Problem - Sachen

Noch etwas...ein paar Tage vor seinem Ultimatum hat er den Hausmeister tyrannisiert um ohne mein Einverständniss in die Wohnung zu kommen um an seine Medikamente (Antibiotika) zu kommen. Auch die Polizei hat er eingeschaltet - die hat uns dann angerufen - ich habe ihnen die Umstände erklärt und das wars dann auch.

Komisch nur das ich beim Ausräumen der Wohnung keine Antibiotika gefunden habe.

Klaro - desöfteren !

Jou, habe ich wohl übersehen.

Ich glaube kaum, dass er Zivilklage eingereicht haben wird (hat die Polizei nichts mit zu tun).

Und bevor er einen Richter zu Gesicht bekommt, dürfte wohl erstmal deine oder die deines Freundes bei der Polizei verlangt werden - so schnell geht das nicht...

Bleibt also erstmal ganz cool.

Gruss
MichiM

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"So dumm wie ich bin,
sehe ich noch lange nicht aus "

"Ohne Mietvertrag..."

Leider falsch - auch mündliche Abmachungen sind Verträge - Vertragsbedingungen sind u.a.

"...(ausgemacht das er im Schlafzimmer nicht rauchen darf)"

Untrem Strich ein unbefristeter mündl. (Unter-)Mietvertrag - ohne Erlaubnis Ihres Vermieters ???

Sie haben dieses Mietverhältnis gekündigt :


Jetzt ergeben sich mehrere Probleme :

"Die Kündigung muss wirksam erklärt worden sein. Dies bedeutet neben der Erklärung auch der tatsächliche Zugang der Kündigungserklärung, gemäß § 130 Abs. I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Beachten Sie dabei, dass der tatsächliche Zugang - sollte er zwischen den Vertragsparteien strittig sein - durch den Vermieter vor Gericht nachgewiesen werden muss. Regelmäßig kann dies nur mittels Einschreiben mit Rückantwort oder Empfangsbestätigung des Mieters (eventuell auch Zeugen, wenn diese die tatsächliche Übergabe der Erklärung bekunden können) erfolgen!

Sollte die Kündigung nicht unmittelbar selbst durch den Vermieter erfolgt sein, so muss dessen Vertreter (beispielsweise ein beauftragter Immobilienverwalter) eine entsprechende Vertretungsmacht haben. Sollte eine solche Vertretungsmacht nicht vorliegen, so ist die Kündigungserklärung in der Regel nach § 180 BGB nichtig. (Ausnahme: Einverständnis des Mieters hinsichtlich der Vertretung ohne Vertretungsmacht.

Ein Formzwang der Kündigungserklärung ist zwingend erforderlich, gemäß § 568 BGB (Schriftformerfordernis). Eventuell § 127 BGB prüfen (telekommunikative Übermittlung, Briefwechsel, elektronische Signatur)!

Gemäß § 569 Absatz IV BGB ist zudem der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Wichtiger Grund

Gemäß § 543 Absatz II BGB liegt ein wichtiger Grund für den Vermieter insbesondere vor, wenn

1. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt (Beispiele hierfür sind die Überbelegung oder die rechtswidrige Untervermietung)

2. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Tage Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Keine Abmahnung erforderlich

Gemäß § 543 Absatz III Satz 2 BGB ist eine Abmahnung des Mieters nicht erforderlich! (Lesen sie sich hierzu den auf der Internetseite veröffentlichten Gesetzestext durch!)

Nachträgliches Unwirksamwerden

Im Fall des Zahlungsverzugs (siehe oben 2. a), b)) ist weiterhin gemäß § 543 Absatz II Satz 2 BGB zu beachten, dass die Kündigung von Wohnraum ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Ebenfalls unwirksam wird die Kündigung von Wohnraum (gemäß § 543 Absatz II Satz 3 BGB ), wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung (§§ 387 ff. BGB ) befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Die außerordentliche Kündigung von Wohnraum wird gemäß § 569 Absatz III Nr. 2 Satz 1 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546 a Absatz 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Die vorgenannte gesetzliche Regelung des § 569 Absatz II BGB ist jedoch ausgeschlossen, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach § 546 a Absatz 1 BGB vorausgegangene Kündigung unwirksam geworden ist (§ 569 Absatz II Nr. 2 Satz 2 BGB)!

Was passiert im Falle der Unwirksamkeit?

Im Falle der Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung ist diese in eine ordentliche Kündigung umzudeuten! Denn gemäß § 140 BGB gilt:

"Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, daß dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde."

