Untermietvertrag?

31. Mai 2021 Thema abonnieren
 Von 
Marianne23
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)
Untermietvertrag?

Hallo, hab da mal eine Frage.
Wie haben vor 9 Jahren einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus unterschrieben. Der Eigentümer/Vermieter wohnt im selbem Haus.
Jetzt stellt sich plötzlich heraus, dass der Vermieter gar nicht der Eigentümer des Hauses ist, sondern selbst einen Mietvertrag mit der eigentlichen Eigentümerim abgeschlossen hat. Und es wird behauptet, wir haben einen Untermietvertrag. Dies war uns nicht bewusst und geht auch nicht aus dem Mietvertrag hervor.
Nun wurde der "Hauptmietvertrag" gekündigt und damit auch unser "Untermietvertrag".
Ist das rechtens?
Und können wir irgendwelche Ansprüche (Schadensersatz, etc.) geltend machen, da uns nicht bewusst war, dass wir zur Untermiete wohnen und dies vermutlich auch nicht gemacht hätten, wenn wir das gewusst hätten.
VG

Fragen zur Miete?

Fragen zur Miete?

Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht gibt Ihnen eine vertrauliche kostenlose Einschätzung!
Kostenlose Einschätzung starten Kostenlose Einschätzung starten



45 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Zitat (von Marianne23):
Nun wurde der "Hauptmietvertrag" gekündigt und damit auch unser "Untermietvertrag".
Ist das rechtens?
Wer hat den Hauptmietvertrag aus welchen Gründen gekündigt? Der Eigentümer des Hauses = Vermieter des Hauptmieters oder der Mieter des Hauses = euer Vermieter?

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
Marianne23
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Die Eigentümerin des Hauses hat gekündigt, da der Mieter (=unser Vermieter) verstorben ist.

0x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47966 Beiträge, 16946x hilfreich)

Zitat (von Marianne23):
Die Eigentümerin des Hauses hat gekündigt, da der Mieter (=unser Vermieter) verstorben ist.


Eigentümerin und Mieter waren verwandt? Ist die Eigentümerin zufällig auch Erbin des Vermieters?
Wer hat Eure Kündigung geschrieben?

Hat Euer Vermieter alleine in seiner Wohnung gewohnt?

Eigentümerin und Vermieter hatten einen Mietvertrag? Oder hatte Euer Vermieter ein Nießbrauchrecht an dem Haus?

Zitat (von Marianne23):
Und können wir irgendwelche Ansprüche (Schadensersatz, etc.) geltend machen


Vorher sollte geklärt werden, wer wem warum gekündigt hat und ob diese Kündigungen überhaupt wirksam sind.

Es ist denkbar, dass die Kündigung wirksam ist, jedoch ist das keineswegs offensichtlich.

-- Editiert von hh am 31.05.2021 15:24

0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Mietverträge können vom Vermieter nicht so einfach wirksam gekündigt werden. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über.

Ab zum Fachanwalt für Miet- und Erbrecht!

Nicht unüberlegt etwas unterschreiben oder freiwillig ausziehen!

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Mietverträge können vom Vermieter nicht so einfach wirksam gekündigt werden. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über.
Das ist so nicht korrekt. Das Thema ist deutlich komplizierter und hängt davon ab, ob der Erbe vorher mit dem Mieter zusammen einen Haushalt geführt hat, vergleiche dazu § 563 BGB und dort Absatz (4) im Gegensatz zu § 564 BGB Satz 2. Unabhängig davon kann es wie hh angesprochen hat relevant werden, ob der Vermieter des Verstorbenen selber durch Erbe Vermieter des Untermieters geworden ist. Da wird's dann aber endgültig kompliziert.

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Diese Normen finden aber nur Anwendung, wenn der Mieter gestorben ist.
Hier ist aber der Vermieter (aus der Sicht des Mieters) gestorben. Beim Ableben des Vermietet sehe ich kein Recht für eine Sonderkündigung.

Die Mieter haben 9 Jahre in einer eigenen Wohnung gewohnt. Dass der Eigentümer davon nichts gewusst hat, ist unglaubwürdig.

Wer hat denn die ganzen Jahre die Nebenkostenabrechnungen erstellt?

