Ab wann muss man Hausgeld bezahlen

Question

Wir haben als erste Eigentümer im Juni 2014 eine Wohnung gekauft. Im Grundbuch wurden wir am 22.Dezember 2014 eigetragen.
Erst im Juli 2015 wurde eine Hausverwaltung gewählt und ein Wirtschaftsplan nur für die Instandhaltung beschlossen.
Jetzt sollte ich aber bereits Hausgeld zahlen und das Rückwirkend für Juni 2014 bis Juni 2015,

Ich denke das ist nicht zulässig,

R.M. · Answer

Wir haben als erste Eigentümer im Juni 2014 eine Wohnung gekauft. Im Grundbuch wurden wir am 22.Dezember 2014 eigetragen.  Erst im Juli 2015 wurde eine Hausverwaltung gewählt und ein Wirtschaftsplan nur für die Instandhaltung beschlossen.   Jetzt sollte ich aber bereits Hausgeld zahlen und das Rückwirkend für Juni 2014 bis Juni 2015,  Ich denke das ist nicht zulässig,  Ganz so einfach dürfte der Fall nicht liegen. Je nach Betrachtung: WEG-rechtlich, nach Vereinbarung &lpar;Teilungserklärung&rpar;, grundbuchrechtlich, nach Kaufvertrag und nach Beschlusslage ergeben sich unterschiedliche Ansätze.  Die "werdende" Eigentümergemeinschaft beginnt, wenn die erste Wohnung an den Erwerber in den Besitz übergeben wird. Wann das war hast Du nicht geschrieben. Die Übergabe wird üblicherweise zwischen Kaufvertragsabschluss &lpar;Juni 2014&rpar; und Grundbucheintragung &lpar;Dez. 2014&rpar; erfolgt sein. Wobei, zur Absicherung, Grundbucheintragung der Auflassungsvormerkung oder der Auflassung?  "werdende" WEG deshalb, weil der Erwerber mit Besitzübergabe faktisch über die Wohnung verfügt und entsprechend WEG-rechtlich Eigentümerrechte bereits wahrnehmen kann, darf, soll, aber grundbuchrechtlich noch nicht Eigentümer ist. Erst ab Eintragung der Auflassung des ersten Erwerbers in das Grundbuch entsteht die echte WEG.  In der Regel ab Besitzübergabe, auf jeden Fall aber ab dem Tag der Grundbucheintragung besteht die grundsätzliche Verpflichtung &lpar;nach WoEigG&rpar;, sich als Eigentümer an den Kosten der Eigentümergemeinschaft zu beteiligen. Die Kostentragungspflicht ab Besitzübergabe ergibt sich i.d.R. aus dem Kaufvertrag &lpar;Stichwort Übergang von Nutzen und Lasten&rpar;.  Tatsächlich erlangt die WEG erst mit Beschlussfassung über einen Wirtschaftsplan eine Anspruchsgrundlage, Hausgeldforderungen durchzusetzen. Hausgeldforderungen können in einem gewissen Rahmen durchaus rückwirkend beschlossen werden. Das erste Wirtschaftsjahr kann dabei durchaus auch vom Kalenderjahr abweichen. Absolut frühestmöglicher Zeitpunkt ist jedoch der Übergabetermin. Für Bewirtschaftungskosten, die vor der ersten Wohnungsübergabe entstehen, haftet der Bauträger.   Sollte außer im Hinblick auf Instandhaltung &lpar;Rücklage?&rpar; noch kein Wirtschaftsplan beschlossen sein, so kann die Hausverwaltung trotzdem zur Zahlung eines Hausgeldes auffordern. Es ist auch sinnvoll, Hausgeld zu bezahlen, ansonsten ist die WEG zahlungsunfähig, bevor es richtig losgeht. Der Unterschied ist nur: ohne beschlossenen Wirtschaftsplan kann die Hausverwaltung die Hausgeldzahlung nicht gerichtlich durchsetzen &lpar;fehlende Anspruchsgrundlage&rpar;.    Noch ein anderer Ansatzpunkt wäre: da wir bereits 2016 haben könnte die HV nun mit der Abrechnung die Kostenbeteiligung für den Zeitraum Juni 2014 bis Juni 2015 fordern. Da für diesen Zeitraum offensichtlich keine Hausgeldvorauszahlungen geleistet wurden, sind die Nachzahlungen entsprechend hoch. Für diese Nachzahlung haftet derjenige Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Abrechnung &lpar;in 2016?&rpar; im Grundbuch eingetragen ist - das seid offensichtlich seit Ende 2014 Ihr. Aus dem Kaufvertrag ergibt sich, ob Ihr u.U. für Zeiträume vor Besitzübergang einen Ausgleichsanspruch gegenüber dem Bauträger habt. Unklar und zu prüfen ist nach wir vor, ab welchem Tag die erste Wohnung übergeben wurde und damit die WEG startet. Dies ist der früheste Termin auch für die Kostenabrechnung. Teilungserklräung und Kaufverträge sollten hierzu Regelungen enthalten.    Viel Spaß!

