Was tun gegen bauliche Veränderung

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Der Traum vom eigenen Eigentum. Eigentum, mit dem man nach Belieben verfahren kann, das man nach den eigenen Vorstellungen ändern und umgestalten kann. Diese Vorstellung liegt häufig auch der Vorstellung von Käufern von Eigentumswohnungen zugrunde.

Doch gerade in Eigentumsanlagen erweist sich diese Vorstellung häufig als Trugschluss. Denn die Möglichkeiten, mit dem eigenen Eigentum nach den eigenen Vorstellungen umzugehen, sind nach dem Wohnungseigentumsgesetzt erheblich eingeschränkt. Dies gilt insbesondere für sogenannte bauliche Veränderungen.

Maximilian A. Müller
Partner
seit 2007
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rathausplatz 1
76829 Landau
Tel: 06341 - 91 777 7
Web: http://www.seither.info
E-Mail:
Aufenthaltsrecht, Internetrecht, Miet- und Pachtrecht, Wohnungseigentumsrecht

Was sind bauliche Veränderungen?

Unter einer baulichen Veränderung versteht man grundsätzlich eine auf Dauer angelegte gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Keine bauliche Veränderung sind daher Maßnahmen, die sich ausschließlich im Bereich des Sondereigentums abspielen. Auch Maßnahmen, die der Instandhaltung oder Instandsetzung dienen, sind grundsätzlich keine bauliche Veränderungen.

Besonders häufig liegen bauliche Veränderungen vor, wenn einzelne Eigentümer Umgestaltungen innerhalb ihres Sondernutzungsrechts vornehmen. Die entsprechenden Flächen (z.B. Gartenflächen) können zwar von dem Eigentümer ausschließlich genutzt werden, die Fläche ist jedoch nach wie vor Gemeinschaftseigentum, so dass bauliche Veränderungen nicht ohne Weiteres zulässig sind.

So stellt z.B. :

- die Errichtung eines Gartenteichs
- die Fällung eines größeren, prägenden Baums
- die Errichtung einer Terrasse

oder ähnliches eine bauliche Veränderung im Gartenbereich dar.

Wann sind bauliche Veränderungen zulässig?

Auch dies ergibt sich aus dem Gesetz. Die Antwort mag auf der Hand liegen. Eine bauliche Veränderung ist nur dann zulässig, wenn sämtliche Eigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Maßnahme nachteilig betroffen sind.

Diese Zustimmung - dies ist in der Praxis von enormer Bedeutung - muss nicht im Rahmen eines Beschlusses erteilt werden, auch eine mündliche oder durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck gebrachte Zustimmung bindet den jeweiligen Eigentümer und führt letztlich zur Zulässigkeit der baulichen Veränderung.

Ob eine Zustimmung erforderlich ist hängt davon ab, ob Rechte anderer Eigentümer betroffen sind. Hierbei reicht es auch, wenn der Gesamteindruck (auch der optische) verändert wird. Grundsätzlich wird man sagen können, dass die Grenze für eine Beeinträchtigung von Eigentümerinteressen eher gering angesetzt wird, so dass bereits kleine Beeinträchtigung grundsätzlich ein Zustimmungserfordernis begründen.

Dient die bauliche Veränderung der Modernisierung der Anlage (z.B. Dämmungen), so genügt eine Mehrheit von 3/4 der stimmberechtigten Eigentümer, soweit mehr als die Häfte aller Anteile der Maßnahme zustimmen.

Abweichend hiervon können einfachere Mehrheiten in der Teilungserklärung festgelegt werden. So kann dort vorab bereits einzelne bauliche Veränderungen gestattet werden.

Was tun gegen unzulässige bauliche Veränderung?

Eine unzulässige bauliche Veränderung stellt eine EIgentumsbeeinträchtigung dar. Dem einzelnen Eigentümer, aber auch der Gemeinschaft selbst stehen daher UNterlassungs- und Beseitigungsansprüche zu, die notfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden können.

Hierbei gilt allerdings die regelmäßige Verjährungsfrist, die grundsätzlich 3 Jahre beträgt. Nach Ablauf der Verjährungsfrist wird es daher für den einzelnen Eigentümer schwer werden, eine Beseitigung rechtlich durchzusetzen.

Klar ist indes auch, dass derjenige Eigentümer, der zuvor der Maßnahme zustimmte, nicht später die Beseitigung verlangen kann.


Für die Praxis:

Insbesondere in kleineren Anlagen werden bauliche Veränderungen häufig ohne vorherige ausdrückliche schriftliche Zustimmung eingeholt. Man spricht halt mal drüber. Dies ist gefährlich. Kommt es Streit wird eine solche mündliche Zustimmung kaum nachweisbar sein. Es ist daher insbesondere bei teureren und größeren Maßnahmen stets zu empfehlen, eine vorherige Zustimmung aller übrigen Eigentümer einzuholen und diese z.B. ihre Zustimmung abzeichen zu lassen. Ebenfalls möglich ist es selbstverständlich, einen Beschluss in einer Eigentümerversammlung einzuholen und zu beantragen.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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