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Hier ist aber der Vermieter (aus der Sicht des Mieters) gestorben.
Ja und? Der Vermieter war offenbar selber Mieter und dessen Vermieter kann eben den Mietvertrag mit dem Hauptmieter unter Umständen aufgrund des Todes des Hauptmieters kündigen. Die Folgen für den Untermieter sind dann erheblich. Er würde dann rausmüssen.

Aber es ist noch nicht sinnvoll, diese Diskussion hier zu führen. hh hat die richtigen Fragen gestellt. Erst nach den Antworten macht eine weitere Diskussion Sinn.

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
Marianne23
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Zitat (von hh):
Eigentümerin und Mieter waren verwandt? Ist die Eigentümerin zufällig auch Erbin des Vermieters?
Wer hat Eure Kündigung geschrieben?

Hat Euer Vermieter alleine in seiner Wohnung gewohnt?

Eigentümerin und Vermieter hatten einen Mietvertrag? Oder hatte Euer Vermieter ein Nießbrauchrecht an dem Haus?


Ja, Eigentümerin ist die Tochter von unserem Vermieter. Der Vermieter hat alleine in seiner Wohnung gewohnt. Und ja, die Tochter hat mit ihrem Vater einen Mietvertrag.

Die Eigentümerin hat uns gekündigt mit der Begründung, dass sie aufgrund des Todes den Hauptmietvertrag gekündigt hat und damit auch den Untermietvertrag kündigt.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Ist die Tochter die Alleinerbin?

Hintergrund: Wenn die Tochter Alleinerbin ist, dann hat sie als Erbin den Mietvertrag des Vaters geerbt. Dieser ist dann so oder so redundant, weil sie dann einen Mietvertrag mit sich selber hätte. Sie hat aber auch als Erbin den Untermietvertrag geerbt (dieses Mal in der Rolle des Vermieters) und dieser besteht natürlich weiter. Den kann sie aber nur bei Vorliegen von ausreichenden Gründen kündigen. Der Tod des Vermieters gehört nicht dazu.

Anders sieht es aus, wenn die Tochter Teil einer Erbengemeinschaft ist. Dann ist die Erbengemeinschaft der neue Mieter des Hauptmietvertrages und auch der neue Vermieter des Untermietvertrages. Dann wird es ungleich komplizierter.

-- Editiert von cauchy am 01.06.2021 11:48

1x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Es ist nicht die Aufgabe eines Mieters zu ergründen, wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse innerhalb der Vermieterfamilie geregelt sind.

Der Mieter darf hier (wie schon seit 9 Monaten) davon ausgehen, dass er der Hauptmieter der einen Wohnung im Haus ist. Bei Tod des Vermieters tritt die Erbin in alle Rechte und Pflichten ein. Ein Sonderkündigungsrecht wg. des Tods existiert vermieterseitig nicht.

Ferner wiederhole ich meine Frage: Liegen dem Mieter ordentliche Nebenkostenabrechnungen vor?

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Es ist nicht die Aufgabe eines Mieters zu ergründen, wie die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse innerhalb der Vermieterfamilie geregelt sind.
Das ist korrekt. Dennoch ist die gestellte Frage erstmal die relevante. Solte der Fragesteller die Antwort darauf wissen, lässt sich besser abschätzen, wie die nächsten Schritte sein sollten.

Dieses Forum wird sicherlich keine eindeutige Antwort geben können. Aber es kann helfen die nächsten Schritte zu planen. Insbesondere macht der Besuch bei einem Anwalt häufig erst dann Sinn, wenn einige Vorbereitungshandlungen getroffen wurden. In diesem Fall wird der Anwalt eh nicht richtig hilfreich sein können, solange er die Antwort auf die oben gestellte Frage nicht kennt.

0x Hilfreiche Antwort

#12
 Von 
Marianne23
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Nein, die Tochter ist nicht Alleinerbin, es gibt noch weitere Geschwister.

Nebenkostenabrechnung en gab es jedes Jahr., ja.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Was auch möglich ist: Um Erbschaftssteuer zu sparen, wurde das Haus zu Lebzeiten vom Vater auf die Tochter überschrieben oder verkauft. Dann gilt auch: Kauf bricht nicht Miete. Die Tochter wäre dann zu Lebzeiten des Vaters zur Vermieterin des Mieters geworden.
Da ergibt der Tod des Vaters ebenfalls kein vermieterseitiges Sonderkündigungsrecht.

