Hallo, ich habe eine kurze, dringende Frage die schon aus der Überschrift zu entnehmen ist. Hier nochmals im Detail:
Ich bewohne ein Zimmer (Einzelmietvertrag auf unbestimmte Dauer) in einer WG in einem Mehrfamilienhaus (3 Parteien). Mein Vermieter plant das Haus zu verkaufen. Hierfür sollen die einzelnen Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Die neunen Besitzer werden mir voraussichtlich auf Grund von Eigenbedarf kündigen. Wie ist in diesem speziellen Fall die Kündigungsfrist? Ich habe bereis drei verschiedenen Antworten bekommen:
1. Bei Einzelmietverträgen immer 1 Monat
2. Bei Eigenbedarfskündigung immer 3 Monate (ich bewohne das Zimmer erst seit 1,5 Jahren)
3. Nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen immer 3 Jahre
Vielen Dank für eure Hilfe!
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Einzelmietvertrag: Kündigungsfrist nach Umwandlung
Also im Prinzip stimmt keine der Antworten zu 100%.
Schau hier!
Antwort Nr. 3 stimmt also nur im Regelfall. Je nach Stadt oder Gegend sind auch längere Kündigungsfristen möglich.
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Die Umwandlung in ETWs ändert nichts an der Kündigungsfrist.
Nur am Zeitpunkt wann der neue Eigentümer frühestens wegen Eigenbedarf kündigen kann.
Aus anderen Gründen, z. B. Mietrückstand oder unregelmäßige Mietzahlungen, kann er auch sofort kündigen.
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Du hast natürlich Recht. Irgendwie war ich bei Kündigungsausschluss und nicht bei Kündigungsfrist.
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Hallo, ich möchte dieses Thema nochmal aufgreifen...
Mir ist inzwischen klar, dass bei einer Umwandlung von Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen (vorausgesetzt die Umwandlung findet während eines laufenden Mietverhältnisses statt) der Mieter nach dem Verkauf einen besonderen Kündigungsschutz (in meinem Fall 3 Jahre) genießt. Auch wegen Eigenbedarf kann somit der neue Vermieter erstmal nicht kündigen.
Wie bereits beschreiben handelt es sich im meinem Fall aber um eine WG Wohnung. D. h. Der Vermieter könnte natürlich die übrigen Zimmer seiner dann eigenen Wohnung beziehen. Dann hätte er das Recht mir nach § 573a (2) BGB
zu kündigen und mich doch vorzeitig aus der Wohnung zu werfen. Ist das wirklich so einfach, auch wenn der Vermieter erst nachträglich eingezogen ist und bei meinem Einzug nie die Rede davon war, dass der Vermieter selbst die Wohnung bewohnen möchte? Hier stehen § 573a (2) BGB
und § 577a (1) BGB
gewissermaßen im Konflikt... Was meint ihr zu dieser Situation?
(Danke an "vronik" der mich in einem anderen Zusammenhang auf § 573a (2) BGB
aufmerksam gemacht hat.)
-- Editiert Fred85 am 22.09.2014 09:40
Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts wäre meines Erachtens möglich, wenn der neue Vermieter selber die restlichen Zimmer der WG bezieht.
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dass bei einer Umwandlung von Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen
Wurden dabei auch die einzelnen Zimmer in Eigentumszimmer aufgeteilt ?
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Nein, das nicht! die Wohnung wird komplett als Eigentumswohnung verkauft.
quote:<hr size=1 noshade>M.E. wäre eine Kündigung nach § 573a (2) BGB in einem solchen Fall nicht möglich. <hr size=1 noshade>
Warum sollte es nicht möglich sein? Der 577a bezieht sich ganz klar auf den 573 und nicht den 573a. Und damit ist das Sonderkündigungsrecht nicht erfasst. Anders wärs auch ein bisschen blöd.
Angenommen Mieter A wohnt in einer "Umwandlungswohnung" und hat ein Zimmer untervermietet.
