Neue Nebenkostenpotion - Umlagefähig?

4. April 2024 Thema abonnieren
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)
Neue Nebenkostenpotion - Umlagefähig?

Hallo Zusammen,

wir sind Mieter eines Mehrfamilienhauses mit 6 Wohneinheiten. Alle Parteien haben vom Vermieter (älteres Ehepaar) ein Schreiben erhalten, dass aufgrund einer baulichen Veränderung/Ergänzung eine neue Nebenkostenposition entstanden ist.

Bei der baulichen Veränderung/Ergänzung handelt es sich um Rückstauklappen je Waschmaschinenanschluss in der Waschküche im Keller.

Die weiteren Mieter verstehen das ankündigungsschreiben der Vermieter ebenfalls nicht, da aus diesem nicht hervorgeht, dass künftig an diesen Rückstauklappen Wartungskosten entstehen. Vielmehr erscheint es so, als ob der Vermieter die Herstellungskosten umlegen will. (Hat der Vermieter wohl schonmal in der Vergangenheit gemacht, als brandmelder Pflicht wurde. Da hat der Vermieter die Kosten für die Anschaffung 2 Jahre umgelegt)

Die Rückstauklappen wurden im Januar 2024 verbaut und der Vermieter verlangt nun, dass ab Januar 2024 je Mieteinheit 10€/Monat mehr vorausgezahlt wird. Also insgesamt 60€/Monat bzw. 720€ pro Jahr (was recht viel ist, oder?)


Frage:
Sofern tatsächlich Wartungskosten anfallen (wahrscheinlich erst Januar 2025?) kann der Vermieter nach billigem Ermessen die Nebenkostenvorauszahlung verlangen?

Oder

Kann der Vermieter diese Vorrauszahlungserhöhung erst mit der ersten Abrechnung verlangen?

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18 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Harry van Sell
Status:
Unbeschreiblich
(121244 Beiträge, 40000x hilfreich)

Tja, wie das so ist, verlangen kann man viel ...



Zitat (von Emr388):
Die weiteren Mieter verstehen das ankündigungsschreiben der Vermieter ebenfalls nicht

Was ich machen würde, ist würde mitteilen, der Vermieter möge die neuen Nebenkostenposition doch mal verständlich und substantiiert darlegen. Bis dahin weist man das Begehren zurück.


Signatur:

Meine persönliche Meinung/Interpretation!
Im übrigen verweise ich auf § 675 Abs. 2 BGB

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#2
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Besten Dank für die schnelle Antwort.

Eine Mietpartei hat diese Thematik mündlich beim Vermieter angefragt. Allerdings war dieser danach genauso schlau wie vorher.

Nachfolgend habe ich den Inhalt des Schreibens aufgeführt.

Aus Sicherheitsgründen wurde von der Firma ……. In den Waschküchen für jede Waschmaschine eine Rückfluss-Sicherung DN 50 mit zwei reinigungsverschlüssen eingebaut. Außerdem für jede Waschmaschine noch ein Röhrengeruchsverschluss mit Wandhalterung und in jede Waschküche ein Waschbecken ebenfalls mit Rückfluss-Sicherung.

Deshalb wird ab dem 01.01.24 pro Wohnheit für Benutzung der Waschküche monatlich 10,00€ Nebenkosten berechnet.

Ihre Vermieter


Theoretisch, wenn man den letzten Satz richtig deutet, könnten wir unsere Waschmaschine in der Wohnung betreiben und müssten die NK dann nicht entrichten…. :-D

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#3
 Von 
Solan196
Status:
Master
(4840 Beiträge, 581x hilfreich)

10 €/Monat ? Ich würde abwarten bis zur NK Abrechnung, dann monieren und Einsicht nehmen. 720 € scheint dann doch etwas viel.

Einer sofortigen Anhebung könnte man ggfls. aus gegebenen Gründen (grad erst eingebaut) widersprechen.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9942 Beiträge, 4494x hilfreich)

Rein rechtlich würde ich empfehlen, dieser Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen nicht zuzustimmen und insbesondere auch die Erhöhung nicht zu zahlen. Es ist am Vermieter, eine Erhöhung zu begründen. Das ist bisher nicht passiert. Der Mieter muss da nicht ewig nachfragen. Im übrigen klärt sich die Frage ja eh mit der nächsten Nebenkostenabrechnung. Da verlangt der Mieter dann einfach einen Nachweis für diese 10 Euro monatlich. Dann zeigt sich, ob das wirklich umlagefähige Nebenkosten sind oder nicht.

