Ehegatten als Mieter

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In der Praxis stellt sich immer wieder die Frage, ob es sinnvoll ist, dass beide Ehegatten bei Eingehung eines Mietverhältnisses Mieter werden sollen oder nicht?

Zunächst ist festzuhalten, dass sich auch bei Ehepaaren oder nichtehelichen Lebensgemeinschaften die Anmietung einer Wohnung nach den allgemeinen Grundsätzen richtet, auch wenn als Mieter Eheleute auftreten.

Schließt nur einer der Ehegatten den Vertrag, so wird allein er hieraus berechtigt und er allein verpflichtet. Der andere Ehegatte wird jedoch Mitbesitzer der Wohnung und in den Schutzbereich des Mietverhältnisses einbezogen. Beide Ehegatten haben demnach ein Recht zum Besitz an der Wohnung und es endet erst mit der rechtskräftigen Scheidung.

Sollen/wollen beide Eheleute Mieter der Wohnung werden, so empfiehlt es sich, dass sowohl die entsprechenden Angaben im Kopf des Mietvertrages Formulars ausgefüllt werden und auch der Vertrag von beiden Ehegatten unterschrieben wird. Sind beide Ehegatten dann in dem Mietvertrag bezeichnet und als Mieter benannt, so sind beide aus den Mietvertrag berechtigt und verpflichtet.

Es kommt manchmal vor, dass ein Ehegatte den Mietvertrag allein unterzeichnet hat, obwohl beide Ehegatten im Mietvertrag aufgenommen worden. Hier wird in der Rechtsprechung zum Teil angenommen, dass der Unterschreibende den anderen Ehegatten vertritt. Allerdings gibt es hierüber keine höchstrichterliche Entscheidung. Denn andererseits ist zu beachten, dass die gesetzliche Vertretungsmacht für Ehegatten, wie sie in § 1357 gesetzlichen geregelt ist, nicht den Abschluss des Mietvertrages über die Ehewohnung beinhaltet. Denn eine Stellvertretung der Ehegatten untereinander kommt nur insoweit in Betracht, wenn es um Geschäfte geht, die zur Deckung der allgemeinen Lebensbedürfnisse notwendig sind. Dies ist bei einem Mietvertrag über eine Ehewohnung wohl nicht der Fall, weil ein solches Geschäft nicht zu den allgemeinen Lebensbedürfnissen zählt. Vielmehr wird mit dem eingehen eines Mietvertrages die eheliche Lebensgemeinschaft erst festgelegt. Dies ist etwas anderes, als der tägliche Einkauf oder die Anschaffung von unwesentlicher Haushaltsgegenstände.

Andererseits kommt es auch vor, dass in dem Mietvertrag nur ein Ehegatte als Partei bezeichnet ist, jedoch beide Ehegatten den Mietvertrag unterschreiben. Im Zweifel wird hier angenommen, dass es im Interesse von Vermieter und Mieter liegt, dass beide Ehegatten Mieter sein sollten. Der Vermieter ist daran interessiert, in der Person des anderen Ehegatten einen Schuldner und an dessen Sachen ein Vermieterpfandrecht zu haben. Während es dem anderen Ehegatten wichtig sein kann, über eine bloße“ mit Wohnmöglichkeit“ hinaus unmittelbare Rechte aus dem Mietvertrag zu erwerben.

Das Rechtsverhältnis zwischen den beiden Ehegatten, die eine Wohnung angemietet haben, ist familienrechtlicher Art. Es folgt aber in Zweifel den Regeln der BGB-Gesellschaft das heißt, dass die Ehegatten die Rechte aus dem Mietvertrag nur gemeinschaftlich geltendmachen können, dass sie andererseits für Ansprüche des Vermieters gesamtschuldnerisch, also alle zusammen aber nur einmal leisten müssen, einzustehen haben.

Rechtsgestaltende Erklärungen (z. B. Kündigungserklärungen und Mieterhöhungserklärungen) müssen von und gegenüber beiden Ehegatten abgegeben werden.

Die Aufhebung des Mietverhältnisses kann wirksam nur zwischen Vermieter und beiden Ehegatten-Mieter vereinbart werden. Der Vermieter kann also nicht ohne Mitwirkung des anderen Ehegatten-Mieters den anderen aus dem Mietverhältnis entlassen. Eine Entlassung kann auch in der Weise geschehen, dass der Vermieter und der aussehende Ehegatte sich einig und der in der Wohnung verbleibende zustimmt. Derartige „Einlassungsvereinbarungen“ können auch schlüssig getroffen werden.

Im Falle der Scheidung, aber auch schon vor Einreichung des Scheidungsverfahrens kann streitig werden, welcher von beiden Ehegatten-Mietern die Wohnung zur alleinigen Nutzung erhält. Es besteht die Möglichkeit, dass dies im Wege des“ Zuteilungsverfahrens“ für die Wohnung geregelt wird.

Da es sich um eine Ehewohnung handelt, hat das Familiengericht herüber nach § 621 Absatz 1 Nr. 7 ZPO zu entscheiden und kann die Benutzung sowie in dringenden Fällen die Räumung durch einstweilige Anordnung regelt. Die Verpflichtung des anderen Ehegatten, die Wohnung zu räumen ergibt sich dann aus dem Urteil, das durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt werden.

Im Rahmen einer Scheidung kann zudem durch den Familienrichter entschieden werden, dass entweder nur einer von beiden Ehegatten das Mietverhältnis fortsetzt oder der Ehegatte, der bisher nicht Vertragspartei, die Entscheidung des Gerichts hat dann vertragsgestaltende Wirkung und zwar auch mit Bindung gegenüber dem Vermieter, der Mieter, der aus dem Mietvertrag entlassen wird, wird für die Zukunft von den Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis frei. Selbstverständlich haftet der ausscheidende Ehegatten-Mieter für die bereits entstandenen Verbindlichkeiten gegenüber dem Vermieter weiter. Das Familiengericht kann allerdings auch anordnen, dass der ausscheidende Ehegatten-Mieter für die über den Zeitpunkt seines Ausscheidens hinaus entstehenden Verbindlichkeiten weiterhin haftet. Ausnahmsweise kann in Betracht kommen, dass der Familienrichter die Ehewohnung teilt. In diesem Fall kann der Richter kraft Richterspruch über die Teilwohnung neue Mietverhältnisse begründen.