Hallo,
ich weiß nicht, ob ich im richtigen Unterforum gelandet bin.
Wir haben ein Haus erworben und es fehlen wohl etliche Baugenehmigungen bzw wurde Wohnraum erweitert, ohne eine Genehmigung dafür zu beantragen.
In einem Fall haben die Vorbesitzer selbst den Wohnraum erweitert (inklusive Heizung und Fassadenänderung) und deklarieren das ganze unter "brauchen keine Genehmigung, weil Wintergarten".
Im anderen Fall geht es um ein ausgebautes Dachgeschoss inklusive Dachfenstern (beides vom Vorvorbesitzer ausgebaut, der nicht mehr lebt).
Wie können wir nun vorgehen? Die Behörde weiß nichts von den Um- und Anbauten, wir hätten es aber gerne alles rechtlich korrekt.
Ich hoffe, uns kann jemand eine Einschätzung geben, wir sind gerade ziemlich verzweifelt.
-- Editiert von Moderator topic am 10. September 2022 00:57
-- Thema wurde verschoben am 10. September 2022 00:57
Fehlende Baugenehmigung nach Kauf
9. September 2022
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Frage vom 9. September 2022 | 19:30
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Fehlende Baugenehmigung nach Kauf
Verbaut?
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#1
Antwort vom 9. September 2022 | 20:19
Von
Status: Lehrling (1737 Beiträge, 382x hilfreich)
Zitat :Ich hoffe, uns kann jemand eine Einschätzung geben,
Wenn es Euch schlaflose Nächte bereitet, beauftragt eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt/Ingenieur) mit einer Bestandsaufnahme und Bewertung.
Sofern der IST-Zustand genehmigungsfähig ist, kann man einen einfachen Bauantrag stellen.
Andernfalls wäre zu prüfen ob man es mit der Beantragung von Abweichungen oder Erleichterungen heilen kann oder man die entsprechenden Änderungen vornehmen muss.
#2
Antwort vom 9. September 2022 | 20:24
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wenn es Euch schlaflose Nächte bereitet, beauftragt eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt/Ingenieur) mit einer Bestandsaufnahme und Bewertung.
Tatsächlich ist das alles erst rausgekommen, weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben. Dieser sagt ganz klar, es ist genehmigungspflichtig, war es auch damals schon. Möglicherweise ist der Brandschutz nicht eingehalten, das konnte er aber so direkt nicht sagen.
Noch unsicher oder nicht ganz Ihr Thema?
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#3
Antwort vom 10. September 2022 | 02:24
Von
Status: Unbeschreiblich (120000 Beiträge, 39814x hilfreich)
Zitat :ich weiß nicht, ob ich im richtigen Unterforum gelandet bin.
Das Forum "Baurecht" wäre wohl passender ...
Einfach abwarten, irgendwann wird ein Admin das verschieben.
Zitat :Fehlende Baugenehmigung nach Kauf
Das wird mir ein ewiges Rätsel bleiben...
Zitat :weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben
Dann wäre das
Zitat :Bestandsaufnahme und Bewertung.
mal als erstes zu machen.
#4
Antwort vom 10. September 2022 | 11:58
Von
Status: Unbeschreiblich (32122 Beiträge, 5650x hilfreich)
Dann könnte man den Architekten auch für dieses Haus und die notwendigen Bewertungen beauftragen. Der könnte dann leicht einen Kollegen wegen des Brandschutzes fragen, falls er selbst nicht drauf kommt.Zitat :weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben.
#5
Antwort vom 10. September 2022 | 12:25
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Dann könnte man den Architekten auch für dieses Haus und die notwendigen Bewertungen beauftragen
Kannst du eine Einschätzung geben, wer die Kosten für das alles tragen muss?
#6
Antwort vom 10. September 2022 | 15:00
Von
Status: Unbeschreiblich (32122 Beiträge, 5650x hilfreich)
Da kommt jetzt kein anderer außer dir in Frage.Zitat :Kannst du eine Einschätzung geben, wer die Kosten für das alles tragen muss?
Du hast das Haus erworben, ohne dich vorher ausreichend zu informieren.
Wann hast du denn gekauft?
