Hallo,
ich habe zum 1. August 2023 von einer Erbengemeinschaft eine Vermietete Eigentumswohnung gekauft.
Jetzt merkt die Erbengemeinschaft, dass sie ja noch für den Zeitraum 1.1.-31.07.2023 eine Steuererklärung machen muss. Sie wollen die Abrechnung der Hausverwaltung 2023 haben. Und wollen wissen, was ich in meiner Steuererklärung für den Zeitraum 1.8-31.12.2023 eingetragen habe.
Auf welche Informationen aus der Hausgeldabrechnung haben die Voreigentümer ein Anrecht ? was benötigen die wirklich für ihre Steuererklärung ?
Es fällt mir lediglich die "Entnahme aus der Erhaltungs(Instandhaltungs)Rücklage" ein.
Was könnte sonst für den Voreigentümer für deren Steuererklärung relevant sein? Danke für Eure Hilfe
Voreigentümer will Hausgeldabrechnung für seine Steuererklärung
29. August 2024
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Frage vom 29. August 2024 | 00:24
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
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#1
Antwort vom 29. August 2024 | 01:27
Von
Status: Junior-Partner (5224 Beiträge, 1241x hilfreich)
Zitat :Was könnte sonst für den Voreigentümer für deren Steuererklärung relevant sein?
Die geleisteten Vorauszahlungen bis 31.7.
Zitat :Und wollen wissen, was ich in meiner Steuererklärung für den Zeitraum 1.8-31.12.2023 eingetragen habe.
Darauf besteht kein Anrecht.
#2
Antwort vom 29. August 2024 | 02:11
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Die geleisteten Vorauszahlungen bis 31.7.
Die Vorauszahlungen sind der Erbengemeinschaft doch selbst bekannt. Die hat die Hausverwaltung doch bei denen abgebucht.
Ob Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage vorgenommen wurden, dies ergibt sich aus der Hausgeldabrechnung 2023. Dies wäre eine Steuerlich relevante Information.
Aber was wäre sonst noch von Interesse?
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#3
Antwort vom 29. August 2024 | 13:26
Von
Status: Wissender (14566 Beiträge, 4501x hilfreich)
Hallo,
Na alles was in dem Zeitraum an Kosten angefallen ist (Strom, Heizung, Hausmeister, Grundsteuer u.s.w.).Zitat:Was könnte sonst für den Voreigentümer für deren Steuererklärung relevant sein?
Und da das Jahr irgendwie aufgeteilt wurde (von der Hausverwaltung?) könnte auch ein Anrecht auf Unterlagen aus eurer Zeit möglich sein.
Was stört dich daran, die gesamte Abrechnung auszuhändigen?
Stefan
#4
Antwort vom 29. August 2024 | 13:47
Von
Status: Student (2527 Beiträge, 672x hilfreich)
Da das hier das Steuerrecht-Forum ist, ist die Frage ganz einfach zu beantworten!Zitat :Auf welche Informationen aus der Hausgeldabrechnung haben die Voreigentümer ein Anrecht ?
Weder aus der Abgabenordnung, noch aus sonstigen Einzelgesetzen kann der Voreigentümer einen wie auch immer gearteten Herausgabeanspruch von Unterlagen oder Auskünften ableiten. Etwas "brauchen" führt in den seltensten Fälle zu einem entsprechenden Rechtsanspruch!
Es kann natürlich passieren, dass die Erbengemeinschaft dann die Steuererklärung ohne diese Angaben abgibt, aber mit dem Hinweis, dass Du die Herausgabe verweigert hast. Dann wiederum kann das FA nach §93 AO die Unterlagen/Auskünfte bei Dir anfordern. Und das FA hat einen Rechtsanspruch!
