Guten Tag,
angenommen ein bereits seit 2 Jahren vermietetes Haus wird nun von einem Käufer übernommen.
Normalerweise ist ein Vermieter doch dazu verpflichtet die Mietkaution bei einem Kreditinstitut als Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, oder?
Worauf muss der neue Eigentümer bei der Kautionübergabe besonders achten?
Angenommen der derzeitige Besitzer/Vermieter hat die Kaution nicht verzinst angelegt, wie sollte die Kautionsübergabe an den neuen Eigentümer stattfinden, damit der neue Eigentümer/Vermieter nicht anschließend Schadensersatzpflichtig für die Nichtverzinsung der Kaution wird?
Sollte der neue Eigentümer dem jetzigen Mieter die Versäumnis der Nichtverzinsung seiner Kaution durch den vorherigen Vermieter anzeigen?
Vielen Dank im Vorraus für alle Ratschläge.
-- Editier von patenttroll am 20.09.2015 12:01
Kautionsübergabe bei Eigentümerwechsel
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Was steht denn zur Kaution im Kaufvertrag? Gegenüber dem Mieter gilt § 566 (1) BGB
Zitat:Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und angemesser Prüfzeit muss der Vermieter die Kaution verzinst zurückzahlen. Diese Pflicht entsteht also erst nach dem Auszug und ist somit vom Neuerwerber zu erfüllen. Wie er das macht, kann dem Mieter halbwegs egal sein. Auf Versäumnisse des Vorbesitzers kann sich der Vermieter meiner Meinung nach nicht berufen.
-- Editiert von cauchy am 20.09.2015 12:44
D.h. man müsste die "versäumten" Zinsen vom jetzigen Vermieter bei der Übergabe zusätzlich einfordern, weil man ansonsten selber den Mietern gegenüber die Nichtverzinsung ersetzen müsste? Na das wird ja alles noch ein Spass. Jemand eine gute Idee wie man das sauber lösen kann?
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Ich widerhole die Frage: Was steht dazu im Kaufvertrag?
Danke für die schnelle Antwort Cauchy, anbei die Passagen die ich dazu gefunden habe.
§8 Bitzübergang
Besitz , Nutzungen und Lasten,....Verschlechterung des Gebäudes vor Besitzübergang...
...
Verischerungen des derzeitgen Besitzer müssen 1 Monat übernommen werden und können Sondergekündigt werden...
.....
Abschrift:
Der Verkäufer erklärt:
Die Wohnungen im Erdgeschoss und 1.OG sind ungekündigt vermietet.
Es bestehen weder Mietrückstände, Mietvorauszahlungen, Mietstreitigkeiten, Verfügungen über künftige Mietzinsansprüche noch abzugeltende Investionen der Mieter.
Mit dem Tag des Besitzübergangs (Stichtag) tritt der Verkäufer alle ab dann entstehenden Rechte aus den Verträgen an den dies annehmenden Käufer ab und wird hinsichtlich der Pflichten für künftige Zeiträume (einschließlich der Nebenkostenabrechnungen für das laufende Abrechungsjahr) von ihm freigestellt. Ab dem Stichtag ist der Käufer umfassend - auch zu Kündigungen und Mieterhöhrungsverlangen - ermächtigt und bevollmächtigt, jedoch auf eigene Kosten und eigenes Risiko.
Der Verkäufer hat unverzüglich Kopien der Mietverträge zu übergeben, am Stichtag deren Originale, etwaige Mietsicherheiten (Kaution, Bürgschaft), sowie Unterlagen und etwaige Überschüsse aus Nebenkostenvorauszahlungen für das laufende Abrechnungsjahr. Verträgsänderungen und Vorausverfügungen über den Mietzins bedürfen ab sofort der Zustimmung des Käufers.
Der Notar hat dem Verkäufer empfohlen, zur Haftungsvermeidung den Mietübergang den Mietern anzuzeigen und ggf. deren Zustimmung zur künftigen ausschließlichen Verwaltung der Mietsicherheiten durch den Käufer einzuholen (§§ 566 Abs. 2
, 566a Satz 2 BGB
).
Die
-- Editiert von patenttroll am 20.09.2015 17:50
Zitat :Der Verkäufer hat unverzüglich Kopien der Mietverträge (Mietvertrag ) zu übergeben, am Stichtag deren Originale, etwaige Mietsicherheiten (Kaution, Bürgschaft), sowie Unterlagen und etwaige Überschüsse aus Nebenkostenvorauszahlungen für das laufende Abrechnungsjahr.
Sollte der Mieter eine Barkaution geleistet haben, ist diese am Stichtag an euch zu übergeben. Die Zinsen sind soweit ich weiß Teil der Kaution. Von daher würde ich davon ausgehen, dass die Kaution inclusive Zinserträge an euch zu übergeben ist. Wie der aktuelle Vermieter das anstellt, ist seine Sache. Notfalls muss er sich von jemanden die Zinsen und Zinseszinsen auf Basis der jeweiligen Zinssätze ausrechnen lassen. Macht er dies nicht, so hat er seine Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag nur zum Teil erfüllt.
Zitat:damit der neue Eigentümer/Vermieter nicht anschließend Schadensersatzpflichtig für die Nichtverzinsung der Kaution wird?
Über wieviel reden wir denn da? Mehr als 2€?
In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine Verzinsung von 0,05% als angemessen einzustufen. Bei einer Kaution in Höhe von 1.000€ würden über einen Zeitraum von 2 Jahren etwa 1€ an Zinsen anfallen. Selbst über eine nur noch symbolische Verzinsung von 0,01% könnte sich ein Mieter nicht beschweren. Es könnte also sein, dass wir hier über einen Streitwert von <50ct reden.
Zitat:Sollte der neue Eigentümer dem jetzigen Mieter die Versäumnis der Nichtverzinsung seiner Kaution durch den vorherigen Vermieter anzeigen?
Das dafür anfallende Briefporto von 62ct ist ggf. höher als der Streitwert.
-- Editiert von hh am 20.09.2015 21:11
Hi,
ich weiß das wir zu den derzeitigen Zinsen über keine große Summe reden. Ich wollte nur ausschließen, dass es hier zu anderen Forderungen kommen kann, bzw. ich sehe nicht das ich für etwas in die Pflicht genommen werde, was ich nicht verschuldet habe.
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Bin ich zur Renovierung verpflichtet?
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Schönheitsreparaturen
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