Hauskauf unter Geschwistern

hallo,
heute habe ich folgende Frage und hoffe, daß hier jemand eine Antwort darauf weiß.

Bruder A verkauft im kommenden März an Bruder B sein Haus.
Das Haus hat einen Wert von ca. 170 000 Euro, welcher auch vom Finanzamt, nach gründlicher Vorabinformation, anerkannt wird.
Bruder A verkauft das Haus an Bruder B in Höhe der noch zu bezahlenden Hypothek in Höhe von ca. 115 000 Euro. Die Diffenrenz von 55 000 Euro wird vom Finanzamt als Schenkung betrachtet werden. Der Freibetrag unter Geschwistern liegt bei 20 000 Euro. Somit fallen auf 35 000 Euro Schenkungssteuer an.
Wie errechnet sich die Höhe der Grunderwerbssteuer sowie Notarkosten? Wird der Hauswert von 170 000 Euro
zugrunde gelegt oder 115 000 Euro ?

Herzlichen Dank