Verwertungskündigung Hausverkauf

Question

Wollte einfach mal in die Runde fragen, was ihr von der Beantwortung dieser Frage haltet:
http://www.frag-einen-anwalt.de/forum_topic.asp?topic_id=271538&rechtcheck=2
Die erleichterte Kündigung dürfte hier doch gar nicht möglich sein, da der Eigentümer/Vermieter ja gar nicht mehr im Haus wohnt, sondern dauerhaft im Heim untergebracht ist. Oder was meint ihr?

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0815Frager · Answer

quote:Die erleichterte Kündigung dürfte hier doch gar nicht möglich sein, da der Eigentümer/Vermieter ja gar nicht mehr im Haus wohnt, sondern dauerhaft im Heim untergebracht ist. Oder was meint ihr?     Wie sonst wird wohl die Heimunterbringung finanziert werden?        ----------------- ""

kathi2008 · Answer

quote:Wie sonst wird wohl die Heimunterbringung finanziert werden?    Was hat das damit zu tun? Die erleichterte Kündigung setzt voraus, dass der Vermieter mit im Haus wohnt und das tut er nicht &lpar;mehr&rpar;.      ----------------- ""

Liane46 · Answer

Wie die im Heim lebende Eigentümerin des Reihenmittelhauses eine Kündigung nach § 573a aussprechen will, würde mich auch interessieren. Meiner Meinung nach nämlich nicht möglich. Genau so unmöglich dürfte eine Kündigung wegen der nicht angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes bei einem Reihenmittelhaus sein.

Einzige Möglichkeit bestünde, wenn der neue Eigentümer mit § 573a kündigen würde.

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kathi2008 · Answer

quote:Genau so unmöglich dürfte eine Kündigung wegen der nicht angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes bei einem Reihenmittelhaus sein.    Die Verwertungskündigung halte ich auch für sehr schwierig. Schliesslich gibt es die Möglichkeit eines angemessenen Preisnachlasses.    quote:Einzige Möglichkeit bestünde, wenn der neue Eigentümer mit &#167; 573a kündigen würde.      Oder aufgrund von Eigenbedarf.         ----------------- ""

0815Frager · Answer

quote:Die Verwertungskündigung halte ich auch für sehr schwierig. Schliesslich gibt es die Möglichkeit eines angemessenen Preisnachlasses.    Wie angemessen müsste wohl ein Preisnachlass sein?    Eigentlich wurde die Frage ja von einem Rechtsanwalt schon beantwortet.   Und auch der Rechtsanwalt sieht hier den  &#167; 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als berechtigt an. Denn ein vermietetes Haus ist nun mal fast nicht an den Mann zu bringen, da sind 50.000€ unter Wert schon eine Hausnummer.   Ich persönlich bin zwar am Nachdenken ein vermietetes Haus sehr günstig zu erwerben, und dann die Mieter zu entsorgen. Jedoch bin ich gerne bereit mehr dafür zu zahlen, wenn keine Mieter mehr beim Eigentumsübergang vorhanden sind.   Unterm Strich kann man sich denken, dass solche Dinge meist von Richtern entschieden werden, denn 30 % und mehr sind eben wirtschaftlich schon eine Hausnummer.      ----------------- ""

Lolle · Answer

Auch wenn die Räume des Vermieters lediglich zum Wohnen geeignet sind, der Vermieter sich dort aber nicht aufhält und die Wohnung tatsächlich nicht nutzt, scheidet eine Kündigung gem. § 573a Abs.1 BGB aus. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass der Vermieter dort gemeldet ist. Die tatsächlichen Verhältnisse sind ausschlaggebend.
usw. dort unter 4:
http://www.mietrecht.org/kuendigung/wohnung-im-zweifamilienhaus-kuendigungsrecht-kuendigungsfrist/

Auch wenn die Frage schon durch einen Rechtsanwalt beantwortet ist - ICH würde mich nicht darauf verlassen wollen, dass eine erleichterte Kündigung hier tatsächlich vor Gericht durchgeht.

Zudem wird das Ziel > "sofortiger Verkauf mieterfrei" ja selbst ohne dass da womöglich erst noch ein Kündigungs-/Räumungsrechtstreit geführt werden muss NICHT erreicht ... bei einer Kündigungsfrist von mindest. 3+3 = 6 Monate für den Vermieter.

Die Verwertungskündigung
Denn ein vermietetes Haus ist nun mal fast nicht an den Mann zu bringen, da sind 50.000€ unter Wert schon eine Hausnummer.
... und durchaus vom verkaufswilligen Vermieter hinzunehmen, so das LG Hamburg 34. Zivilkammer, Urteil vom 20. Juli 2000 , Az: 334 S 37/00 - NZM 2001, 1029 -103 (es ging um 108.000 DM = rund 50% niedrigeren Verkaufserlös > der Vermieter unterlag)
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/verwertungskuend.htm

So traurig die Situation der alten Dame ist - sie hätte eben mit Gesetz und Rechtsprechung rechnen müssen und dem Mieter besser schon gekündigt als sie das Haus noch selbst bewohnte.
So hat sie halt noch ein paar Euro Miete während der Zeit der Suche nach Kaufinteressenten "mitgenommen" und wird dafür jetzt ggf. erhebliche Verluste beim Verkauf hinnehmen müssen.

