Indexmieterhöhung

25. März 2005 Thema abonnieren
 Von 
Johnny1
Status:
Frischling
(15 Beiträge, 0x hilfreich)
Indexmieterhöhung

Hallo,

habe mit meinem Mieter einen Indexmietvertrag abgeschlossen,
möchte die Miete dieses Jahr aber nicht erhöhen.

Wenn ich nun im nächsten Jahr die Miete erhöhen will, kann ich dann die Miete um die Indexveränderung der letzten 2 Jahre oder nur um die Indexveränderung des letzten Jahres erhöhen?

Oder kann es mir sogar passieren, dass eine Erhöhung verwirkt weil ich eine Erhöhung ausgelassen habe und der Mieter sozusagen darauf vertrauen kann, dass auch weiterhin keine Indexmieterhöhungen stattfinden?
In diesem Fall wäre ich ja dann regelrecht dazu gezwungen, die Erhöungen jedes Jahr durchzuführen.

Für eine schnelle Antwort wäre ich Euch sehr dankbar.
Im Voraus schon mal vielen Dank.

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2 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
guest123-204
Status:
Praktikant
(656 Beiträge, 113x hilfreich)

Muss der Mieter noch renovieren und viel investieren? Dann gibts sicher kein Zurück mehr!

Es ist ein Geschenk von Gött das ich eigene Haus habe! Thank God!

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Merlion
Status:
Schüler
(152 Beiträge, 7x hilfreich)

Alte Rechtslage
Bis zum 31.12.1998 war die Wirksamkeit einer Vereinbarung über die Indexmiete von einer Genehmigung durch die Deutsche Bundesbank abhängig. Nach den Genehmigungsgrundsätzen der Deutschen Bundesbank (veröffentlicht im Bundesanzeiger Nr. 209 vom 15.6.1978) und der bisherigen Genehmigungspraxis zu § 3 Währungsgesetz wurden Gleitklauseln (Indexmiete) nur dann genehmigt, wenn


der Mietvertrag für die Lebenszeit einer Vertragspartei abgeschlossen wurde oder


der Vertrag vom Vermieter für die Dauer von 10 Jahren nicht ordentlich gekündigt werden kann oder


der Mietvertrag dem Mieter die Möglichkeit (Option) gibt, den Vertrag auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.


Seit dem 01.01.1999 besteht eine solche Genehmigungspflicht nicht mehr. Bestand hatten jedoch noch die Bestimmungen über die Vertragsdauer.

Mit der Mietrechtsreform ist dann auch die 10-Jahres-Frist zum 01.09.2001 entfallen.

Nunmehr gilt Folgendes:

Die Indexmiete im Wohnraummietverhältnis (ab 01.09.2001)
Eine Mietanpassungsvereinbarung kann auch in Form einer so genannten Indexmiete vereinbart werden. Der Gesetzgeber hat durch die Einführung der Indexmiete, die bis zum 31.08.2001 in § 10a MietHöReglG und ab dem 01.09.2001 in § 557b BGB geregelt ist, dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, die Miete entsprechend der Steigerung der Lebenshaltungskosten zu erhöhen. Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine jährliche Mietpreissteigerung vereinbaren, die dem Lebenshaltungskostenindex entsprechend angehoben wird (sog. Gleitklausel).

Die Form der Vereinbarung einer Indexmiete (ab 01.09.2001)
Maßgeblich für die Vereinbarung einer Indexmiete sind die gesetzlichen Regelungen des § 557b BGB .

Die Indexmiete muss schriftlich vereinbart werden.

Die Mietanpassungsvereinbarung kann nur in Form einer echten Gleitklausel vereinbart werden. Man versteht hierunter eine Vereinbarung, nach der sich die Höhe des Mietzinses mit der Änderung einer bestimmten Bezugsgröße verändern soll. Die Veränderung muss dergestalt erfolgen, dass den Parteien kein Verhandlungsspielraum für die Festsetzung der Mietzinshöhe verbleibt. Vereinbaren die Parteien jedoch einen Handlungsspielraum, handelt es sich um einen Leistungsvorbehalt.

Die vom Gesetz vorgeschriebene Bezugsgröße ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (§ 557b Abs. 1 BGB ).

Die Klausel muss so gestaltet sein, dass die Anpassungsklausel zu Gunsten beider Vertragsparteien wirken kann. Sie muss also dergestalt formuliert werden, dass sich der Mietzins bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht und bei einem Abfall der Bezugsgröße vermindert. Außerdem muss sichergestellt sein, dass sich beide Vertragsparteien auf die Veränderung berufen können.

