Vermieter missachtet Mietpreisbremse

18. Dezember 2015 Thema abonnieren
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Beifang
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Frischling
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Vermieter missachtet Mietpreisbremse

Hallo liebes Forum,

folgender fiktiver Fall:

A zieht im September 2015 in eine Mietwohnung im Geltungsbereich der "Mietpreisbremse", deren Miete pro qm über der gesetzlich festgelegten Maximalhöhe (ortsübliche Vergleichsmiete + 10% liegt). Dem Vermieter wurde eine detaillierte Rüge inkl. Berechnung zugesandt wobei bereits "zur Sicherheit" von der Obergrenze der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgegangen wurde obwohl die werterhöhenden Ausstattungsmerkmale Auslegungssache wären.

A hat nun vom Vermieter einen Brief erhalten. Der Vermieter bezieht sich nicht auf die Berechnung von A und nicht auf die gesetzlichen Regelungen und eventuelle Ausnahmetatbestände (etwa bereits höhere Miete bei vorheriger Vermietung) sondern führt lediglich die vor Einzug stattgefundenen Renovierungs-/Instandsetzungsarbeiten auf (Laminat, neue Küche, neues Bad, Schönheitsreparaturen) ohne diese zu beziffern. Der Umfang scheint jedoch für ein Zutreffen der gesetzlich vorgesehenen Ausnahme bei umfassender Modernisierung deutlich zu gering.

Folgende zwei Fragen ergeben sich nun:

Der Vermieter fordert A auf, auf das Schreiben zu reagieren. A möchte die Auseinandersetzung jedoch jetzt überhaupt nicht führen um das Mietverhältnis nicht zu belasten. Kann A einfach nicht reagieren und sich nach einem eventuellen Auszug erneut auf seine Rüge berufen, die der Vermieter ja zur Kenntnis genommen hat? Falls ja, gibt es Verjährungsfristen?

Was geschieht bei der nächsten Mieterhöhung? Kann A die Zustimmung mit Bezug auf die bereits zu hohe Miete in entsprechendem Umfang verweigern?

Schon vorab herzlichen Dank für Denkanstöße

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9 Antworten
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#1
 Von 
Ver
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Master
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Erst einmal vorweg..... Die Mietpreisbremse ist eine Nullnr. zu mindestens in Bayern.

Zitat:
Mietpreisbremseverordnung ist wegen unzureichender Begründung nichtig


Am 1.8.2015 ist in Bayern die Mietpreisbremseverordnung in Kraft getreten. Danach darf bei der Neuvermietung einer Wohnung in insgesamt 144 in der Verordnung genannten Städten und Gemeinden die ortsübliche Miete um maximal 10 % überschritten werden.

Ermächtigungsgrundlage für diese Verordnung ist das am 5.3.2015 vom Deutschen Bundestag beschlossene Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem neuen, in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) eingefügten § 556 d. Diese neue Bestimmung räumt den Bundesländern die Möglichkeit ein, für die Dauer von zunächst 5 Jahren Städte und Gemeinden auszuweisen, in denen aufgrund eines nachgewiesenen, angespannten Wohnungsmarktes eine sogenannte Mietpreisbremse gelten soll.

Die Bayerische Staatsregierung hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und am 14.7.2015 die Mietpreisbremseverordnung (GVBl. 2015 S. 250 ff) erlassen.

Eine Überprüfung dieser Mietpreisbremseverordnung anhand der Gesetzesbegründung (Bundestags-Drucksache 18/3121 ) sowie entsprechender Beiträge namhafter Kommentatoren (u.a. RiLG a.D. Hubert Blank, RiAG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter) hat ergeben, dass diese Verordnung mangels ausreichender, der Ermächtigungsgrundlage des § 556 d BGB genügender Begründung, bereits aus formellen Gründen nichtig ist.