Was stört dich eigentlich daran, die Abrechnung einfach in Kopie der Erbengemeinschaft zukommen zu lassen?
taxpert
#5
Antwort vom 29. August 2024 | 14:47
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Es kann natürlich passieren, dass die Erbengemeinschaft dann die Steuererklärung ohne diese Angaben abgibt, aber mit dem Hinweis, dass Du die Herausgabe verweigert hast. Dann wiederum kann das FA nach §93 AO die Unterlagen/Auskünfte bei Dir anfordern. Und das FA hat einen Rechtsanspruch!
Danke für die super Antwort. Die Frage habe ich bewusst im Steuer-Forum gestellt. Denn die Frage ist natürlich, warum der Voreigentümer hier eine Kopie der Hausgeldabrechnung anfordert. Welche Informationen sind darin enthalten, die er nur daraus entnehmen kann ?
Der Voreigentümer gibt doch in seiner Steuererklärung an :
Die Einnahmen-Seite ist ihm bekannt, da er Miete + NK vom Mieter erhalten hat.
Auf der .Ausgabenseite:
Abschreibung kennt er auch von seinen vorherigen Erklärungen.
Eventuelle hat er noch Zinszahlungen.
Eventuelle Handwerkerrechnungen, die der Voreigentümer selbst bezahlt hat (kennt er also auch),
Seine monatliche Hausgeldzahlung ist ihm auch bekannt (den Anteil zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage kennt er auch)
Lediglich die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage kennt er nicht - diese Information bekommt er von mir, da (nur) ich diese aus der Hausgeldabrechnung entnehmen kann.
Also, ist die Frage durchaus berechtigt, warum der Voreigentümer die komplette Hausgeldabrechnung in Kopie haben will? habe ich was vergessen
#6
Antwort vom 29. August 2024 | 15:42
Von
Status: Student (2527 Beiträge, 672x hilfreich)
Weil es ...Zitat :warum der Voreigentümer die komplette Hausgeldabrechnung in Kopie haben will?
a) für die Steuererklärung der einfachste Weg ist alle notwendigen Daten zu haben und
b) man die Angaben natürlich auch für die NK-Abrechnung 2023 braucht, denn je nachdem was man im Kaufvertrag dazu vereinbart hat ...
aa) muss der Voreigentümer die Abrechnung bis 31.07.23 noch selber machen oder
bb) Du hast Dich bereit erklärt die komplette Jahresabrechnung zu machen, dann wird entweder der Voreigentümer noch Geld von Dir bekommen oder Du von ihm.
taxpert
#7
Antwort vom 29. August 2024 | 15:52
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :aa) muss der Voreigentümer die Abrechnung bis 31.07.23 noch selber machen oder
Eine Zwischenabrechnung der Betriebskosten wegen Eigentümerwechsel ist rechtlich unzulässig (habe ich aus zuverlässiger Quelle im WEG-RechtForum hier entnommen)
#8
Antwort vom 29. August 2024 | 15:56
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :Du hast Dich bereit erklärt die komplette Jahresabrechnung zu machen, dann wird entweder der Voreigentümer noch Geld von Dir bekommen oder Du von ihm.
Auch hier die Info aus dem WEG-Rechtsforum. Da bei Eigentümerwechsel die Abrechnungsperiode 2023 noch nicht abgeschlossen war, ist der Neu-Eigentümer zur Erstellung der NK-Abrechnung an den Mieter verpflichet. Nachforderungen der WEG gehen zu Lasten des Neue Eigentümers. Rückzahlungen der WEG gehen zu Gunsten des neuen Eigentümers. Steuerrechtlich sind diese Nachzahlungen bzw. Rückzahlungen gem. Zuflussprinzip dann in der Steuererklärung anzugeben.Erhöhen oder reduzieren dann die Summe der Hausgeldzahlung
#9
Antwort vom 29. August 2024 | 15:57
Von
Status: Student (2527 Beiträge, 672x hilfreich)
Du bist hier im Steuerrechtsforum, daher mag das zutreffen.Zitat :Eine Zwischenabrechnung der Betriebskosten wegen Eigentümerwechsel ist rechtlich unzulässig
Und wie willst Du dann die Erbengemeinschaft dazu bringen, sich der NK-Rückzahlung an den Mieter zu beteiligen OHNE ihnen die gesamte Abrechnung zu überlassen?