Falls es nicht so ist: Es ist schon ziemlich ungewöhnlich, dass der Vater zur Miete bei der Tochter wohnt. Das gilt es zu ergründen.

Und noch etwas: Etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters (kein richtiger Mietvertrag) wurden auf die Tochter verebt. Insofern haftet die Tochter nunmehr für den Schaden, den sie mit Ihrer Kündigung nun anrichten will.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Ver
Status:
Master
(4364 Beiträge, 2287x hilfreich)

Zitat (von vundaal76):
Um Erbschaftssteuer zu sparen, wurde das Haus zu Lebzeiten vom Vater auf die Tochter überschrieben oder verkauft.


Was auch wahrscheinlich ist: Es wurde zusätzlich ein Nießbrauch eingetragen.
Zitat (von vundaal76):

Dann gilt eben nicht: Kauf bricht nicht Miete. Die Tochter wäre dann zu Lebzeiten des Vaters zur Vermieterin des Mieters geworden. Da ergibt der Tod des Vaters ebenfalls kein vermieterseitiges Sonderkündigungsrecht.


Wenn der Vermieter (Vater) zum Zeitpunkt der Vermietung Nießbraucher war, ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht mit Erlöschen des Nießbrauchs.

Sonst hätte der Erbe nach Erlöschen des NIeßbrauchs mit möglicherweise merkwürdigen Konstrukten des Nießbrauchers zu tun.

-- Editiert von Ver am 02.06.2021 07:48

0x Hilfreiche Antwort

#15
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47966 Beiträge, 16946x hilfreich)

Zitat (von Marianne23):
Nein, die Tochter ist nicht Alleinerbin, es gibt noch weitere Geschwister.


Und wer hat die Kündigung ausgesprochen mit welcher Begründung? Welche Kündigungsfrist wurde verwendet.

Zitat (von Ver):
Wenn der Vermieter (Vater) zum Zeitpunkt der Vermietung Nießbraucher war, ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht mit Erlöschen des Nießbrauchs.


Das gilt aber nicht, wenn der Eigentümer gleichzeitig Alleinerbe des Nießbrauchers ist. Allerdings ist das hier nicht der Fall.

Dieses Kündigungsrecht besteht aber nur von der Eigentümerin gegenüber der Erbengemeinschaft.

2x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Ver
Status:
Master
(4364 Beiträge, 2287x hilfreich)

Zitat (von hh):
Zitat:
Zitat (von Ver):
Wenn der Vermieter (Vater) zum Zeitpunkt der Vermietung Nießbraucher war, ergibt sich ein Sonderkündigungsrecht mit Erlöschen des Nießbrauchs.


Das gilt aber nicht, wenn der Eigentümer gleichzeitig Alleinerbe des Nießbrauchers ist.


Warum? Das Eigentum hat - meiner Meinung nach - nichts mit dem Erbe zu tun!

Siehe hier .
Zitat:
Abweichend von den allgemeinen mietrechtlichen Regelungen gewährt § 1056 Abs. 2 BGB dem Grundstückseigentümer jedoch das Recht, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen. Dieses außerordentliche Kündigungsrecht trägt dem Umstand Rechnung, dass der Grundstückseigentümer gem. §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB in ein Mietverhältnis eintreten muss, an dem er ursprünglich nicht beteiligt war. Ihm soll die Möglichkeit gegeben werden, sich von diesem Vertrag, der ihm - vergleichbar einem Vertrag zu Lasten Dritter - durch die Regelung der §§ 1056 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB "aufgedrängt" worden ist, zu lösen.


-- Editiert von Ver am 02.06.2021 08:42

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Zitat (von Ver):
Warum? Das Eigentum hat - meiner Meinung nach - nichts mit dem Erbe zu tun!
Wenn der Eigentümer Alleinerbe ist, dann steigt er durch die Erbschaft direkt in den bestehenden Mietvertrag als Vermieter ein. Er wird also mit dem Tod des alten Vermieters selber Vermieter. Daher gibt es dann kein Sonderkündigungsrecht aufgrund des weggefallenden Nießbrauchs. Ist hier aber offensichtlich nicht relevant.

