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Beheizbare Wohnfläche stimmt nicht. Änderung durch Hausverwalter oder Beschluss notwendig?

 Von 
Tierfreund2020
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 2x hilfreich)
Beheizbare Wohnfläche stimmt nicht. Änderung durch Hausverwalter oder Beschluss notwendig?

Guten Abend!
Meine Eltern wohnen seit ca. 30 Jahren in einer Eigentumswohnung, die sie uns Kindern vor 12 Jahren verschenkt haben. Sie bewohnen die größte Wohnung (ca. 90 qm) des 5-Familien-Hauses.
Nachdem die letzte Heizkostenabrechnung 2019 sehr hoch ausgefallen war, haben wir sie ganz genau unter die Lupe genommen. Die Heiz- und Warmwasserkosten werden nach dem 30-70-Verteilerschlüssel verteilt. Soweit in Ordnung.
Stutzig sind wir allerdings bei der der beheizbaren und der tatsächlichen Wohnfläche zugrunde liegenden Quadratmeterzahl geworden. Die ursprünglich vorgesehene 2. Terrasse wurde nie gebaut, wurde jedoch bei der Wohnflächenzahl berücksichtigt und auch bei der beheizbaren Wohnfläche nicht herausgerechnet.
Vor der letzten Eigentümerversammlung Anfang März 2020 haben wir dem Hausverwalter mitgeteilt, dass wir der Nebenkostenabrechnung u. a. aus diesem Grunde widersprechen. Er hat das Problem bei der Eigentümerversammlung vorgetragen und vorgeschlagen, dass die Eigentümer darüber abstimmen sollen. Der Hausverwalter meinte, dass man vor 30 Jahren beschlossen hatte, die Heizkosten nach der beheizten Wohnfläche und die Warmwasserkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche zu verteilen (beide stimmen jeweils um die Quadratmeterzahl der 2. Terrasse nicht). Nach langem Hin- und Her wurde das Problem auf die nächste Eigentümerversammlung 2021 verschoben.
Daraufhin haben wir den Hausverwalter angeschrieben und ihn gebeten, uns den 30-jährigen Beschluss vorzulegen.
Heute kontaktierte er mich telefonisch. Es gibt keine schriftliche Beschlussfassung! Vor 30 Jahren sei die Regelung zur Heiz- und WW-Kostenverteilung mündlich besprochen worden.
Meine Fragen an das Leserforum:
1. Ist die Verteilung der Heizkosten nach der beheizten Wohnfläche, jedoch der Warmwasserkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche in Ordnung?
2. Reicht eine mündliche Vereinbarung der Wohnungseigentümer zur Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten aus oder MUSS dies schriftlich festgehalten werden?
3. Muss zur Berichtigung der beheizbaren Wohnfläche und der tatsächlichen Wohnfläche zur Heiz- und WW-Kostenverteilung (jeweils die 2. Terrasse herausrechnen) die Wohnungseigentümergemeinschaft abstimmen oder kann dies der Hausverwalter (nach 30 Jahren) korrigieren, weil die Quadratmeterzahl nachweislich nicht stimmt?
4. Sollte ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft notwendig sein, muss er mehrheitlich sein?

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben weitere Antworten zum Thema
Beschluss Hausverwalter Heizkosten Terrasse


3 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
3113
Status:
Schüler
(450 Beiträge, 98x hilfreich)

Ihr müsst einen Beschluss herbeiführen, der den Abrechnungschlüssel ändert.

Signatur:3113
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#2
 Von 
Tierfreund2020
Status:
Frischling
(2 Beiträge, 2x hilfreich)

Vielen Dank für die Mühe. Habe einen langen Text verfasst :)
Es gibt ja die mündliche Vereinbarung mit dem Abrechnungsschlüssel (Heizung = beheizbare Wohnfläche / WW = tatsächliche Wohnfläche). Nur hat der Verwalter wohl der Abrechnungsfirma damals die falsche Quadratmeterzahl mitgeteilt. Ich habe ihn extra gefragt, ob damals die genaue Quadratmeterzahl zur Verteilung der Heiz- und WW-Kosten schriftlich festgelegt wurde. Der HV verneinte dies. Es gibt gar nichts Schriftliches hierzu! Nicht einmal den Abrechnungsschlüssel an sich gibt es schriftlich.
Muss wirklich ein neuer Beschluss herbeigeführt werden, nur weil die falsche Quadratmeterzahl seit 30 Jahren zu Grunde gelegt wird? Kann der Hausverwalter den Fehler nach 30 Jahren nicht einfach korrigieren und der Abrechnungsfirma die richtige Quadratmeterzahl (ohne die 2. Terrasse) zur Berichtigung mitteilen?

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#3
 Von 
RMHV
Status:
Lehrling
(1107 Beiträge, 438x hilfreich)

Zitat (von Tierfreund2020):
... Muss wirklich ein neuer Beschluss herbeigeführt werden, nur weil die falsche Quadratmeterzahl seit 30 Jahren zu Grunde gelegt wird? Kann der Hausverwalter den Fehler nach 30 Jahren nicht einfach korrigieren und der Abrechnungsfirma die richtige Quadratmeterzahl (ohne die 2. Terrasse) zur Berichtigung mitteilen?

Rein rechtlich ist der Fall sehr einfach. Die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten hat nach HeizkV und damit für den Grundkostenanteil nach tatsächlichen Flächen zu erfolgen. Da die HeizkV zwingendes Recht ist spielt es keine Rolle, ob ein abweichender Beschluss gefasst wurde. Ein neuer Beschluss ist also nicht erforderlich. Eine einfache Korrektur reicht aus.
So weit, so einfach... Nun ist das Leben aber nicht schwarz oder weiß.
Das Interesse des Verwalters wird - vermutlich - sein, eine Mehrheit für die Abrechnung zu erreichen. Die Verteilung der Kosten interessiert den Verwalter dagegen erst mal nicht.
Nun stelle man sich einfach mal vor, die Mehrheitsmeinung geht in die Richtung der bisher verwendeten Werte. Soll der Verwalter nun eine Vorlage mit korrigierten Werten zur Abstimmung stellen und die Ablehnung riskieren oder lieber das Risiko einer Anfechtungsklage eingehen? Auch im Anfechtungsfall gibt es einen gültigen Beschluss. Alle Zahlungen aus der Abrechnung sind fällig, die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft sollte gesichert sein.
Die Alternative wäre Korrektur, Ablehnung, keine Fälligkeit der Abrechnungsergebnisse und möglicherweise Liquiditätsprobleme der Gemeinschaft. Parallel dazu eine mögliche Anfechtung des Negativbeschlusses mit dem vorhersehbaren Ergebnis "Aufhebung". Einen positiven Beschluss gibt es dann noch immer nicht sondern nur die Hoffnung auf die Einsichtsfähigkeit der Mehrheit.

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