Mieter A kauft jetzt die umgewandelte Wohnung und hätte 3-10 Jahre keinerlei Chance seinen Untermieter loszuwerden.
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quote:
Das Zimmer des TE befände sich also faktisch nicht in der Wohnung der anderen Mieter, sondern neben dieser, beide wären gleichberechtigt.
?? Du kannst doch nicht einfach aus 1 Wohnung 2 Wohnungen fabrizieren.
Und ob der Vermieter bei Vermietung mit in der Wohnung gewohnt hat, ist völlig irrelevant.
Wenn du ein Zweifamilienhaus kaufst und in eine der beiden Wohnungen ziehst, darfst du auch von deinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, egal ob in dieser Wohnung vorher und bei Vermietung der frühere Vermieter gelebt hat oder irgendein Mieter.
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-- Editiert kathi2008 am 22.09.2014 15:32
Jetzt haust du aber alles durcheinander, was man durcheinander hauen kann.
Aus einer 4-Zimmer-Wohnung werden keine 4 Einzimmerwohnungen, nur weil man diese Wohnung an eine Vierer-WG mit jeweiligen Einzelmietverträgen vermietet hat.
Die Wohnung bleibt eine Einheit. Und bei einer Umwandlung werden keine einzelnen Zimmer einer Wohnung umgewandelt, sondern die Wohnungen.
quote:
Ein Zimmer IST eine Wohnung, wenn es so gemietet ist.
Nein, ist es nicht. Es ist ein Zimmer IN einer Wohnung.
quote:
Bei einer Umwandlung in ETW greift aber nun mal der besondere Schutz der Mieter, welchen man auf diese Weise auch nicht umgehen kann.
Doch natürlich. Lies dir doch den § mal gründlich durch.
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Falsch, es handelt sich hier um 1 seperates einzeln vermietetes Zimmer, sowie das Recht, Küche und Bad mit zu benutzen, welches die Wohnung des TE darstellt.
Dadurch befindet sich das Zimmer trotzdem weiterhin in der Wohnung und nicht ausserhalb. Das dürfte aus der Teilungserklärung auch deutlich hervorgehen und verhält sich mietrechtlich genauso.
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Vielleicht liegt es ja daran, dass Montag ist....
Welche Mindestanforderungen an eine Wohnung gestellt werden, lässt sich hiernachlesen.
quote:
Eine Teilungserklärung kann daran auch nichts ändern, da diese keinen Einfluss auf bestehende Mietverhältnisse hat.
Es war vorher ein Zimmer in einer Wohnung und ist danach weiterhin ein Zimmer in einer Wohnung. Eure Argumentation hinkt derartig, denn dann gäbe es gar kein Sonderkündigungsrecht. Denn wenn ich ein Zimmer meiner Wohnung untervermiete, würde ich nach deiner Theorie ja eine Wohnung vermieten, die nicht kündbar wäre.
quote:
Auch wenn man zwei nebeneinander liegende Wohnungen zu einer ETW zusammenlegt, würde sich nicht plötzlich eine dieser Wohnungen in der anderen befinden.
Das nicht, aber die Zimmer der Wohnung A befinden sich jetzt nicht mehr in Wohnung A, sondern in der Wohnung AB, da die separate Wohnung A nicht mehr existiert.
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Wenn Du montags besonders begriffsstutzig bist, kann das sicher niemand ändern bzw. dafür verantwortlich gemacht werden.
Begriffsstutzig bin nicht ich. Nur weil ein Zimmer in einer Wohnung separat vermietet wird, wird aus diesem Zimmer keine Wohnung! Oder kannst du durch irgendwas belegen, dass dem so ist? Wird aus einem Zweifamilienhaus plötzlich ein Dreifamilienhaus, weil eine Partei ein Zimmer untervermietet? Diese Behauptungen sind irrwitzig. Und wie bringst diese Behauptungen mit dem Sonderkündigungsrecht in Einklang? Wie schon oben geschrieben, wäre das ja gar nicht existent, wenn aus untervermieteten Zimmern plötzlich Wohnungen werden würden.