taxpert
#10
Antwort vom 29. August 2024 | 16:00
Von
Status: Frischling (7 Beiträge, 0x hilfreich)
Zitat :für die Steuererklärung der einfachste Weg ist alle notwendigen Daten zu haben und
Wie bereits gefragt: was ausser der Entnahme aus der Erhaltungsrücklage ist denn zusätzlich notwendig, damit der Voreigentümer seine Anlage V befüllen kann.
Die Erbengemeinschaft (Voreigentümerin) besteht aus sehr "unverschämten Personen", die eine Menge Steine bis zum Kauf uns in den Weg gelegt haben, so dass ich restriktiv bin und nur das notwendige herausgeben will. Daher meine Frage
#11
Antwort vom 29. August 2024 | 19:47
Von
Status: Wissender (14566 Beiträge, 4501x hilfreich)
Hallo,
Wie auch schon von mir in # 3 geschrieben: Alles was als Werbungskosten abgesetzt werden soll.Zitat:Wie bereits gefragt: was ausser der Entnahme aus der Erhaltungsrücklage ist denn zusätzlich notwendig, damit der Voreigentümer seine Anlage V befüllen kann.
Das monatlich gezahlte Hausgeld hat damit so gut wie nichts zu tun.
Hast du noch nie eine Anlage V ausgefüllt?
Ich weiß nicht aus welchem Zusammenhang diese Aussage stammt. Aber natürlich dürfen Käufer und Verkäufer eine Zwischenabrechnung machen (unter sich), das ist sogar die Regel.Zitat:Eine Zwischenabrechnung der Betriebskosten wegen Eigentümerwechsel ist rechtlich unzulässig (habe ich aus zuverlässiger Quelle im WEG-RechtForum hier entnommen)
Was ist denn diesbzüglich in eurem Kaufvertrag vereinbart?
Stefan
#12
Antwort vom 29. August 2024 | 21:17
Von
Status: Unbeschreiblich (126939 Beiträge, 40731x hilfreich)
Zitat :Sie wollen die Abrechnung der Hausverwaltung 2023 haben.
Sie dürften höchsten einen Anspruch auf eine Kopie haben, nicht auf das Original.
Zitat :Die Erbengemeinschaft (Voreigentümerin) besteht aus sehr "unverschämten Personen", die eine Menge Steine bis zum Kauf uns in den Weg gelegt haben, so dass ich restriktiv bin und nur das notwendige herausgeben will.
Sofern sich aus den vertraglichen Pflichten keine Ansprüche zur Herausgabe ergeben, würde ich da nichts herausgeben. Bei Bedarf wird sich das zuständige Finanzamt schon melden.
#13
Antwort vom 29. August 2024 | 22:33
Von
Status: Student (2527 Beiträge, 672x hilfreich)
Dir ist schon bewusst, die Anlage sowohl für die Vermietung von Wohnungen in einer WEG ist, bei denen man Hausgeld zahlt, als auch für Vermieter, die die Betriebskosten an unterschiedliche Versorger zahlen? Die Eintragungen sind entsprechend unterschiedlich!Zitat :Das monatlich gezahlte Hausgeld hat damit so gut wie nichts zu tun.
Hast du noch nie eine Anlage V ausgefüllt?
taxpert
#14
Antwort vom 29. August 2024 | 23:06
Von
Status: Unbeschreiblich (48835 Beiträge, 17197x hilfreich)
Zitat :Das monatlich gezahlte Hausgeld hat damit so gut wie nichts zu tun.
Bei einem unterjährigen Verkauf ist das Hausgeld relevant, weil das die Kosten sind, die tatsächlich getragen wurden.