Im übrigen wäre zu empfehlen, sich die ganze Situation inklusive Mietvertrag genau anzuschauen. Gibt es Punkte, an denen der Vermieter den Mieter ärgern kann? Kann er z.B. die Waschraumnutzung verbieten oder die Miete erhöhen? Ich will damit nicht sagen, dass der Mieter alles schlucken soll. Aber gerade bei einem Privatvermieter kann ein Aufmucken des Mieters zu Reaktionen führen, die mindestens nervig sind. 120 Euro im Jahr kann um des lieben Friedens Willen akzeptabel sein.

-- Editiert von User am 5. April 2024 09:23

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#5
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10750 Beiträge, 4227x hilfreich)

Zitat (von Emr388):
Rückfluss-Sicherung DN 50 mit zwei reinigungsverschlüssen (59,20€ im Yippie Baumarkt) Außerdem für jede Waschmaschine noch ein Röhrengeruchsverschluss (toller Name für einen Siphon... zwischen 16,99 und ~ 60€)


Ich sag es mal so, wenn er es vernünftig gemacht hätte, währen diese Kosten vermutlich umlegbar gewesen, allerdings ist das hier ->
Zitat (von Emr388):
Deshalb wird ab dem 01.01.24 pro Wohnheit für Benutzung der Waschküche monatlich 10,00€ Nebenkosten berechnet.

der falsche Weg, wenn die Nutzung der Waschküche bereits mit im Mietvertrag steht.

Zitat (von Emr388):
Theoretisch, wenn man den letzten Satz richtig deutet, könnten wir unsere Waschmaschine in der Wohnung betreiben und müssten die NK dann nicht entrichten….

Das ist nicht nur theoretisch so, sondern auch praktisch.

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#6
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

120€ mag zwar nicht viel sein, jedoch könnte ich diese auch in mein Kind investieren und ein paar kleine schöne Ausflüge davon machen….. versteht mich nicht falsch, ich bin bei weitem nicht knauserig, jedoch kann es nicht angehen, dass der Vermieter meint so seine Immobilie aufzuwerten und es von den Mietern bezahlt bekommt (wenn es tatsächlich keine umlagefähigen Kosten sind, ähnlich wie bei den Rauchmeldern wo er sich quasi die Anschaffungskosten ersetzen lassen hat)

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#7
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6466 Beiträge, 2320x hilfreich)

Der Fragesteller spricht von einer Nebenkostenposition.
In der Betriebskostenverordung welche diese Kosten regelt steht dazu in § 2 Ziffer 16:

Zitat:
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

In wie weit durch die Anschaffung der genannten Geräte Betriebskosten entstehen ist mir nicht klar. Ich vermuter eher nein. Also entsteht umlagemäßiger Aufwand.
Ohnehin ist die Frage, ob im Mietvertrag vereinbart ist, daß alle Betriebskosten lt.Verordnung umlegbar sind.

Eine ganz andere Frage ist, ob und wieder Vermieter die Benutzung der Waschmaschinen im Mietvertrag geregelt hat. Was steht dort über das Benutzungsrecht ? Ist es Gegenstand des Mietverhältnisses oder extra geregelt ?

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#8
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6466 Beiträge, 2320x hilfreich)

doppelt

-- Editiert von User am 5. April 2024 13:56

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9942 Beiträge, 4494x hilfreich)

Zitat (von Emr388):
jedoch kann es nicht angehen, dass der Vermieter meint so seine Immobilie aufzuwerten und es von den Mietern bezahlt bekommt (wenn es tatsächlich keine umlagefähigen Kosten sind, ähnlich wie bei den Rauchmeldern wo er sich quasi die Anschaffungskosten ersetzen lassen hat)
Rechtlich ist an deiner Meinung nichts auszusetzen. Wenn er diese Dinge gemietet hätte, dann wären die Miet- und Wartungskosten vermutlich umlagefähig gewesen. Anschaffungskosten sind definitiv keine Nebenkosten.

Ich wollte nur andeuten, dass du in Ruhe abwägen solltest. Es hilft ja nichts, wenn bei deiner Weigerung dann ein Verbot der Nutzung oder eine Mieterhöhung kommt. Ob das dann rechtens wäre, müsste man dann diskutieren. Auch eine Modernisierungsmieterhöhung ist nicht gänzlich auszuschließen. Die wäre dann dauerhaft und nicht nur 2 Jahre.

Wie gesagt, kein Grund alles einfach so hinzunehmen. Aber zumindest solltest du nachdenken, wo der Vermieter dir Ärger bereiten kann. Wenn deine Miete z.B. weit unter dem Mietspiegel wäre, dann wären die 10 Euro monatlich mehr vermutlich ein Schnäppchen im Vergleich zu einer Mieterhöhung.