Aber auf solche Kleinigkeiten gehst du ja gar nicht ein.
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Es ist nämlich gerade nicht geregelt, dass jede Wohnung ein separates Bad /WC oder eine separate Küche haben müsste.
Von Allgemeinklos, die zur Verfügung gestellt werden müssen, steht da aber auch nichts.
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Herlichen Dank schon mal an euch drei! Ihr habt mir auf jeden Fall gezeigt, dass die Sache nicht ganz leicht zu entscheiden ist und es sich im Fall der Fälle lohnen könnte gegen eine evtl. Kündigung vorzugehen. Falls noch jemand anderes meint zu wissen wir hier die Rechtslage ist bin ich auf weitere Beitäge gespannt...
DANKE!
quote:
Doch; wenn ein Zimmer separat vermietet wird, wird dieses mietrechtlich zur Wohnung.
Woher nimmst du das? Ein Zimmer IN einer Wohnung mit einer separaten Wohnung gleichzustellen?
Und erklär mir doch endlich die Sache mit dem Sonderkündigungsrecht, das so gar keinen Bestand haben dürfte nach deiner Definition.
quote:
Hier geht es um den Schutz des Mieters und nicht um irgendwelche baulichen Belange.
Und ein Mieter genießt nunmal nicht den vollen Kündigungsschutz, wenn er sich eine Wohnung oder ein Zweifamilienhaus mit seinem Vermieter "teilt". Das sollte doch bekannt sein. So wie er noch weniger Schutz genießt, wenn das Zimmer in der Wohnung des Vermieters möbliert ist.
quote:
Wenn in einem ehemaligen 2-FH z.B. eine Etage separat an zwei Familien vermietet wird und der VM die andere Etage bewohnt, handelt es sich ab diesem Zeitpunkt mietrechtlich um ein 3-FH.
Nein, auch mietrechtlich wird kein 3-FH daraus. In dem Fall hätte man entweder eine verbotene Doppelvermietung oder es wären wieder separat die Zimmer vermietet worden. Es bleibt trotzdem ein 2-FH.
quote:
I.Ü. habe ich m.E. alles Notwendige hierzu ausgeführt, wenn Du es nicht verstehst / nicht verstehen willst, kann ich Dir nun auch nicht mehr helfen.
Nein hast du nicht. Aber auf meine Fragen gehst du ja nicht ein. Vermutlich weil dir dann die Sinnlosigkeit deiner Argumentation aufgehen würde.
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Entscheidend wäre letztlich ein entsprechendes Urteil.
Entscheidend ist das was im BGB steht und eindeutiger gehts eigentlich nicht. #
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Ich halte es für maßgeblich, dass Du den Mietvertrag mit dem Hauseigentümer abgeschlossen hast und nicht etwa einen Untermietvertrag mit einem Hauptmieter (der Wohnung).
Ja, das ist das Problem: hätte er einen Vertrag mit dem Hauptmieter, verstünde sich mit diesem blendend, und würde der Hauptmieter die Wohnung halten wollen, könnte nicht plötzlich der neue Eigentümer einziehen und ihm kündigen.
quote:
Ob sich nun Käufer finden würden, welche dieses Risiko auf sich nehmen wollen und die 2 freien Zimmer beziehen würden, sollte man einfach abwarten.
Ein Risiko ist das für die Käufer nicht. Nur wieviele pot. Käufer haben Lust darauf monatelang in einer WG zu leben nur um dem Mieter kündigen zu können. Wer für den Eigenbedarf eine Wohnung kauft, geht idR den leichten Weg.