Nach Auffassung der herrschenden Rechtsprechung muß jedoch für eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung auch ein entsprechender Wille zur endgültigen Beendigung des Mietvertrags aus der Kündigungserklärung hervorgehen (Begründet wird diese Rechtsauffassung damit, daß bei Einhaltung einer langen Kündigungsfrist durch den Vermieter ein Beendigungswille oft nicht gegeben ist!)!"

a) Umfang der Begründung

Die Begründung der Kündigung muss enthalten:

aa) Die hinreichend konkrete Schilderung des Sachverhalts, der zur Kündigung berechtigen soll. Damit soll gewährleistet werden, dass der zur Kündigung führende Sachverhalt von anderen Lebensvorgängen unterschieden werden kann und der Mieter abschätzen kann, ob er sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren kann.

bb) In dieser Schilderung müssen alle Angaben enthalten sein, die erforderlich sind, damit die gesetzlichen Voraussetzungen an den jeweiligen Kündigungsgrund erfüllt sind (z.B. alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung).

cc) Die Begründung muss in jeder Hinsicht der Wahrheit entsprechen. Insoweit trägt der Vermieter die Beweislast.

b) Ausnahmsweise: Nachschieben von Kündigungsgründen

Das "Nachschieben" von Kündigungsgründen ist in in zwei Situationen zulässig:

a) sog. unechtes Nachschieben von Gründen

Hier genügt auch schon die ursprüngliche Begründung der Kündigung den gesetzlichen Anforderungen. Es werden jedoch später entweder auf Nachfrage des Mieters oder im Rechtsstreit zusätzliche, ergänzende Angaben gemacht.

b) sog. echtes Nachschieben von Gründen

Beim echten Nachschieben von Kündigungsgründen liegt der Sachverhalt, der in der ursprünglichen Kündigung vorgebracht wurde, nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr vor. Deshalb stützt der Vermieter dieselbe Kündigung nunmehr auf einen anderen Sachverhalt, der ebenfalls ein berechtigtes Interesse an der Kündigung begründet.

Dies ist unter folgenden Voraussetzungen zulässig:

* die ursprüngliche Kündigung war wirksam (insbesondere ordnungs- und wahrheitsgemäße Begründung),
* der in der Kündigung angegebene Kündigungsgrund ist nach Ausspruch der Kündigung entfallen und
* die neue Sachlage, die ein berechtigtes Interesse begründet, ist erst nach Ausspruch der Kündigung entstanden.

Nur wenn diese Voraussetzungen vorliegen, bleibt die ursprüngliche Kündigung wirksam. Das Vorliegen der genannten Voraussetzungen muss der Vermieter beweisen.

2. Erleichterte Kündigung nach § 573a BGB

Auch bei der erleichterten Kündigung gemäß § 573a BGB muss der Vermieter angeben, dass die Kündigung auf § 573a Abs. 1 oder 2 BGB gestützt wird.

3. Außerordentliche fristlose Kündigung, §§ 543 , 569 BGB

Auch für diesen Fall bestimmt § 569 Abs. 4 BGB , dass die zur Kündigung führenden Gründe in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind.

4. Ausnahmen vom Begründungserfordernis

Ausnahmen bezüglich Form und Inhalt sind in § 549 Abs. 2 und 3 BGB geregelt.

Dies könnte man in diesem Fall so auslegen u.U. -

§ 549
Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften

(1) Für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten die §§ 535 bis 548, soweit sich nicht aus den §§ 549 bis 577a etwas anderes ergibt.

(2) Die Vorschriften über die Mieterhöhung (§§ 557 bis 561) und über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses sowie bei der Begründung von Wohnungseigentum (§ 568 Abs. 2, §§ 573, 573a, 573d Abs. 1, §§ 574 bis 575, 575a Abs. 1 und §§ 577, 577a) gelten nicht für Mietverhältnisse über

1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
2. Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt,

Letztendlich hätten Sie Ihren "Mitbewohner" entsprechend der Vorgehensweise -also mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers ,zwangsräumen müßen , auch wenn es auf den ersten Blick absurd erscheinen mag.
In keinem Fall hätten sie m.E. die Gegenstände des "Mieters" einfach auf die Straße Stellen dürfen :

Dies war trotz Annahmeverzugs in jedem Falle aus schadensersatzrechtlicher Sicht grob fahrlässig - der Gegenbeweis dürfte Ihnen kaum gelingen ...

Abschließend ist allerdings zu sagen , daß solche "Chaoten" es nicht auf die Reihe kriegen dürften , jetzt entsprechende Ansprüche nicht nur zu stellen , sondern auch durchzusetzen , zumal diesem vermutlich die finanziellen Mittel dafür fehlen dürften ...

-- Editiert von psst am 27.04.2004 10:19:48

Hmmm, stimmt. @ MichiM

Übrigens wurde nie eine Miete oder Kaution von seinem Bruder bezahlt. (Obwohl ausgemacht)

Er war nicht mal ne Woche in der Wohnung.

Gruß