Das ist verständlich und deshalb sollte man sich das auch etwas kosten lassen.Zitat :wir hätten es aber gerne alles rechtlich korrekt.
#7
Antwort vom 10. September 2022 | 16:29
Von
Status: Unbeschreiblich (120000 Beiträge, 39814x hilfreich)
Zitat :wer die Kosten für das alles tragen muss?
Erst mal der Auftraggeber, also ihr.
Ob man dann vom Verkäufer was zurückholen könnte, da müsste man mal den Kaufvertrag prüfen.
In der Regel werden die Haftungen dort ja recht umfassend ausgeschlossen ...
#8
Antwort vom 10. September 2022 | 16:44
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Da kommt jetzt kein anderer außer dir in Frage.
Du hast das Haus erworben, ohne dich vorher ausreichend zu informieren
Ja, das stimmt wohl. Wir hatten vorher einen befreundeten Architekten über die Unterlagen schauen lassen und noch weitere Personen. Aber irgendwie ist es uns nicht aufgefallen.
Liegt hier kein Sachmangel vor? Natürlich sind die Haftungen im Vertrag ausgeschlossen (dieses Jahr gekauft). Allerdings habe ich online gelesen, dass, wenn sowas verschwiegen wird, ein Sachmangel vorliegt.
#9
Antwort vom 10. September 2022 | 17:00
Von
Status: Unbeschreiblich (32122 Beiträge, 5650x hilfreich)
Wer hat denn etwas verschwiegen?
Was genau steht im Kaufvertrag zum Haftungsausschluss?
Sollten die anderen beim *Drüberschauen* auch so tief bis zu evtl. fehlenden Baugenehmigungen graben und bewerten?Zitat :Aber irgendwie ist es uns nicht aufgefallen.
Bitte lies nochmal, was in #1, letzter Satz, steht.
Bauämter haben uU ggf ---je nachdem--- auch solche Möglichkeiten.
Wann wurden denn Wintergarten und DG-Ausbau hergestellt?
#10
Antwort vom 10. September 2022 | 18:44
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Wer hat denn etwas verschwiegen?
Was genau steht im Kaufvertrag zum Haftungsausschluss?
Naja die fehlende Baugenehmigung bzw dass ein Anbau schwarz gebaut wurde, wurde und verschwiegen.
Im Vertrag steht Sachmangel ist ausgeschlossen, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.
Wintergarten ist 15 Jahre alt, Dachgeschoss vermutlich über 30 Jahre ausgebaut.
#11
Antwort vom 10. September 2022 | 19:02
Von
Status: Unbeschreiblich (120000 Beiträge, 39814x hilfreich)
Zitat :Naja die fehlende Baugenehmigung bzw dass ein Anbau schwarz gebaut wurde, wurde und verschwiegen.
Das es verschwiegen wurde, würde man beweisen müssen. In der Regel schwierig bis unmöglich.
#12
Antwort vom 10. September 2022 | 19:43
Von
Status: Unbeschreiblich (32122 Beiträge, 5650x hilfreich)
Naja, hast du danach gefragt ?Zitat :Naja die fehlende Baugenehmigung
Ich lese, der Verkäufer deklarierte, er habe für den Wintergarten keine Baugenehmigung gebraucht.
Er hat also nichts verschwiegen und dass er vorsätzlich Falsches gesagt hätte, müsstest du ihm beweisen.
Nö, so´n bißchen zu Haftung/Sachmängeln steht da nicht nur.
Was versichert der Verkäufer dir denn als Käufer?
Es ist doch vermutlich so:
Der Verkäufer hat gesagt, was ihm bekannt war. Hat nichts verschwiegen und nichts vorsätzlich falsch angegeben. Hat das auch so im Kaufvertrag und beim Notar bestätigt mit Unterschrift.
Irgendwann nach dem Kauf hat dir ein Architekt gesagt, dass für den WiGa und den DG-Ausbau eine Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre.... und noch was evtl. wegen Brandschutz.
Du möchtest die Akten korrekt haben.
Du solltest prüfen, ob es solch eine Möglichkeit gibt, die in #1 von @de Bakel vorgeschlagen wurde.
Verstehst, was dort mit Erleichterungen und Abweichungen gemeint ist?
Was ist denn dein Ziel? Korrekte Akten?