Zitat :Ich weiß nicht aus welchem Zusammenhang diese Aussage stammt. Aber natürlich dürfen Käufer und Verkäufer eine Zwischenabrechnung machen (unter sich), das ist sogar die Regel.
Was ist denn diesbzüglich in eurem Kaufvertrag vereinbart?
Es geht um die Abrechnung gegenüber dem Mieter und in der Hinsicht ist die Aussage richtig. Auch die Hausverwaltung muss keine Zwischenabrechnung machen. Wenn nichts dazu vereinbart wurde gibt es auch zwischen Käufer und Verkäufer keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung.
Zitat :Der Voreigentümer gibt doch in seiner Steuererklärung an :
Die Einnahmen-Seite ist ihm bekannt, da er Miete + NK vom Mieter erhalten hat.
Auf der .Ausgabenseite:
Abschreibung kennt er auch von seinen vorherigen Erklärungen.
Eventuelle hat er noch Zinszahlungen.
Eventuelle Handwerkerrechnungen, die der Voreigentümer selbst bezahlt hat (kennt er also auch),
Seine monatliche Hausgeldzahlung ist ihm auch bekannt (den Anteil zur Zuführung zur Erhaltungsrücklage kennt er auch)
Lediglich die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage kennt er nicht - diese Information bekommt er von mir, da (nur) ich diese aus der Hausgeldabrechnung entnehmen kann.
Richtig
#15
Antwort vom 30. August 2024 | 09:29
Von
Status: Wissender (14566 Beiträge, 4501x hilfreich)
Hallo,
Nee, ich weiß nicht worauf du jetzt hinaus willst.Zitat:Dir ist schon bewusst, die Anlage sowohl für die Vermietung von Wohnungen in einer WEG ist, bei denen man Hausgeld zahlt, als auch für Vermieter, die die Betriebskosten an unterschiedliche Versorger zahlen? Die Eintragungen sind entsprechend unterschiedlich!
Hausgeld ist jedenfalls nur eine Vorauszahlung auf die tatsächlichen Kosten. Und absetzbar sind eben nur diese Kosten, nicht das - u.U. viel zu hohe - Hausgeld.
Aber sie sind doch nicht absetzbar. Denn in diesen Kosten steckt - neben der Rücklage - auch noch das Geld, welches wider erwarten nicht ausgegeben wurde.Zitat:Bei einem unterjährigen Verkauf ist das Hausgeld relevant, weil das die Kosten sind, die tatsächlich getragen wurden.
Es mag ja sein, dass das in vielen Fällen einfach so durchläuft, im groben gleicht es sich ja auch wieder aus (was der Verkäufer zu viel absetzt fehlt dem Verkäufer, und umgekehrt). Aber formal korrekt ist es imho nicht.
Zustimmung.Zitat:Es geht um die Abrechnung gegenüber dem Mieter und in der Hinsicht ist die Aussage richtig.
Das kommt auf den Hausverwaltervertrag an. Ich kenn es durchaus mit Zwischenabrechnung (meist extra kostenpflichtig).Zitat:Auch die Hausverwaltung muss keine Zwischenabrechnung machen.
Auch richtig. Dann zahlt der Käufer den Abrechnungsüberhang alleine (mit allen Überraschungen).Zitat:Wenn nichts dazu vereinbart wurde gibt es auch zwischen Käufer und Verkäufer keinen Anspruch auf eine Zwischenabrechnung.
Stefan
#16
Antwort vom 30. August 2024 | 18:47
Von
Status: Unbeschreiblich (48835 Beiträge, 17197x hilfreich)
Zitat :Hausgeld ist jedenfalls nur eine Vorauszahlung auf die tatsächlichen Kosten. Und absetzbar sind eben nur diese Kosten, nicht das - u.U. viel zu hohe - Hausgeld.