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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"

kathi2008 · Answer

quote:Eigentlich wurde die Frage ja von einem Rechtsanwalt schon beantwortet.  Und auch der Rechtsanwalt sieht hier den &#167; 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als berechtigt an.    Ja, vom selben Anwalt, der zur erleichterten Kündigung geraten hat, obwohl die Vermieterin gar nicht mehr im Haus wohnt. Bei allen anderen Rechtsauskünften wäre hier ebenfalls Skepsis angesagt.     quote:Denn ein vermietetes Haus ist nun mal fast nicht an den Mann zu bringen, da sind 50.000€ unter Wert schon eine Hausnummer.     Wie kommst du jetzt auf 50 000€? So viel muss es doch vielleicht nicht unbedingt sein.     quote:Unterm Strich kann man sich denken, dass solche Dinge meist von Richtern entschieden werden, denn 30 % und mehr sind eben wirtschaftlich schon eine Hausnummer.     Auch hier wieder: wie kommst du auf 30%?      ----------------- ""

kathi2008 · Answer

@Lolle
Ich kann mir durchaus vorstellen, dass Richter die Tatsache berücksichtigen, ob ein Vermieter von dem Geld abhängig ist oder nicht. Und Geld ist schliesslich auch ein bisschen relativ. Für den einen sind 100 000€ ein Vermögen und für den anderen ein Taschengeld. Verliert der Multimillionär 100 000€, ist es kein erheblicher Nachteil. Für denjenigen, der seine Pflegekosten damit bestreiten muss, ist es einer.

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Lolle · Answer

Ja, Kathi, prinzipiell sehe ich das schon wie Du.

Aber in einer geldmäßig prekären Situation, wo auch noch die Zeit drängt, die eine oder andere Kündigungsmöglichkeit ggf. einem Gericht zur "Beurteilung" überlassen zu müssen, das wäre mir zu gewagt. Am Ende ist viel Zeit vergangen, alles verloren und zur Belohnung kommen noch die Verfahrenskosten obendrauf. Bei einer Kündigungssache mit Streitwert=1 Jahresmiete ist das Kostenrisiko ja nicht von schlechten Eltern.

Die Betroffenen hätten jedenfalls viel früher Nägel mit Köpfen machen müssen = Aufhebungsvertrag mit dem Mieter. Jetzt wird der sich seine Unterschrift vergolden lassen.
Da wäre ja eher zu überlegen, dass die alte Dame wieder mit Pflegeperson ins eigene Heim zurückkehrt ...

Oder eben Verkauf an den Eigenbedarfs-Kaufinteressenten mit angemessenem Preisnachlass.

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"Es hilft nichts,das Recht auf seiner Seite zu haben.Man muss auch m.d. Justiz rechnen D Hildebrandt"

kathi2008 · Answer

quote:Aber in einer geldmäßig prekären Situation, wo auch noch die Zeit drängt, die eine oder andere Kündigungsmöglichkeit ggf. einem Gericht zur "Beurteilung" überlassen zu müssen, das wäre mir zu gewagt. Am Ende ist viel Zeit vergangen, alles verloren und zur Belohnung kommen noch die Verfahrenskosten obendrauf. Bei einer Kündigungssache mit Streitwert=1 Jahresmiete ist das Kostenrisiko ja nicht von schlechten Eltern.    Genau deshalb habe ich das Thema zur Diskussion gebracht. Die eine Aussage &lpar;erleichterte Kündigung&rpar; ist m.E. völlig falsch und die weitere Aussage &lpar;wirtschaftliche Verwertbarkeit&rpar; sehr fragwürdig und anfechtbar.     quote:Die Betroffenen hätten jedenfalls viel früher Nägel mit Köpfen machen müssen = Aufhebungsvertrag mit dem Mieter. Jetzt wird der sich seine Unterschrift vergolden lassen.    Hätte man, aber auch Angehörige hoffen ja, dass ihre älteren Verwandten noch lange allein leben können.     quote:Da wäre ja eher zu überlegen, dass die alte Dame wieder mit Pflegeperson ins eigene Heim zurückkehrt ...    Noch teurer als Heim.           ----------------- ""

0815Frager · Answer

quote:Wie kommst du jetzt auf 50 000€? So viel muss es doch vielleicht nicht unbedingt sein.     quote:Auch hier wieder: wie kommst du auf 30%?    Das ist die Abweichung zwischen Wertgutachten einer Immobile welche ich am überlegen bin, diese zu erwerben. Das Haus wird von der Gemeinde selbst verkauft, GA sagt 150.000€ für die Summe gab es für das renovierungsbedürftige Haus auch nach 2 Jahren keinen Käufer, jetzt bei 100.000€ bin ich der einzige Interessent, obwohl es eine Top Lage und riesen Grundstück ist.   Der Kämmerer sagte ja schon selbst, ohne Mieter wäre das Objekt schon hundert Mal für weit aus mehr weg gegangen.     quote:Zudem wird das Ziel > "sofortiger Verkauf mieterfrei" ja selbst ohne dass da womöglich erst noch ein Kündigungs-/Räumungsrechtstreit geführt werden muss NICHT erreicht ... bei einer Kündigungsfrist von mindest. 3&plus;3 = 6 Monate für den Vermieter.    Sorry, was sind schon 6 Monate?  Vom Kaufentscheid bis zum Besitzübergang vergehen schon meist 3 Monate, und der Käufer hat die Sicherheit, das er danach ein leeres Objekt hat.           ----------------- ""

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