0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Wie Eingangs bereits erwähnt sind die Vermieter bereits etwas älter. Frau Vermieter erstellt handschriftlich die NK Abrechnung. Bei der letzten sind mir einige Positionen aufgefallen, weshalb Ich belegeinsicht genommen habe. Anschließend habe ich dies einem Dienstleister von meiner Mietrechtsschutzversicherung zur Prüfung übergeben. Ergebnis, nahezu alle Positionen wiesen Fehler auf.

Also habe ich widersprochen und bin seither eh der „böse unbequeme Mieter"

Da wir eh beabsichtigen entweder Ende diesen Jahres oder Anfang nächsten Jahres auszuziehen, ist mir das mit dem Stress irgendwie egal :-)


Mietvertraglich ist bezüglich der Waschküche folgendes vereinbart:

Ist gemäß 1.1 eine Wohnung vermietet, ist dem Mieter gestattet, folgende gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen mitzubenutzen

Waschküche links

Die Gestattung kann jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden.

Bezüglich der Nebenkostenabrechnung ist folgendes vereinbart:


Enstehen Betriebskosten im Sinne der §§1,2 BetrKV nach Vertragsabschluss neu, so können diese vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Den Umlageschlüssel legt der Vermieter nach billigem Ermessen fest, sofern im laufenden Mietverhältnis noch kein Umlageschlüssel festgelegt wurde. Er ist in diesem Fall auch berechtigt, die Vorauszahlungsbegräge angemessen zu erhöhen.


Wenn ich das richtig deute, könnte der Vermieter die NK erhöhen, wenn eine Wartung durchgeführt wurde. Da diese Rückstauklappen jedoch erst dieses Jahr eingebaut wurden, fällt frühestens im
Kommenden Jahr die erste Wartung an. Also auch erst da, könnte der Vermieter die NK entsprechend erhöhen.

Würde m.E. Auch Sinn ergeben, denn so könnte man mittels Belegeinsicht auch feststellen, ob die Umlagefähigkeit gerechtfertigt ist.

0x Hilfreiche Antwort

#11
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9942 Beiträge, 4494x hilfreich)

Zitat (von Emr388):
Die Gestattung kann jederzeit ohne Angabe von Gründen widerrufen werden.
Das ist ein schwieriger Passus. Wenn du Zeit hast, lies dir diesen höchstrichterlichen Beschluss (BGH, 04.10.2022 - VIII ZR 394/21) zu Waschküchen durch. Ganz einfach ist die Argumenation darin jedoch nicht.

Mein persönliches Fazit: Es ist denkbar, dass mit einem solchen Passus der Vermieter die Benutzung der Waschküche wirklich ohne Grund entziehen kann. Im zitierten Beschluss war die Vorinstanz jedoch davon ausgegangen, dass es einen trifftigen Grund geben muss. Der BGH hat sich nicht abschließend geäußert, ob es einen Grund braucht. Von daher vermag ich nicht sicher zu beurteilen, ob diese Formulierung in einem Mietvertrag gültig ist oder nicht.

Ich vermute eher nein. Im BGH Beschluss ist von einer individuellen Vereinbarung die Rede. Es wurde das Thema AGB offenbar gar nicht betrachtet. Dies lag daran, dass im beim BGH beurteilten Fall keine explizite Vereinbarung im Mietvertrag enthalten war. Im Fall aus diesem Thread wird man meiner Meinung nach aber nicht umhin kommen, die Regelungen zu AGB anzuwenden. Ich kann mir nicht vorstellen, dass eine solche Vereinbarung als AGB wirksam ist. Es kann sein, dass damit der Vermieter sich selbst ins Knie geschossen hat und damit die Waschküchennutzung tatsächlich unwiderruflicher Teil des Mietvertrages ist. Kann nicht muss.

Zitat (von Emr388):
Würde m.E. Auch Sinn ergeben, denn so könnte man mittels Belegeinsicht auch feststellen, ob die Umlagefähigkeit gerechtfertigt ist.
Rein rechtlich kannst du das Ansinnen des Vermieters aktuell zurückweisen, weil er keine nachvollziehbare Begründung für diese 10 Euro geliefert hat. Wenn er irgendwelche Geräte nebst Wartung gemietet hätte, dann hätte er wohl direkt auf die Mietkosten verwiesen. Die wären vermutlich auch umlegbar gewesen.

Theoretisch kannst du natürlich auch einfach die erhöhten Nebenkosten zahlen. Das wäre aktuell am stressfreiesten. Dann würde ich an deiner Stelle jedoch nachweisbar dem Vermieter mitteilen, dass du damit nicht die Umlegbarkeit dieser Kosten anerkannt hast. Bei der Nebenkostenabrechnung prüfst du dann, ob wirklich umlegbare Kosten angefallen sind. Im Zweifel gibts dann einfach ein Nebenkostenguthaben.