Verordnung muss detailliert begründet werden

Anders als bereits bestehende Ermächtigungsgrundlagen, z.B. zum Erlass einer Kündigungssperrfristverordnung (§ 577 a Abs. 2 S. 2 BGB ) und zum Erlass einer Kappungsgrenzesenkungsverordnung (Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 % auf 15 %, § 558 Abs. 3 S. 3 BGB ), schreibt die Ermächtigungsgrundlage für die Mietpreisbremse (§ 556 d BGB ) zwingend eine Begründungspflicht vor. Eine solche Begründungspflicht war aus verfassungsrechtlichen Gründen geboten, da die Begrenzung der Neuvertragsmieten mit den früheren Wohnraumbewirtschaftungsvorschriften vergleichbar ist (so Derleder KJ 2015, 3) und einen weit stärkeren Eingriff in das Eigentumsgrundrecht (Artikel 14 GG ) darstellt als die reduzierte Kappungsgrenze bei der Erhöhung von Bestandsmieten. Ferner hatten die Länder von der Möglichkeit der Herabsetzung der Kappungsgrenze sehr extensiv Gebrauch gemacht mit der Folge, dass eine reduzierte Kappungsgrenze zur Zeit in über 275 Gemeinden gilt. Dies sollte bei der Begrenzung der Neuvertragsmieten nur noch in wirklich begründeten Fällen erfolgen. Daher hat der Gesetzgeber die Anforderungen an eine solche Verordnung verschärft und den Ländern eine Begründungs¬pflicht auferlegt (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, RN 26 zu § 556 d BGB ).

Diese Begründungspflicht ist nicht nur zwingend; sie muss auch detailliert für jede einzelne Gemeinde erfolgen, d.h. aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen in jedem einzelnen in die Verordnung aufgenommenen Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.

Auf diese Weise soll den verfassungsrechtlichen Maßgaben des Eigentumsschutzes Rechnung getragen und die Entscheidung der Landesregierungen nachvollziehbar gemacht werden (so die Gesetzesbegründung: BT-Drs. 18/3121 S. 30 ).

Unzureichende Begründung

Nach diesen Vorgaben des Bundesgesetzgebers müsste der Begründung der Mietpreis-bremseverordnung vom 14.7.2015 (JMBl. Nr. 7/2015) zu entnehmen sein, aufgrund welcher konkreter Kriterien eine bestimmte Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist. Als Kriterien kommen zunächst die in § 556 d Abs. 2 S. 3 BGB ausdrücklich genannten Sachverhalte in Frage:

Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt


Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den Bundesdurchschnitt


Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird


Es besteht geringer Leerstand bei großer Nachfrage.




Diese Aufzählung ist nicht abschließend. Eine Mietpreisbremse kann daher auch auf andere vergleichbare Kriterien gestützt werden (so Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter in WuM 2015, S. 206), z.B. Wohnungsversorgungsquote, Wohnungsüberhang /-defizit. Die Begründung der bayerischen Verordnung enthält dazu insgesamt 11 Kriterien.

Allerdings muss in der Begründung der Verordnung jeder in die Gebietskulisse aufgenommenen Gemeinde die für sie maßgeblichen Kriterien zugeordnet werden. Dies ergibt sich zwingend aus der Formulierung der Ermächtigungsgrundlage (§ 556 d Abs. 2 BGB ), wonach sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Diese Fokussierung auf den Einzelfall zeigt, dass für jede Gemeinde gesondert zu prüfen und zu begründen ist, aus welchen konkreten Gründen ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt (so Blank in WuM 2014, S. 646). Die Begründung muss somit statistisch gesicherte, nachprüfbare Tatsachen enthalten, warum in der jeweiligen Gemeinde eine Mietpreisbremse gelten soll (so auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, RN 39 zu § 556 d BGB ).

Beispiel:

Der Begründung muss zu entnehmen sein, dass für die Gemeinde A die Kriterien 1, 4, 7, 10, 11; für die Gemeinde B die Kriterien 2, 4,7, 8; für die Gemeinde C die Kriterien 1, 3, 5 usw. … maßgeblich waren.