Zitat (von hh):
Und wer hat die Kündigung ausgesprochen mit welcher Begründung? Welche Kündigungsfrist wurde verwendet.
Das ist jetzt die spannende Frage. Wobei durchaus auch noch relevant ist, ob es wirklich einen Mietvertrag zwischen Tochter und Vater gab oder ob das ein Nießbrauch war.

Gegenüber dem Fragesteller müsste die Erbengemeinschaft kündigen. Dazu müsste sie vorher aber erstmal entweder per Erbschein oder per notariellem Testament nebst Eröffnungsbeschluss nachgewiesen haben, das die Erbengemeinschaft Erbe ist. Und natürlich müssten entweder alle Erben der Erbengemeinschaft kündigen oder entsprechende Vollmachten vorliegen.

Genauso wäre es im übrigen bei einem Mietvertrag zwischen Tochter und verstorbenen Vater. Die Tochter müsste den auch erstmal entsprechend mit Zustellung an die komplette Erbengemeinschaft kündigen.

Hinweis: Durch die lange Wohnzeit hat der Fragesteller eine sehr lange Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist nach Tod eines Mieters ist dagegen mit 3 Monaten kurz. Das wird zu Problemen führen.

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
eh1960
Status:
Senior-Partner
(6331 Beiträge, 1512x hilfreich)

Zitat (von Marianne23):
Wie haben vor 9 Jahren einen Mietvertrag für eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus unterschrieben. Der Eigentümer/Vermieter wohnt im selbem Haus.
Jetzt stellt sich plötzlich heraus, dass der Vermieter gar nicht der Eigentümer des Hauses ist, sondern selbst einen Mietvertrag mit der eigentlichen Eigentümerim abgeschlossen hat. Und es wird behauptet, wir haben einen Untermietvertrag. Dies war uns nicht bewusst und geht auch nicht aus dem Mietvertrag hervor.

Eine komplette Wohnung wird nicht "untervermietet", das ist eine Gebrauchsüberlassung. Die ist immer nur mit Zustimmung des Vermieters (Eigentümer) zulässig, und anders als bei einer Untervermietung hat der Mieter keinen rechtlichen Anspruch, daß ihm bei berechtigtem Interesse die Erlaubnis erteilt wird.
Ob der Eigentümer dem Mieter eine Gebrauchüberlassung der Mietsache erlaubt, liegt im alleinigen Ermessen des Eigentümers.

Das wäre als erstes zu klären.

Egal aber ob "Untervermietung" oder "Gebrauchsüberlassung" - es besteht ein Vertrag zwischen Untermieter und Mieter, der Untermieter hat keinen Vertrag mit dem Vermieter (Eigentümer). Dasselbe gilt für Gebrauchsüberlassung.

Wenn der Mieter stirbt, geht der Mietvertrag auf die Erben über.

Zitat:
Nun wurde der "Hauptmietvertrag" gekündigt und damit auch unser "Untermietvertrag".
Ist das rechtens?

Davon mal abgesehen, daß vermutlich überhaupt kein "Untermietvertrag" vorlag, sondern eine Gebrauchsüberlassung: ja.
Untermieter oder Mitbewohner haben nur dann das Recht, in den Mietvertrag des Hauptmieters einzutreten, wenn sie in einem besonderen persönlichen Verhältnis zum Hauptmieter standen und mit dem einen "auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt" geführt haben.

Zitat:

Und können wir irgendwelche Ansprüche (Schadensersatz, etc.) geltend machen, da uns nicht bewusst war, dass wir zur Untermiete wohnen und dies vermutlich auch nicht gemacht hätten, wenn wir das gewusst hätten.

Ansprüche bestehen ggf. gegen den Vermieter, d.h. hier dann gegen dessen Erben.

Aber erstmal sollte man klären, ob der Vermieter (Eigentümer) überhaupt einer Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung bzw. des ganzen Hauses zugestimmt hat.

Signatur:

Eine "UG" gibt es nicht. Es gibt nur die "UG haftungsbeschränkt".

