Fehlende Baugenehmigung nach Kauf

9. September 2022 Thema abonnieren
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)
Fehlende Baugenehmigung nach Kauf

Hallo,
ich weiß nicht, ob ich im richtigen Unterforum gelandet bin.
Wir haben ein Haus erworben und es fehlen wohl etliche Baugenehmigungen bzw wurde Wohnraum erweitert, ohne eine Genehmigung dafür zu beantragen.
In einem Fall haben die Vorbesitzer selbst den Wohnraum erweitert (inklusive Heizung und Fassadenänderung) und deklarieren das ganze unter "brauchen keine Genehmigung, weil Wintergarten".
Im anderen Fall geht es um ein ausgebautes Dachgeschoss inklusive Dachfenstern (beides vom Vorvorbesitzer ausgebaut, der nicht mehr lebt).
Wie können wir nun vorgehen? Die Behörde weiß nichts von den Um- und Anbauten, wir hätten es aber gerne alles rechtlich korrekt.
Ich hoffe, uns kann jemand eine Einschätzung geben, wir sind gerade ziemlich verzweifelt.

-- Editiert von Moderator topic am 10. September 2022 00:57

-- Thema wurde verschoben am 10. September 2022 00:57

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20 Antworten
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#1
 Von 
de Bakel
Status:
Student
(2045 Beiträge, 434x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Ich hoffe, uns kann jemand eine Einschätzung geben,

Wenn es Euch schlaflose Nächte bereitet, beauftragt eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt/Ingenieur) mit einer Bestandsaufnahme und Bewertung.

Sofern der IST-Zustand genehmigungsfähig ist, kann man einen einfachen Bauantrag stellen.
Andernfalls wäre zu prüfen ob man es mit der Beantragung von Abweichungen oder Erleichterungen heilen kann oder man die entsprechenden Änderungen vornehmen muss.

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#2
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Wenn es Euch schlaflose Nächte bereitet, beauftragt eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt/Ingenieur) mit einer Bestandsaufnahme und Bewertung.


Tatsächlich ist das alles erst rausgekommen, weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben. Dieser sagt ganz klar, es ist genehmigungspflichtig, war es auch damals schon. Möglicherweise ist der Brandschutz nicht eingehalten, das konnte er aber so direkt nicht sagen.

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#3
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(125226 Beiträge, 40471x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
ich weiß nicht, ob ich im richtigen Unterforum gelandet bin.

Das Forum "Baurecht" wäre wohl passender ...

Einfach abwarten, irgendwann wird ein Admin das verschieben.
:forum:



Zitat (von Depal123):
Fehlende Baugenehmigung nach Kauf

Das wird mir ein ewiges Rätsel bleiben...



Zitat (von Depal123):
weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben

Dann wäre das
Zitat (von de Bakel):
Bestandsaufnahme und Bewertung.

mal als erstes zu machen.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#4
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(34670 Beiträge, 5950x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben.
Dann könnte man den Architekten auch für dieses Haus und die notwendigen Bewertungen beauftragen. Der könnte dann leicht einen Kollegen wegen des Brandschutzes fragen, falls er selbst nicht drauf kommt.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#5
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Dann könnte man den Architekten auch für dieses Haus und die notwendigen Bewertungen beauftragen

Kannst du eine Einschätzung geben, wer die Kosten für das alles tragen muss?

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#6
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(34670 Beiträge, 5950x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Kannst du eine Einschätzung geben, wer die Kosten für das alles tragen muss?
Da kommt jetzt kein anderer außer dir in Frage.
Du hast das Haus erworben, ohne dich vorher ausreichend zu informieren.
Wann hast du denn gekauft?

Zitat (von Depal123):
wir hätten es aber gerne alles rechtlich korrekt.
Das ist verständlich und deshalb sollte man sich das auch etwas kosten lassen.

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#7
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(125226 Beiträge, 40471x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
wer die Kosten für das alles tragen muss?

Erst mal der Auftraggeber, also ihr.

Ob man dann vom Verkäufer was zurückholen könnte, da müsste man mal den Kaufvertrag prüfen.
In der Regel werden die Haftungen dort ja recht umfassend ausgeschlossen ...


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#8
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Da kommt jetzt kein anderer außer dir in Frage.
Du hast das Haus erworben, ohne dich vorher ausreichend zu informieren

Ja, das stimmt wohl. Wir hatten vorher einen befreundeten Architekten über die Unterlagen schauen lassen und noch weitere Personen. Aber irgendwie ist es uns nicht aufgefallen.
Liegt hier kein Sachmangel vor? Natürlich sind die Haftungen im Vertrag ausgeschlossen (dieses Jahr gekauft). Allerdings habe ich online gelesen, dass, wenn sowas verschwiegen wird, ein Sachmangel vorliegt.

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#9
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(34670 Beiträge, 5950x hilfreich)

Wer hat denn etwas verschwiegen?
Was genau steht im Kaufvertrag zum Haftungsausschluss?

Zitat (von Depal123):
Aber irgendwie ist es uns nicht aufgefallen.
Sollten die anderen beim *Drüberschauen* auch so tief bis zu evtl. fehlenden Baugenehmigungen graben und bewerten?

Bitte lies nochmal, was in #1, letzter Satz, steht.
Bauämter haben uU ggf ---je nachdem--- auch solche Möglichkeiten.
Wann wurden denn Wintergarten und DG-Ausbau hergestellt?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#10
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Wer hat denn etwas verschwiegen?
Was genau steht im Kaufvertrag zum Haftungsausschluss?

Naja die fehlende Baugenehmigung bzw dass ein Anbau schwarz gebaut wurde, wurde und verschwiegen.
Im Vertrag steht Sachmangel ist ausgeschlossen, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.