Nur dann ist für den Bürger ersichtlich, aufgrund welcher Kriterien seine Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist; und nur dann kann der Bürger im Streitfalle konkretes Datenmaterial anfordern und substantiiert vortragen, warum nach seiner Auffassung die materiellen Voraussetzungen für die Aufnahme seiner Gemeinde in die Gebietskulisse nicht vorgelegen haben (Lehmann-Richter WuM 2015, S. 211).

Unter Missachtung dieser Anforderungen wird dazu in der Begründung der Verordnung durch die Bayerische Staatsregierung lediglich ausgeführt: „Auf der Grundlage der genannten Informationen hat die Bewertung des Verordnungsgebers ergeben, dass die in der Anlage 3 aufgeführten 144 Städte und Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen und daher in die Gebiets¬kulisse zur Mietpreisbremse¬verordnung aufzunehmen sind". Dementsprechend enthält die Begründung lediglich eine pauschale Auflistung von 11 Kriterien und eine Nennung der insgesamt 144 betroffenen Städte und Gemeinden – ohne Zuordnung bestimmter Kriterien zu bestimmten Städten und Gemeinden.

Daraus ist für den Bürger nicht nachvollziehbar, aufgrund welcher Kriterien seine Gemeinde in die Gebietskulisse aufgenommen worden ist. So ist z.B. weder aus der Verordnung noch deren Begründung ersichtlich, ob für eine Großstadt wie München andere Kriterien maßgeblich waren als für kleine Gemeinden mit wenigen Tausend Einwohnern. War in der Gemeinde Fahrenzhausen bei Dachau oder in der Gemeinde Schondorf am Ammersee ein überdurchschnittlich starker Mietanstieg maßgeblich? Oder beruht die Aufnahme dieser Gemeinden auf einer hohen Mietbelastungsquote? Oder war es dort vielleicht nur der Wunsch des Bürgermeisters oder des Gemeinderats, in die Gebietskulisse aufgenommen zu werden, um bei Mietern bei der nächsten Wahl punkten zu können?
All diese Fragen lässt die Begründung der Verordnung offen. Dies widerspricht dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Begründungspflicht und verstößt daher gegen die Vorgaben des § 556 d BGB , wonach sich aus der Begründung ergeben muss, aufgrund welcher Tatsachen in jedem einzelnen in die Verordnung aufge¬nommenen Gebiet ein angespannter Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt (Blank WuM 2014, S. 646, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, RN 39 zu § 556 d BGB ).

Verordnung unter Zeitdruck

Ursächlich für diese oberflächliche und den Anforderungen des § 556 d BGB nicht genügende Begründung der Verordnung ist wohl der Umstand, dass die Bayerische Staatsregierung bestrebt war, die Mietpreisbremse so schnell wie möglich einzuführen, nachdem bereits kurz nach Inkrafttreten der bundesgesetzlichen Ermächtigungsgrundlage am 1.6.2015 von Politikern und Medien der Vorwurf erhoben wurde, die Bayerische Staatsregierung würde die Einführung der Mietpreisbremse verzögern und träge damit die Schuld an zwischenzeitlich steigenden Mieten. Dieser politisch aufgebaute Zeitdruck hat es nicht erlaubt, monatelang dauernde Erhebungen durchzuführen, um – wie es § 556 d BGB vorschreibt – festzustellen, welche der 11 in der Verordnung genannten Kriterien im Einzelfall in der in der Gebietskulisse genannten Gemeinde vorliegen.

Verordnung ist nichtig

Da es sich bei der Begründungspflicht des § 556 d BGB weder um eine „Kann"- noch um eine „Soll"-Vorschrift handelt, sondern aufgrund der Formulierung („muss") um eine für die Wirksamkeit der Verordnung zwingende Voraussetzung, führt der vorliegende Verstoß gegen die Begründungspflicht zur Nichtigkeit der Verordnung.