0x Hilfreiche Antwort

#19
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Die Route via Nießbrauchsrecht hat sich die Tochter mit der Kündigung und der Erwähnung des Hauptmieters bereits verbaut.

0x Hilfreiche Antwort

#20
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Dass die Tochter (als angebliche Eigentümerin) von der Gebrauchsüberlassung der gesamten 2. Wohnung über 9 Jahre hinweg im Haus nichts wusste, ist doch eher unglaubwürdig. Insofern liegt hier eine genehmigte Gebrauchsüberlassung vor.

Entweder zieht die Tochter in die Wohnung des verstorbenen Vaters ein und kann dann den Mieter vereinfacht kündigen (Einliegerwohnung). Oder Sie hat einen berechtigten Eigenbedarfsgrund, wonach jetzt 2 Wohnungen von Ihr + nahen Verwandten benötigt wird. Beide Kündigungsoptionen ziehen aber lange Kündigungsfristen mit sich her.

0x Hilfreiche Antwort

#21
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47966 Beiträge, 16946x hilfreich)

Zitat (von eh1960):
Eine komplette Wohnung wird nicht "untervermietet", das ist eine Gebrauchsüberlassung. Die ist immer nur mit Zustimmung des Vermieters (Eigentümer) zulässig, und anders als bei einer Untervermietung hat der Mieter keinen rechtlichen Anspruch, daß ihm bei berechtigtem Interesse die Erlaubnis erteilt wird.


Das ist jetzt aber eine sehr eigenwillige Interpretation. Selbstverständlich liegt hier ein Untermietverhältnis vor, denn schließlich hat der Untermieter Miete gezahlt und natürlich kann auch eine komplette Wohnung untervermietet werden.

Der Begriff "Gebrauchsüberlassung" umfasst sowohl die entgeltliche Überlassung (Untermiete) als auch die unentgeltiche Überlassung (Leihe). Eine Wohnung kann vollständig überlassen werden (§ 540 BGB) oder nur teilweise (§ 553 BGB)

Zitat (von cauchy):
Gegenüber dem Fragesteller müsste die Erbengemeinschaft kündigen.


Nicht unbedingt. Wer kündigen kann und darf hängt auch von den genauen Rechtsverhältnissen ab.

0x Hilfreiche Antwort

#22
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 184x hilfreich)

Zitat (von Marianne23):
Ja, Eigentümerin ist die Tochter von unserem Vermieter. Der Vermieter hat alleine in seiner Wohnung gewohnt. Und ja, die Tochter hat mit ihrem Vater einen Mietvertrag.

Zitat (von Marianne23):
Nein, die Tochter ist nicht Alleinerbin, es gibt noch weitere Geschwister.


Aus diesen Angaben entnehme ich folgendes:
1. die Tochter ist und war, auch schon vor dem Tod des Vaters, die Eigentümerin des Hauses und hatte einen Mietvertrag mit ihren Vater über das gesamte Zweifamilienhaus.
2. Der Vater hat eine Wohnung im Zweifamilienhaus weitervermietet.

Aus 1. ergibt sich das die Tochter den Mietvertrag mit der Erbengemeinschaft nun innerhalb von einem Monat mit der gesetzlichen Frist kündigen kann (BGB §580). Nach einem Monat besteht dieses Sonderkündigungsrecht nicht mehr.

Aus 2. ergibt sich das nur die Erbengemeinschaft den Mietvertrag mit dem TE kündigen kann. Besteht die Tochter, bei fristgemäßer Kündigung des Mietvertrages der Erbengemeinschaft, auf dem Auszug des TE so kann sie das wohl durchsetzen, allerdings kann der TE dann die Erbengemeinschaft in Regress nehmen weil diese den Mietvertrag zwischen TE/Erbengemeinschaft nun nicht mehr vertragsgemäß erfüllt (bzw. erfüllen kann).

0x Hilfreiche Antwort

#23
 Von 
hh
Status:
Unbeschreiblich
(47966 Beiträge, 16946x hilfreich)

Zitat (von Alter Sack):
Aus diesen Angaben entnehme ich folgendes:


Und ich vermute, dass der Vater ein Nießbrauchrecht hatte und dann sieht die Rechtlage anders aus.