-- Editiert von User am 9. April 2024 11:42

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#12
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Im Falle dessen, dass der Vermieter die Nutzung der Waschküche untersagt, wäre es uns auch egal, da wir dann die Waschmaschine in der Wohnung aufstellen würden.

Mit der Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung bin ich etwas zwiegespalten.

1. da der Vermieter bereits uneinsichtig mit meinem Widerspruch zur letzten Abrechnung ist, wird es bei diesem Punkt auch deutliche Probleme im kommenden Jahr geben. Und dann bin ich der depp, der seinem Geld hinterher rennt und ggf. Rechtsbeistand einholen müsste.

2. der Vermieter hat die besagten rückstausicherungen gekauft und montieren lassen von einer Firma. Sind damit Bestandteil des MFH. Das bedeutet, eine monatliche Miete entfällt.

Die Wartungskosten würden erstmalig im nächsten Jahr anfallen. Bedeutet im neuen abrechnungszeitraum der nebenkostenabrechnung. Resultierend müsste die Position erstmalig in 2026 aufgeführt werden.

0x Hilfreiche Antwort

#13
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9942 Beiträge, 4494x hilfreich)

Rechtlich ist eigentlich alles gesagt. Wenn du eine erhöhte Nebenkostenvorauszahlung leistest, dann würde ich wie gesagt nur empfehlen, nachweisbar deutlich zu machen, dass du damit nichts anerkannt hast. Dann kann man das Problem bis zur nächsten Abrechnung verschieben. Wenn du dann eh ausziehen willst, reduziert das den aktuellen Stress und vor allem riskierst du nicht, dass der Vermieter mit einer Mieterhöhung aufgrund deines Wiederstandes kommt.

Aber klar, irgendwann kommt dann das Thema wieder auf. Wenn du eh damit rechnest, deine Kaution bzw. ein mögliches Nebenkostenguthaben einklagen zu müssen, dann wäre es auch schon wurscht. Du hast ja offenbar eine Miet-Rechtschutzversicherung. Dann macht man halt alles in einem Aufwasch.

0x Hilfreiche Antwort

#14
 Von 
Kalanndok
Status:
Student
(2348 Beiträge, 365x hilfreich)

Also 6 Rückstauklappen, deren Betrieb(!) im Jahr 720 EUR Betriebskosten verursacht...da würde ich in erster Linie mal die Wirtschaftlichkeit anzweifeln.

Eine Rückstauklappe kann durchaus 120 EUR kosten, wenn beispielsweise für die jährliche Wartung ein Techniker rausfahren muss und dann 10 Minuten Wartung durchführt. Da ist dann nämlich der Anteil der Zeit für die Anfahrt recht hoch.
Aber bei 6 Klappen das einfach zu versechsfachen dürfte nicht so ohne weiteres korrekt sein.

Dazu kommt noch der Verteilschlüssel. Der vom Vermieter beabsichtigte Verteilschlüssel "nach Wohneinheiten" müsste vereinbart sein. Da es sich um eine neue Betriebskostenposition handelt, kann es dazu aber keine Vereinbarung geben.
Ohne Vereinbarung gilt aber nicht "nach Wohneinheiten" sondern "nach Wohnfläche".

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#15
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Die heizungs-sanitär Firma befindet sich auf der anderen Straßenseite des MFH:-D … Anfahrt 3 Gehminuten…


Ich hoffe es ist erlaubt: hier mal ein Link zu der neu verbauten Rückstauklappen

https://www.armaturenking.de/Kessel_73052_Staufix_Siphon_DN_50_Rueckstauverschluss_fuer_Waschmaschine.html

0x Hilfreiche Antwort

#16
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Die heizungs-sanitär Firma befindet sich auf der anderen Straßenseite des MFH:-D … Anfahrt 3 Gehminuten…


Ich hoffe es ist erlaubt: hier mal ein Link zu der neu verbauten Rückstauklappen

https://www.armaturenking.de/Kessel_73052_Staufix_Siphon_DN_50_Rueckstauverschluss_fuer_Waschmaschine.html

0x Hilfreiche Antwort

#17
 Von 
spatenklopper
Status:
Gelehrter
(10750 Beiträge, 4227x hilfreich)

Zitat (von Emr388):
Ich hoffe es ist erlaubt: hier mal ein Link zu der neu verbauten Rückstauklappen


Der Preis stimmt nicht, kann man getrost 1/3 von abziehen. ;)

0x Hilfreiche Antwort

#18
 Von 
Emr388
Status:
Frischling
(8 Beiträge, 0x hilfreich)

Das ist ja auch nicht exakt die selbe… wollte nur zeigen, wie solch ein Bauteil überhaupt aussieht…

0x Hilfreiche Antwort

Und jetzt?

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