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Die Argumentation, dass das einzelne Zimmer eine Wohnung darstellen soll, hat ein Problem: Wenn dem so wäre, dann wurde an dieser "Wohnung" jedenfalls kein Wohneigentum im Sinne des WEG begründet. Der besondere Mieterschutz würde somit gar nicht greifen und diese "Wohnung" könnte ganz normal wegen Eigenbedarfs gekündigt werden.
quote:
Die Argumentation, dass das einzelne Zimmer eine Wohnung darstellen soll, hat ein Problem:
Nicht nur eins.
quote:
Wenn dem so wäre, dann wurde an dieser "Wohnung" jedenfalls kein Wohneigentum im Sinne des WEG begründet.
Sondern was wäre diese äh "Wohnung" dann?
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quote:<hr size=1 noshade>Im Jahr 2012 entschied der BGH:
Nur bei einem echten Studentenwohnheim greift der soziale Kündigungsschutz des § 573 BGB nicht. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden und eine Entscheidung dazu getroffen, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim zu qualifizieren ist.
Hintergrund war ein Fall aus dem Februar 2004: Der Beklagte mietete vom Kläger ein Zimmer in einem als „Studentenwohnheim" bezeichneten Anwesen. Die Baugenehmigung war 1972 für ein Studentenwohnheim erteilt worden, 63 der darin befindlichen Wohneinheiten waren aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen öffentlich gefördert worden, wobei die Preisbindung inzwischen abgelaufen ist. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die möblierten Zimmer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sanitäranlagen und Waschräume als Gemeinschaftsräume ausgeführt sind. Die gegenwärtige monatliche Teilinklusivmiete des Beklagten beträgt 190 Euro. Die Mietverträge sind regelmäßig auf ein Jahr befristet und verlängern sich um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende schriftlich gekündigt wird. Die Verweildauer der Mieter ist dabei sehr unterschiedlich.
Der BGH unterstellte vorliegend auch ein solches Zimmer, welches nicht als studentisches Zimmer gemietet wurde, dem vollen Schutz des Gesetzes - da es sich eben um die Wohnung des Mieters handelte. <hr size=1 noshade>
Da später nochmal editiert, hab ich das jetzt erst gelesen. Wird dir das nicht langsam zu blöd?
1. In welcher Wohnung des Vermieters befinden sich bitte die Zimmer?
2. Wo ist hier die Rede von §573a? (Betonung auf a!!! Nochmal 273 AAAAA!!! )
Du kannst doch nicht Äpfel mit Änderungsschneidereien vergleichen nur weil beide Wörter mit Ä anfangen.
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-- Editiert kathi2008 am 22.09.2014 21:10
Das Zimmer befindet sich in einer ganz normalen Wohnung und diese sich in einem ganz normalen 3 Parteien Mehrfamilienhaus - nicht in einem Studentenwohnheim. Und den Mietvertrag habe ich direkt mit meinem Vermieter abgeschlossen.
Nochmal eine andere Frage: inwiefern hat die Möbelierung des Zimmers mit der ganzen Sache was zu tun (diesen Punkt hatte kathi2008 in einem ihrer Beiträge angesprochen)? In meinem Mietvertrag steht "Die Mieträume sind mit folgenden Gegenständen ausgestattet: Einbauschrank, Bett". Auch wenn ich zumindest das Bett gar nicht nutze zählt das dann wohl als ein möbeliertes Zimmer - oder!? Ändert das was an der Sachlage?
Danke!!!
quote:
§ 573c
Fristen der ordentlichen Kündigung
(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.
quote:
§ 549
Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,
Was im Klartext bedeutet: Hast du ein Zimmer in der Wohnung deines Vermieters gemietet, kann der von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, aber dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um 3 Monate.
Hast du dagegen ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters......... verkürzt sich die Kündigungsfrist ziemlich drastisch auf 14 Tage.
Wobei die Rechtsprechung hier von "überwiegend vom Vermieter möbliert" ausgeht.
Wenn dein Zimmer also 8 m² groß ist und der Vermieter hat ein Bett und einen Schrank reingestellt, dann ist das vermutlich "überwiegend möbliert", denn viel mehr passt auch nicht rein. Bei einem Zimmer mit 30m² müsste der Vermieter vermutlich etwas großzügiger möblieren ;-)
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