Da sich die TE aber nicht mehr meldet, hilft ein weiteres Schauen in die Glaskugel nicht weiter.

0x Hilfreiche Antwort

#24
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

Gerne wiederhole ich mich: Die Tochter schreibt dem Mieter eine Kündigung; Sie begründet das mit dem Ende des Hauptmietvertrags wg. dem Tod des Hauptmieters.

Jetzt kommt es zum Räumungsverfahren. Vor Gericht ändert die Tochter die Begründung und führt das Nießbrauchsrecht an.

Sorry, aber in einem Räumungsverfahren eine andere Begründung vorzubringen, muss zum Scheitern dieser Klage führen.

0x Hilfreiche Antwort

#25
 Von 
Marianne23
Status:
Frischling
(5 Beiträge, 0x hilfreich)

Hallo zusammen,

Sorry für die späte Rückmeldung.

Also gekündigt haben alle Geschwister gemeinschaftlich als Rechtsnachfolger. Sie schrieben, "... wir Kinder treten gemeinschaftlich als Rechtsnachfolger in den Mietvertrag, den unser Vater als hauptmieter abgeschlossen hat, ein. Diesen Hauptmietvertrag haben wir zum 30.09.21 gekündigt. Mit Blick auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses kündigen wir als gemeinschaftliche Rechtsnachfolger entsprechend das bestehende Untermietverhältnis mit Ihnen ebenfalls zum 30.09.21."
Die Kündigung haben wir am 08.02.21 erhalten .

Zwischenzeitlich wurden schon vorlegt ein Grundbuchauszug aus Oktober 2000 (da wurde die Tochter als Eigentümerin eingetragen) und der mit den Eltern geschlossene Mietvertrag von Oktober 2000.

0x Hilfreiche Antwort

#26
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Bei 9 Jahren Mietzeit wäre die Kündigungsfrist 9 Monate. Somit wirkt die Vermieterkündigung erst zum Ende November, wenn ich mich nicht verrechnet habe. Das ist schonmal blöd. Aber okay, zumindest ist noch etwas Zeit. Von daher sollte man die Vermieter in diesem Fall vielleicht sogar darauf hinweisen. Denn dann haben die eine Chance, sich mit der Eigentümerin oder dem Untermieter zu einigen.

Unabhängig davon ist eine Vermieterkündigung zu begründen. Die Begründung "wir wollen kündigen" reicht streng genommen natürlich nicht. Ja, man kann sich denken, dass der Vater eben nicht mehr lebt und die Erben das Mietverhältnis des Vaters kündigen wollen. Prinzipiell ist das meiner Meinung nach auch ein berechtigter Grund. Aber das müsste eigentlich natürlich sorgfältig ausgeführt in der Kündigung stehen. Von daher kann es sein, dass die Kündigung alleine aus dem Grund unwirksam ist.

Ich sehe nur das große Problem, dass der Hauptmietvertrag vermutlich wirksam gekündigt wurde. Denn dafür bedarf es keinen Kündigungsgrund und keiner langen Frist. Und dann hat der Untermieter irgendwann das Problem, dass er zwar noch ein bestehendes Mietverhältnis hat und dennoch raus muss. Der Eigentümer hat dann nämlich ein Recht auf Räumung. Der Untermieter hat dann zwar Schadensersatzansprüche gegenüber seinem Vermieter. Aber die gegen die Erbengemeinschaft durchzusetzen kann anspruchsvoll werden. Vor allem wird es aber nervig.

Ich empfehle daher irgendeine Form der Einigung zu versuchen. Der Untermieter hat da durchaus eine gute Position. Aber irgendwann wird der Untermieter vermutlich da rausmüssen.

Zitat (von Alter Sack):
2. Der Vater hat eine Wohnung im Zweifamilienhaus weitervermietet.
Das hilft der Erbengemeinschaft übrigens meines Wissens nach nichts. Denn zum Zeitpunkt der Kündigung wohnt der Vermieter=Erbengemeinschaft nicht in dem Haus.

0x Hilfreiche Antwort

#27
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 184x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Ich sehe nur das große Problem, dass der Hauptmietvertrag vermutlich wirksam gekündigt wurde.