#13
Antwort vom 10. September 2022 | 19:57
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Was versichert der Verkäufer dir denn als Käufer?
- Gekauft wie gesehen
- Verkäufer haftet nicht für die Freiheit von Baulasten, versichert aber dass ihm Baulasten und unsichtbare Sachmangel nicht bekannt sind
- was zur Wohnungsbindung
- was zu naturschutzrechtlichen und denkmalgeschützten Beschränkungen
Mein Ziel? Am liebsten würde ich gar nichts davon gewusst haben. Das Nachbarhaus wird vermutlich demnächst verkauft und wir haben Sorge, dass der neue Nachbar ein Problem mit dem Wintergarten hat.
Wir haben Sorge, dass die Versicherung, sollte irgendwann etwas passieren, nicht zahlt, weil die qm Anzahl ja nicht stimmt (Dachgeschoss und Wintergarten stehen ja offiziell nirgends als Wohnfläche). Außerdem hat der Architekt angegeben allein die Kosten für ihn, um eine Baugenehmigung zu erhalten liegen schon bei 2000€ (nur für den Wintergarten). Das Haus war nicht günstig (welches Haus ist das in der heutigen Zeit schon) und irgendwie ärgern wir uns gerade sehr. Wir hatten gedacht, es hat alles seine Richtigkeit.
Das mit den Erleichterungen habe ich so verstanden, dass die Bauämter gewissen Handlungsspielraum haben?
#14
Antwort vom 10. September 2022 | 19:58
Von
Status: Lehrling (1737 Beiträge, 382x hilfreich)
Zitat :Tatsächlich ist das alles erst rausgekommen, weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben.
Ist doch super. Lässt sich alles in einem Bauantragsverfahren bereinigen.
Sofern der Architekt keinen Brandschutzplanung übernimmt, muss ein Fachplaner eingeschaltet werden.
Für die Arbeit möchten beide DEIN Geld .
P.S.: Dein Gedankengang, den Verkäufer erfolgreich mit ins Boot zu holen ist so aussichtslos, dass vermutlich schon eine Erstberatung beim Rechtsanwalt Geldverschwendung ist.
#15
Antwort vom 10. September 2022 | 19:59
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Ist doch super. Lässt sich alles in einem Bauantragsverfahren bereinigen.
Sofern der Architekt keinen Brandschutzplanung übernimmt, muss ein Fachplaner eingeschaltet werden.
Für die Arbeit möchten beide DEIN Geld
Der erste Bauantrag ist bereits eingereicht
#16
Antwort vom 10. September 2022 | 20:04
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :P.S.: Dein Gedankengang, den Verkäufer erfolgreich mit ins Boot zu holen ist so aussichtslos, dass vermutlich schon eine Erstberatung beim Rechtsanwalt Geldverschwendung ist.
Vielen Dank für alle Antworten. Leider nicht das, was ich hören wollte, aber es spart uns wenigstens die Anwaltskosten.
#17
Antwort vom 10. September 2022 | 20:11
Von
Status: Lehrling (1737 Beiträge, 382x hilfreich)
Zitat :Der erste Bauantrag ist bereits eingereicht
Der kann geändert/ergänzt werden.
Nennt sich Tektur.
#18
Antwort vom 10. September 2022 | 20:15
Von
Status: Frischling (19 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Der kann geändert/ergänzt werden.
Ah gut zu wissen. Dann rufe ich den Architekten Montag direkt an. Was hat das für Vorteile, wenn man beides in einem macht?
#19
Antwort vom 10. September 2022 | 20:29
Von
Status: Unbeschreiblich (120000 Beiträge, 39814x hilfreich)
Zitat :Wir haben Sorge, dass die Versicherung, sollte irgendwann etwas passieren, nicht zahlt,
Dann sollte man die Versicherung schnellstens informieren, das es da wesentliche Änderungen gibt.
#20
Antwort vom 10. September 2022 | 21:10
Von
Status: Lehrling (1737 Beiträge, 382x hilfreich)
Zitat :Was hat das für Vorteile, wenn man beides in einem macht?
Man zahlt die Gebühren nur für eine Baugenehmigung und der Architekt bekommt in Summe weniger Honorar
Und jetzt?
Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon
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