei Beginn des Mietverhältnisses schriftlich vereinbart, dass die Miete zukünftig steigen wird.

Voraussetzung für eine solche Vereinbarung ist, dass die Miete zumindest für den Zeitraum eines Jahres unverändert ist. Daneben muss die Mietsteigerung oder die neue Miete angegeben werden. Zweckmäßig wird dabei der Erhöhungsbetrag und die neue Miete bereits im Mietvertrag vereinbart.

Wichtig ist bei der Vereinbarung einer Staffelmiete, dass für die Laufzeit der Staffelmiete Mieterhöhungen auch wegen Modernisierungen ausgeschlossen sind. Auch eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kommt nicht in Frage.

Soweit mit der Vereinbarung der Staffelmiete auch ein Kündigungsausschluss für den Mieter vereinbart wird, muss der Vermieter darauf achten, dass ein solcher Kündigungsausschluss maximal für den Zeitraum von vier Jahren zulässig ist, § 557 a Abs. 3 BGB.

2.Indexmiete, § 557 b BGB

Daneben besteht die Möglichkeit, eine Indexmiete zu vereinbaren. Davon wird in Wohnraummietverhältnissen bisher nur in geringen Umfang Gebrauch gemacht.

Die Vereinbarung einer Indexmiete erfolgt dadurch, dass die Parteien vereinbaren, dass die Miete durch den vom statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt wird, § 557 b Abs. 1 BGB.

Für die Zulässigkeit einer solchen Vereinbarung ist zu beachten, dass hierbei nicht nur eine Anhebung der Mieten bei entsprechender Steigerung des Preisindexes vereinbart werden darf. Es ist vielmehr die Möglichkeiten aufzunehmen, dass auch eine Anpassung der Miete bei einem Absinken des Indexes erfolgen kann. Bei der Vereinbarung einer Indexmiete kann es also theoretisch auch dazu kommen, dass diese sich verringert.

Auch bei der Indexmiete muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert sein. Die Geltendmachung weiterer Mieterhöhungen ist in diesem Fall nur schwierig möglich. Dies gilt auch für Modernisierungskosten.

II.Mietanpassungen im laufenden Mietverhältnis

Im laufenden Mietverhältnis besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter eine Anpassung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornimmt. Die Voraussetzungen dafür sind in § 558 BGB geregelt. Im Wesentlichen ist dabei zu beachten, dass die Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, zumindest 15 Monate unverändert ist, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Weiter ist zu beachten, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen darf, § 558 Abs. 3 BGB.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gibt das Gesetz verschiedene Möglichkeiten vor.

1 Mieterhöhung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel, §§ 558 c, 558 d BGB

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist die Erhöhung unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel. Soweit der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund eines Mietspiegels durchführt, ist darauf zu achten, dass die Angaben zum Mietspiegel richtig sind und dass eine Bezugnahme auf einen aktuellen Mietspiegel erfolgt. Nur für den Fall, dass ein aktueller Mietspiegel nicht vorliegt, kann die Bezugnahme auf einen älteren Mietspiegel ebenfalls vorgenommen werden.

Soweit eine Gemeinde über einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB verfügt, ist der Vermieter bei der Erhöhung im laufenden Mietverhältnis verpflichtet, auf den qualifizierten Mietspiegel hinzuweisen. Bei der Erhöhung anhand eines Mietspiegels ist zu beachten, inwieweit einzelne Mietspiegel Besonderheiten enthalten und gegebenenfalls für besondere Ausstattungsmerkmale oder das Fehlen einzelner Ausstattungsmerkmale Zu- und Abschläge vorzunehmen sind.

2 Auskunft aus einer Mietdatenbank, § 558 e BGB

Ein in der Praxis so gut wie nicht vorkommende Möglichkeit der Mieterhöhung ist die Auskunft aus einer Mietdatenbank. Diese Vorschrift ist erst im Jahre 2001 eingeführt worden und gelangt nur in einzelnen, regional stark eingeschränkten Bereichen zur Anwendung.

3 Sachverständigengutachten, § 558 a Abs. 2 Nr. 3 BGB

Schließlich besteht auch die Möglichkeit durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen die vergleichbare Miete zu bestimmen. Da es sich insoweit um ein Privatgutachten handelt, führt es in der Praxis regelmäßig zu Problemen dergestalt, dass durch den Mieter eingewandt wird, dass das Gutachten im Sinne des Vermieters erstellt worden ist. Diese Möglichkeit kommt daher nur in Ausnahmesituationen in Betracht.

4 Angabe vom Vergleichswohnungen, § 558 a Abs. 2 Nr. 4 BGB

Eine weitere Möglichkeit eine Mieterhöhung durchzuführen, ist die Bezugnahme auf drei Vergleichswohnungen. Dabei ist zu beachten, dass die Bezugnahme so detailliert sein muss, dass der Mieter erkennen kann, um welche Wohnung es sich handelt, damit festgestellt werden kann, ob tatsächlich eine Vergleichbarkeit gegeben ist. Dabei ist auch darauf zu achten, dass die Wohnungen keine unterschiedlichen Ausstattungsmerkmale oder unterschiedliche Lagen aufweisen. Dies gestaltet sich meist schwierig, so dass von dieser Möglichkeit ebenfalls selten Gebrauch gemacht wird.