Der Hauptmietvetrag kann nur von Eigentümer (der Tochter) der Erbengemeinschaft gegenüber gekündigt werden. Hier besteht ein Sonderkündigungsrecht nur für einen Monat nach Tod des Mieters (hier des Vaters). Ansonsten kann nur mit Grund gekündigt werden. Akzeptiert die Erbengemeinschaft eine formal unbegründete Kündigung nach sie sich einer Treuepflichtsverletzung ihrem Mieter (dem Untermieter) gegenüber schuldig. Die Erbengemeinschaft selbst darf ihrem Mieter z.Z. ebenso wenig kündigen da hierzu keine Gründe erkennbar sind, und wenn dann muss man Gründe benennen (z.B. Eigenbedarf wenn ein Erbe einziehen will).

Zitat (von cauchy):
Aber die gegen die Erbengemeinschaft durchzusetzen kann anspruchsvoll werden.


Warum sollte das so sein? Die Erbengemeinschaft tritt nach außen gesamtschuldnerisch auf, man such sich also den solventesten Erben aus und macht gegen diesen den Schadensersatz geltend.

Zitat (von cauchy):
Ich empfehle daher irgendeine Form der Einigung zu versuchen. Der Untermieter hat da durchaus eine gute Position. Aber irgendwann wird der Untermieter vermutlich da rausmüssen.


Das wird so sein, könnte aber auch ziemlich teuer für die Erbengemeinschaft werden da z.Z. das Untermietverhältnis m.M.n. bis dato nicht wirksam gekündigt wurde. Es stellt sich daher die Frage warum die Erbengemeinschaft überhaupt kündigen will, wegen Eigenbedarf oder wegen des erhöhten Marktwertes einer mieterfreien Immobilie? Vielleicht will die Erbengemeinschaft das Mietverhältnis doch bestehen lassen wenn sie erkennt wie teuer und langwierig eine Entmietung werden wird.

0x Hilfreiche Antwort

#28
 Von 
cauchy
Status:
Gelehrter
(10001 Beiträge, 4507x hilfreich)

Zitat (von Alter Sack):
Der Hauptmietvetrag kann nur von Eigentümer (der Tochter) der Erbengemeinschaft gegenüber gekündigt werden.
Bitte was? Ein Mieter kann immer kündigen. Der braucht dafür keinen Grund. Und offensichtlich hat die Erbengemeinschaft als Mieter das getan, siehe Auszug aus dem Schreiben: "Diesen Hauptmietvertrag haben wir zum 30.09.21 gekündigt. "

Zitat (von Alter Sack):
Die Erbengemeinschaft selbst darf ihrem Mieter z.Z. ebenso wenig kündigen da hierzu keine Gründe erkennbar sind, und wenn dann muss man Gründe benennen (z.B. Eigenbedarf wenn ein Erbe einziehen will).
Die Erbengemeinschaft hat meiner Meinung nach ein Recht darauf, den Hauptmietvertrag zu kündigen. Der Bewohner ist verstorben, die Mitglieder der Erbengemeinschaft haben ein Recht darauf, den Mietvertrag zu lösen, bei denen sie ja gemeinschaftlich als Mieter haften. Das Kündigungsrecht des Untermietvertrag folgt dann.

Das ist übrigens auch nicht so selten. Wenn ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Hauptmietvertrages besteht, dann kann auch der Untermietvertrag gekündigt werden. Man kann dahingestellt lassen, ob das hier ausreichend begründet wurde. Ändert aber nichts an der grundlegenden Problematik, dass bei gekündigtem Hauptmietvertrag die Eigentümerin erstmal einen Räumungsanspruch auch gegen den Untermieter hat.

Sollte die Eigentümerin auch Teil der Erbengemeinschaft und damit gemeinschaftlich haftende Vermieterin im Untermietvertrag sein, kann man aus der Konstellation vielleicht noch etwas herausholen. Das ist mir dann jedoch zu hoch. Da sollte dann wirklich ein versierter Anwalt für Mietrecht ran.