Formulierungsbeispiel:
Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Basisjahr 2000 = 100 Punkte) um mehr als 5 Prozentpunkte, so ändert sich der Mietzins entsprechend.


Wird ein Indexmietvertrag vereinbart, sind Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unzulässig. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen kann nur dann geltend gemacht werden, wenn der Vermieter die Baumaßnahmen nicht zu vertreten hat. Ein Beispiel für eine solche Kostenumlegung sind gesetzliche Verpflichtungen des Vermieters zur Durchführung von energiesparenden baulichen Veränderungen. Erhöhungen von Betriebskosten können geltend gemacht werden.

Voraussetzungen für eine Mieterhöhung
Vor jeder Mieterhöhung muss der Mietzins mindestens jeweils für die Dauer eines Jahres unverändert bleiben. Die Jahresfrist berechnet sich ab dem Beginn des Mietverhältnisses oder ab dem Zeitpunkt der letzten Mieterhöhung.

Voraussetzung für den Eintritt der Mieterhöhung ist außerdem, dass eine schriftliche Erklärung dem Mieter zugeht, das Gesetz schreibt hier die Textform vor. In diesem Mieterhöhungsschreiben muss die Änderung der Bezugsgröße (die maßgebliche Preissteigerungsrate) angegeben werden sowie die sich daraus ergebende höhere Miete in EUR.

Die Mieterhöhung ist nach Zugang der Erklärung ab dem übernächsten Monat wirksam, falls im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Dabei kommt es auf den Zugang der Abänderungserklärung an.

Beispiel:
Gibt der Vermieter eine wirksame schriftliche Mieterhöhungserklärung am 8. Februar ab, die dem Mieter am 10. Februar zugeht, dann kann er den höheren Mietzins ab 1. April verlangen.


Beachte:
Bei Wohnraummietverträgen sind lediglich Gleitklauseln (Indexmiete) und sog. Wertsicherungsklauseln genehmigungsfrei. Sog. Leistungsvorbehaltsklauseln sind in Wohnungsmietverträgen über freifinanzierte und Altbauwohnungen grundsätzlich unwirksam (arg. ex § 557b BGB ). Bei Mietverträgen über Geschäftsräume spielen Leistungsvorbehaltsklauseln in der Praxis eine sehr große Rolle. Bei Vorliegen der in der Klausel geregelten Voraussetzungen entsteht ein Anspruch auf Nachverhandlung über bestimmte Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.


Kündigungsrecht des Mieters
Es ist zweifelhaft, ob dem Mieter bei Indexmieterhöhung ein Recht zur vorzeitigen Kündigung zusteht, wie dies auch im Fall der Vereinbarung einer Staffelmiete (§ 557a BGB ) und bei sonstigen Mieterhöhungen (gem. §§ 558ff. BGB ) vorgesehen ist. Das Gesetz sieht ein solches Recht für den Fall der Indexmiete nicht vor. Es muss jedoch davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber diesen Punkt übersehen hat. Zudem besteht kein sachlicher Grund, das Kündigungsrecht im Falle einer Mieterhöhung auf die anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten zu beschränken. Ein Kündigungsrecht des Mieters könnte sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 557a BGB ergeben.

Gewerberaummietverhältnis
Im Gewerberaummietrecht existiert, anders als im Wohnraummietrecht, keine gesetzliche Regelung hinsichtlich einer Mieterhöhung. Die Voraussetzungen einer Mieterhöhung müssen also vertraglich geregelt werden.

Für die Wirksamkeit der Vereinbarung einer Indexmiete im Gewerberaummietvertrag gilt Folgendes:


Der Vermieter oder Verpächter verzichtet für die Dauer von mindestens zehn Jahren auf das Recht zur ordentlichen Kündigung oder der Mieter oder Pächter hat das Recht, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern.


Es ist eine "echte" Gleitklausel vereinbart worden.

Beispiel für eine echte Gleitklausel
"Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt festgestellte Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in der Bundesrepublik Deutschland (Basisjahr 2000 = 100) gegenüber dem Stand bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten Mietanpassung um mehr als fünf Punkte, so ändert sich der vereinbarte Mietzins prozentual entsprechend."



Ist der Preisindex um mehr als fünf Prozentpunkte gestiegen, ist ein Erhöhungsschreiben fällig. Die entsprechenden Daten der Preisindexentwicklung finden Sie auf der Homepage des Statistischen Bundesamtes. Das Erhöhungsschreiben muss die Änderung des vereinbarten Indexes angebe, des erfordert die Mitteilung des Ausgangswertexs und der aktuellen Indexpunktzahl. Zu irgendeiner Form der Beweisführung - etwa durch Vorlage von Index-Veröffentlichungen - ist der Vermieter nicht verpflichtet.

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