Mietvertrag: Fristlose Kündigung muss begründet werden

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Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter einen Mietvertrag fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter entweder "für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist", oder "in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht." 

Dies wird oft mit einem Mietrückstand von 2 Monatsmieten gleichgesetzt, was aber nicht unbedingt notwendig ist. Denn schon bei einem Rückstand von mehr als einer Monatsmiete, der sich über zwei (Mietzahlungs)Termine erstreckt, kommt eine fristlose Kündigung in Betracht.

Andreas Schwartmann
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Nach § 569 Abs. 4 BGB ist eine solche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund zu begründen. Der Zahlungsrückstand muss also in der fristlosen Kündigung angegeben werden, die Kündigung darauf gestützt werden.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 96/09) entschieden, dass dieser Grundsatz auch für Kündigungen gilt, die auf frühere Mietrückstände gestützt werden.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatten die Mieter von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Im Mai 2007 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und listete in der Kündigung die aus ihrer Sicht von Mai 2004 bis April 2007 aufgelaufenen Mietrückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf. Die Kündigung stützte Sie auf einen errechneten Gesamtrückstand für Kaltmiete von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Der BGH entschied: Die Kündigung ist formell wirksam, denn die Mieter konnten anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen, von welchem Mietrückstand die Vermieterin ausging und mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen.

Vermieter sollten also, wenn sie dem Mieter wegen Zahlungsverzug kündigen, sorgsam darauf achten, dass der die Kündigung begründende Rückstand transparent dargelegt wird, damit der Mieter den Kündigungsgrund überprüfen kann.

Mieter, die eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes erhalten, sollten unbedingt prüfen lassen, ob die Kündigung den Voraussetzungen des § 569 Abs. 4 BGB genügt - andernfalls ist sie nämlich bereits formell unwirksam und führt dazu, dass das Mietverhältnis nicht beendet ist.

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
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