Wintergarten ist 15 Jahre alt, Dachgeschoss vermutlich über 30 Jahre ausgebaut.

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#11
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(125226 Beiträge, 40471x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Naja die fehlende Baugenehmigung bzw dass ein Anbau schwarz gebaut wurde, wurde und verschwiegen.

Das es verschwiegen wurde, würde man beweisen müssen. In der Regel schwierig bis unmöglich.

Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#12
 Von 
Anami
Status:
Unbeschreiblich
(34670 Beiträge, 5950x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Naja die fehlende Baugenehmigung
Naja, hast du danach gefragt ?
Ich lese, der Verkäufer deklarierte, er habe für den Wintergarten keine Baugenehmigung gebraucht.
Er hat also nichts verschwiegen und dass er vorsätzlich Falsches gesagt hätte, müsstest du ihm beweisen.

Nö, so´n bißchen zu Haftung/Sachmängeln steht da nicht nur.
Was versichert der Verkäufer dir denn als Käufer?

Es ist doch vermutlich so:
Der Verkäufer hat gesagt, was ihm bekannt war. Hat nichts verschwiegen und nichts vorsätzlich falsch angegeben. Hat das auch so im Kaufvertrag und beim Notar bestätigt mit Unterschrift.
Irgendwann nach dem Kauf hat dir ein Architekt gesagt, dass für den WiGa und den DG-Ausbau eine Baugenehmigung erforderlich gewesen wäre.... und noch was evtl. wegen Brandschutz.
Du möchtest die Akten korrekt haben.

Du solltest prüfen, ob es solch eine Möglichkeit gibt, die in #1 von @de Bakel vorgeschlagen wurde.
Verstehst, was dort mit Erleichterungen und Abweichungen gemeint ist?

Was ist denn dein Ziel? Korrekte Akten?

Signatur:

Ich schreibe hier nur meine Meinung.

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#13
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von Anami):
Was versichert der Verkäufer dir denn als Käufer?

- Gekauft wie gesehen
- Verkäufer haftet nicht für die Freiheit von Baulasten, versichert aber dass ihm Baulasten und unsichtbare Sachmangel nicht bekannt sind
- was zur Wohnungsbindung
- was zu naturschutzrechtlichen und denkmalgeschützten Beschränkungen

Mein Ziel? Am liebsten würde ich gar nichts davon gewusst haben. Das Nachbarhaus wird vermutlich demnächst verkauft und wir haben Sorge, dass der neue Nachbar ein Problem mit dem Wintergarten hat.
Wir haben Sorge, dass die Versicherung, sollte irgendwann etwas passieren, nicht zahlt, weil die qm Anzahl ja nicht stimmt (Dachgeschoss und Wintergarten stehen ja offiziell nirgends als Wohnfläche). Außerdem hat der Architekt angegeben allein die Kosten für ihn, um eine Baugenehmigung zu erhalten liegen schon bei 2000€ (nur für den Wintergarten). Das Haus war nicht günstig (welches Haus ist das in der heutigen Zeit schon) und irgendwie ärgern wir uns gerade sehr. Wir hatten gedacht, es hat alles seine Richtigkeit.

Das mit den Erleichterungen habe ich so verstanden, dass die Bauämter gewissen Handlungsspielraum haben?

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
de Bakel
Status:
Student
(2045 Beiträge, 434x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Tatsächlich ist das alles erst rausgekommen, weil wir einen Architekten wegen einer anderen Baugenehmigung engagiert haben.

Ist doch super. Lässt sich alles in einem Bauantragsverfahren bereinigen.
Sofern der Architekt keinen Brandschutzplanung übernimmt, muss ein Fachplaner eingeschaltet werden.
Für die Arbeit möchten beide DEIN Geld .

P.S.: Dein Gedankengang, den Verkäufer erfolgreich mit ins Boot zu holen ist so aussichtslos, dass vermutlich schon eine Erstberatung beim Rechtsanwalt Geldverschwendung ist.

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Ist doch super. Lässt sich alles in einem Bauantragsverfahren bereinigen.
Sofern der Architekt keinen Brandschutzplanung übernimmt, muss ein Fachplaner eingeschaltet werden.
Für die Arbeit möchten beide DEIN Geld

Der erste Bauantrag ist bereits eingereicht

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
P.S.: Dein Gedankengang, den Verkäufer erfolgreich mit ins Boot zu holen ist so aussichtslos, dass vermutlich schon eine Erstberatung beim Rechtsanwalt Geldverschwendung ist.

Vielen Dank für alle Antworten. Leider nicht das, was ich hören wollte, aber es spart uns wenigstens die Anwaltskosten.

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
de Bakel
Status:
Student
(2045 Beiträge, 434x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Der erste Bauantrag ist bereits eingereicht

Der kann geändert/ergänzt werden.
Nennt sich Tektur.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Depal123
Status:
Frischling
(19 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von de Bakel):
Der kann geändert/ergänzt werden.

Ah gut zu wissen. Dann rufe ich den Architekten Montag direkt an. Was hat das für Vorteile, wenn man beides in einem macht?

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(125226 Beiträge, 40471x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Wir haben Sorge, dass die Versicherung, sollte irgendwann etwas passieren, nicht zahlt,

Dann sollte man die Versicherung schnellstens informieren, das es da wesentliche Änderungen gibt.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
de Bakel
Status:
Student
(2045 Beiträge, 434x hilfreich)

Zitat (von Depal123):
Was hat das für Vorteile, wenn man beides in einem macht?

Man zahlt die Gebühren nur für eine Baugenehmigung und der Architekt bekommt in Summe weniger Honorar ;)

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