Nichtigkeit wegen fehlender Segmentierung

Der Verordnungsgeber ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Verordnung räumlich auf bestimmte Stadt- bzw. Gemeindeteile zu begrenzen. Vor allem in Ballungsräumen und Universitätsstädten gibt es aufgrund der Labilität des Wohnungsmarktes in jedem Stadt- bzw. Gemeindeteil unterschiedliche Teilmärkte, d.h. sowohl stark nachgefragten schutzbedürftigen Wohnraum als auch Wohnraum, z.B. im hochpreisigen Segment ohne Mangellage und Schutzbedürftigkeit. Das Tatbestandsmerkmal „Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen" ist daher räumlich nicht exakt eingrenzbar (BGH, Urteil v. 4.11.2015, VIII ZR 217/14 ).

Dagegen kann und muss der Verordnungsgeber die Mietpreisbremse gegenständlich, d.h. auf den nach dem Sinn und Zweck der Ermächtigungsgrundlage schutzbedürftigen Wohnraum begrenzen.

Nach der vorliegenden Gesetzesbegründung soll die Mietpreisbremse der Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenwirken und dafür sorgen, dass einkommensschwächere Haushalte in den betroffenen Gebieten eine für sie noch bezahlbare Wohnung finden können (Bundestagsdrucksache 18/3121 S. 15 ). Dieser Zweck gebietet es aber gerade nicht, auch Wohnungen mit einer Mietpreisbremse zu belegen, die von Wohnungssuchenden nicht übermäßig nachgefragt sind oder mit denen der Wohnungsmarkt ausreichend versorgt ist und es daher nicht zum Ausnutzen einer Mangel¬situation kommen kann (Lehmann-Richter WuM 2015, S. 208 unter Verweisung auf Blankenagel/Schröder/Spoerr NZM 2015, 1, 18).

In Städten mit einem heterogenen Wohnungsmarkt, wie z.B. in der Stadt München, in der es zwar einerseits einen Mangel an Wohnungen im unteren Mietpreissegment gibt; andererseits aber auch einen signifikanten Markt für hochpreisige Wohnungen im Luxus¬segment ohne Nachfrageüberhang und ohne Klientel, das nach dem Sinn und Zweck der Mietpreisbremse geschützt werden soll, müssen solche Wohnungen von der Mietpreis¬bremse ausgenommen werden (so auch Blank, WuM 2014, S. 645, wonach in einer Großstadt eine Differenzierung und Beschränkung auf den Teilmarkt unerlässlich ist).

Solche Ausnahmen sieht die Verordnung für keine der betroffenen Gemeinden vor. Damit verstößt die Verordnung zudem gegen das aus Artikel 20 Grundgesetz abzuleitende Übermaßverbot, das es gebietet, eine Mietpreisbremse auf das erforderliche Maß zu beschränken (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, RN 28 zu § 556 d BGB ; Herlitz ZMR 2014, 262; Blank WuM 2014, 641; Lehmann-Richter WuM 2015, 204).

Popularklage oder Normenkontrollverfahren?

Landesverordnungen können in Bayern gerichtlich im Rahmen eines Normenkontroll-verfahrens oder einer Popularklage überprüft werden. Haus + Grund München prüft derzeit die Rechtsschutzmöglichkeiten gegen die Mietpreisbremseverordnung der Bayerischen Staatsregierung und wird zeitnah eine entsprechende gerichtliche Überprüfung veranlassen.

Vermieter kann sich auf Nichtigkeit berufen

Unabhängig von einer generellen gerichtlichen Prüfung der Verordnung kann ein Vermieter der von seinem Mieter z.B. auf (teilweise) Rückzahlung der Miete in Anspruch genommen wird, weil der Mieter der Auffassung ist, die vereinbarte Miethöhe würde gegen die Bestimmungen der Mietpreisbremse verstoßen, die vorstehend genannten Argumente gegen die Wirksamkeit der Mietpreisbremseverordnung in das zivilrechtliche Verfahren einbringen. Erfolgt keine Verwerfung der Verordnung durch das Mietgericht, kann nach Erschöpfung des Rechtswegs Verfassungsbeschwerde zum Bundesverfassungsgericht erhoben werden.