0x Hilfreiche Antwort

#29
 Von 
guest-12321.03.2022 17:40:03
Status:
Lehrling
(1312 Beiträge, 184x hilfreich)

Zitat (von cauchy):
Bitte was? Ein Mieter kann immer kündigen. Der braucht dafür keinen Grund. Und offensichtlich hat die Erbengemeinschaft als Mieter das getan,


Klar ein Mieter darf grundsätzlich immer kündigen, aber im angesprochenen Kontext ging es doch um den Untermieter der nicht kündigen will sondern gekündigt wird. Und die Erbengemeinschaft darf den Hauptmietvertrag dem Eigentümer gegenüber nicht kündigen wenn sie selbst einen unbefristet gültigen Untermietvertrag abgeschlossen, bzw. geerbt hat.. Tut sie doch verhält sie sich ihrem Untermieter gegenüber grob vertragswidrig und steht hier in der der vollen Schadensersatzpflicht

Zitat (von cauchy):
Die Erbengemeinschaft hat meiner Meinung nach ein Recht darauf, den Hauptmietvertrag zu kündigen. Der Bewohner ist verstorben, die Mitglieder der Erbengemeinschaft haben ein Recht darauf, den Mietvertrag zu lösen, bei denen sie ja gemeinschaftlich als Mieter haften.


Die Erbengemeinschaft ist Rechtsnachfolger des verstorbenen Vaters, also des Vermieters des Untermieters. Ist also Mieter in Hauptmietvertrag und Vermieter in Untermietvertrag. In ihrer Rolle als Mieter kann sie natürlich den Hauptmietvertrag dem Eigentümer gegenüber kündigen, dann verhält sie sich aber ihren eigenen Untermieter gegenüber vertragsschädlich und macht sich schadensersatzpflichtig.

Zitat (von cauchy):
Ändert aber nichts an der grundlegenden Problematik, dass bei gekündigtem Hauptmietvertrag die Eigentümerin erstmal einen Räumungsanspruch auch gegen den Untermieter hat.


Das sehe ich auch so, ändert aber nichts an der Schadensersatzpflicht der Erbengemeinschaft gegenüber dem Untermieter.

Und, wie bereits gesagt, die Erbengemeinschaft haftet als Gesamtschuldner, der Untermieter kann sich mit seinen Schadensersatzansprüchen an eine Person der Erbengemeinschaft halten, am besten direkt gegen die Tochter die in Personalunion als Eigentümerin und als Teil der Erbengemeinschaft auftritt.


-- Editiert von Alter Sack am 07.06.2021 15:43

0x Hilfreiche Antwort

#30
 Von 
vundaal76
Status:
Junior-Partner
(5065 Beiträge, 1964x hilfreich)

So wie ich das sehe, ist der betroffene Mieter immer noch der Hauptmieter. Um die Klärung der Eigentumsverhältnisse muss der Hauptmieter sich nicht kümmern. Da ist vermieterseitige Kündigung nur eben mit den gesetzlichen Gründen möglich. Diese liegen hier aber nicht vor bzw. wurden in der Kündigung nicht erwähnt.

Als betroffener Mieter würde ich weiterhin bestreiten, dass hier ein Untermietvertrag vorlag. Ich kann mir auch nicht vorstellen, dass ein Gericht, einen solche eklatanten Versuch die Mieterschutzrechte auszuhebeln, anerkennen wird.

Das würde ja alle Türen für Missbrauch öffnen.

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

Für jeden die richtige Beratung, immer gleich gut.
Schon 271.926 Beratungen
Anwalt online fragen
Ab 30
Rechtssichere Antwort in durchschnittlich 2 Stunden
109.835 Bewertungen
  • Keine Terminabsprache
  • Antwort vom Anwalt
  • Rückfragen möglich
  • Serviceorientierter Support
Anwalt vor Ort
Persönlichen Anwalt kontaktieren. In der Nähe oder bundesweit.
  • Kompetenz und serviceoriente Anwaltsuche
  • mit Empfehlung
  • Direkt beauftragen oder unverbindlich anfragen
Alle Preise inkl. MwSt. zzgl. 5€ Einstellgebühr pro Frage.

Jetzt Anwalt dazuholen.

Für 60€ beurteilt einer unserer Partneranwälte diese Sache.

  • Antwort vom Anwalt
  • Innerhalb 24 Stunden
  • Nicht zufrieden? Geld zurück!
  • Top Bewertungen
Ja, jetzt Anwalt dazuholen
12