Da die Abrechnungsspitze an Käufer geht gilt für den Verkäufer:
Hausgeld = tatsächliche Kosten
#17
Antwort vom 31. August 2024 | 01:24
Von
Status: Frischling (8 Beiträge, 0x hilfreich)
Der TE hat eine Vermietete ETW. Bei einer Hausverwaltung ist von einer WEG auszugehen.
Die Erbengemeinschaft hat zum 1.8.23 die ETW verkauft.
Für die Steuer gilt das Zufluss-Abfluss Prinzip nach Paragraph 11 EStG. Einfach gesagt: Kontoauszug hilft !
Die HV belastet Eigentümer mit einer monatlichen Hausgeldzahlung (inkl. Zahlung in die Erhaltungsrücklage).
Grundlage der Hausgeldzahlung ist der jeweilige Wirtschaftsplan den die WEG beschlossen hat.
Ob die sich als zu hoch oder zu niedrig erwiesen hat, ist für das jeweilige Jahr völlig irrelavant. Es gilt das Zufluss-Abfluss-Prinzip. Das Hausgeld wird abgebucht - in Höhe X. Man muss nicht alles unnötig kompliziert denken. Für die Steuer-Erklärung gilt: Einkünfte nicht verschweigen und Kosten nicht überhöhen. Man kann auch 0 Ausgaben angeben - freut sich das Finanzamt.
Die Erbengemeinschaft gibt daher in der Anlage V folgendes an:
Einnahmen-Seite:
7 x Miete und 7 x Nebenkostenvorauszahlung des Mieters
(die Zahlen sollte jeder Vermieter kennen)
eventuelle Gutschrift aus Abrechnungsspitze des Vorjahres - siehe eigener Kontoauszug
Ausgaben-Seite:
7 x Hausgeld (abzüglich Zahlung in die Erhaltungsrücklage)
eventuelle Belastung aus Abrechungsspitze des Vorjahres - siehe eigener Kontoauszug
eine ventuell erfolgte "Entnahme aus der Erhaltungsrücklage."
Den restlichen Kleinmist lass ich der Einfachheit weg, weil - siehe eigener Kontoauszug.
!!! Die einzige wesentliche Information die sich noch aus der Hausgeldabrechnung ergibt: Entnahme aus der Erhaltungsrücklage !!!
Ob das Hausgeld am Ende des Jahres zu hoch oder zu niedrig war, dies ist für die Steuererklärung völlig egal, da die Abrechnungsspitze erst im Folgejahr auf das Konto des Neueigentümers eingeht. Und dort erst relevant wird.
Fazit:
Jeder Vermieter kann eigentlich (wenn er seine Kontoauszüge vor sich platziert und seine Buchhaltung ordentlich führt) am 1.1. seine Anlage V machen. Da benötigt man keine Hausgeldabrechnung.
Es fehlt nur die Entnahme aus der Erhaltungsrücklage (dafür entweder die Hausverwaltung befragen oder die Hausgeldabrechnung abwarten).
Wenn die Erbengemeinschaft die Abrechnung in Kopie haben will, dann hat sie beim Thema "Steuern" wenig Ahnung.
Zusatzinfo:
Die Erbengemeinschaft hat mit dem Ex-Mieter nichts mehr zu tun. Die Abrechnung macht der Neu-Eigentümer. Es ist das Risiko des Neueigentümers, dass er vielleicht dem Mieter ein Guthaben auszahlen muss. Meistens muss der Mieter aber nachzahlen. Abrechnungsspitzen gehen zu Gunsten/zu Lasten des NeuEigentümers. Ausser man hat im notariellen Kaufvertrag es ausdrücklich anders vereinbart. Es ist nämlich gängig gewünscht, dass Alt-und Neueigentümer nach dem Notartermin nichts mehr groß mit einander zu machen haben
Ich hoffe ich konnte für Klarheit sorgen.
-- Editiert von User am 31. August 2024 01:50
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