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#2
 Von 
Beifang
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke für die Antwort. Das ist grundsätzlich interessant und bleibt abzuwarten.

Meine Fragestellung war jedoch eine andere: muss Mieter A auf das Schreiben des Vermieters überhaupt reagieren bzw. muss die Auseinandersetzung jetzt "durchgezogen" werden oder reicht zur Wahrung eventueller Rückzahlungsansprüche die Rüge erstmal aus?

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#3
 Von 
quiddje
Status:
Master
(4127 Beiträge, 2367x hilfreich)

@Ver: gibt es bei so einem langen Zitat vielleicht auch eine Quellenangabe?


Zum Sachverhalt: Es gibt nicht nur die "vorgesehenen Ausnahme bei umfassender Modernisierung", welche den Mietpreis wieder frei verhandelbar macht!
Man sollte nämlich den §556e, Absatz 2, nicht außer acht lassen: Der besagt, dass die Modernisierungskosten der letzten drei Jahre ebenfalls noch mit 11% pro Jahr zusätzlich auf die Miete aufgeschlagen werden dürfen.
Natürlich sollte der Vermieter in diesem Fall nicht nur die Modernisierungen nennen, sondern auch die dazugehörigen Kosten beziffern und nachweisen. Ich sehe aber nirgends, dass er das gegenüber dem Mieter tun muss. Wenn der Mieter jetzt eigenmächtig auf die Kappungsgrenze "ortsübliche Miete plus 10%" geht, kann das bös danebengehen.

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#4
 Von 
Beifang
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke, das hilft! So kann man in etwa abschätzen, wie viel der Vermieter für die aktuelle Überschreitung investiert haben müsste, damit sie zulässig bleibt. Küchen und Bäder sind ja schnell mal sehr teuer auch wenn man es ihnen oft nicht ansieht.

Dass A die Miete nicht eigenmächtig absenkt ist selbstverständlich.

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#5
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)
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#6
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Zitat (von Beifang):
A möchte die Auseinandersetzung jedoch jetzt überhaupt nicht führen um das Mietverhältnis nicht zu belasten.


Der Schlagabtausch ist doch längst eröffnet. Was möchte der Mieter denn mit der Rüge erreichen? Weniger Miete zahlen, dann hätte man doch bei der Anmietung gleich was sagen können? Klar hätte der Mieter die Wohnung dann nicht bekommen, doch so ist das Verhältnis doch schon sehr angespannt.

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#7
 Von 
Beifang
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Mit der Argumentation "Friss oder stirb" bräuchte es ja überhaupt keine gesetzlichen Regelungen.

Von einem Vermieter erwarte ich schon, dass er sich an die gesetzlichen Regelungen hält und einen Mieter ggf. auch sachlich aufklärt, falls dieser einem Irrtum unterliegt. Durch die professionelle Brille sehe ich für den Moment überhaupt keinen Grund für ein angespanntes Verhältnis.

Die formale Rüge ist für den Mieter die Voraussetzung für Ansprüche, so es welche gibt. Rückzahlungsansprüche können erst ab Zeitpunkt der Rüge entstehen. Das ist der einfache Grund. Natürlich mit dem Ziel, nicht mehr Miete zahlen zu müssen als gesetzliche zulässig.

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#8
 Von 
Ver
Status:
Master
(4315 Beiträge, 2266x hilfreich)

Warum sucht man sich nicht gleich eine Wohnung, die man sich leisten kann? Statt gleich am Anfang die Miete zu "drücken". Hoffentlich hat der Vermieter eine Rechtsschutzversicherung.

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#9
 Von 
Beifang
Status:
Frischling
(9 Beiträge, 0x hilfreich)

Danke @quiddje für den hilfreichen Beitrag.

Die Diskussion schweift ab und kann deshalb zu.

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