berndrf · Answer

Die "werdende" Eigentümergemeinschaft . Wir waren die ersten Besitzer - Kaufpreiszahlung August 2014 - Grundbucheintrag Dezember 2014.
Erst im Juli 2015 wurde eine Hausverwaltung gewählt. (Mehrfamlienhaus mit 12 Wohnungen) Es wurde nur die Instalthaltungspauschale beschlossen.

hh · Answer

Die Nachzahlung für 2014 muss derjenige zahlen, der zum Zeitpunkt des Beschlusses der Abrechnung Eigentümer war. Es handelt sich um eine sogenannte Abrechnungsspitze. Da der Beschluss wohl frühestens im Juli 2015 gefällt worden ist, wo Ihr eindeutig Eigentümer wart, müsst Ihr die Nachzahlung leisten, es sei denn, im Kaufvertrag wurde etwas anderes vereinbart.

Zitat:
Jetzt sollte ich aber bereits Hausgeld zahlen und das Rückwirkend für Juni 2014 bis Juni 2015,
Ich denke das ist nicht zulässig,

Doch, das ist zulässig.

berndrf · Answer

Die Hausverwaltung wurde erst im Juli 2015 gewählt. Es gab nur ein Beschluss über die Instandhaltungsrücklage .Kein Wirtschaftsplan !! Noch wurde im Protokoll festgehalten, daß Rückwirkend die Instandhaltungsrücklage gezahlt werden muss.
Auf deutsch, erst nach 7 Monate wurde die Hausverwaltung gewählt.

Heike J · Answer

Wenn keine Hausverwaltung gewählt ist, verwalten sich die Eigentümer selbst. Es ist kein offizieller Hausverwalter nötig, um Kosten zu verteilen. Schließlich ist es auch Aufgabe einer Hausverwaltung, die Finanzen der zurückliegenden Zeiten in Ordnung zu bringen.

Für die Forderung nach Hausgeld in der aktuellen Höhe und nach der Rückforderung gibt es also gar keinen Beschluss?
Worauf beruft sich dann der Verwalter in seiner Forderung? Wurde eine Abrechnung über die zurückliegenden Zeiten erstellt, die nun zur Beschlussfassung vorgelegt wird?

-- Editiert von Heike J am 17.05.2016 09:05

-- Editiert von Heike J am 17.05.2016 09:09

berndrf · Answer

Heute sollen wir den Wirtschaftsplan 2015 und 2016 absegnen. Klar wird jetzt im Wirtschaftsplan 2015 ab Januar 2015 die Forderung aufgestellt.
Ich werde den Wirtschaftsplan nicht zustimmen, da Rückforderungen nicht möglich sind, wenn die Hausverwaltung erst nach 7 Monaten erstmals gewählt worden ist. Die Häuser gehören zu einem Investor der 6 Häuser gekauft hat und dann die in Eigentumswohnungen verkauft

Heike J · Answer

Wie oben bereits beschrieben, sind Forderungen rückwirkend möglich. Auch WEGs ohne Hausverwaltung haben ihre Kosten zu tragen.

Die Beschlüsse werden mehrheitlich getroffen. An die hat sich dann jeder zu halten, bis sie von einem Gericht für ungültig erklärt werden.

-- Editiert von Heike J am 17.05.2016 09:52

R.M. · Answer

Ich werde den Wirtschaftsplan nicht zustimmen, da Rückforderungen nicht möglich sind, wenn die Hausverwaltung erst nach 7 Monaten erstmals gewählt worden ist.  Rückwirkende Forderungen sind sehr wohl möglich, natürlich auch, wenn die Hausverwaltung erst mit großer Verspätung berufen und beauftragt wurde. Bewirtschaftungskosten sind angefallen, Ihr nutzt offensichtlich auch die Wohnung. Als Eigentümer habt Ihr auch die Kosten zu tragen. Allerdings braucht man keinen Wirtschaftsplan 2015 mehr absegnen, wenn gleich die Abrechnung 2015 erstellt wird und dann beschossen wird.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Pures Interesse:

Das Hausgeld ist ja nicht nur für Rücklagen, sondern finanziert auch die lfd. Kosten. Wer hat denn in der Zeit den Allgemeinstrom bezahlt, die Versicherug, den Versorger f.d. Heizung (Gas, Öl), Schornsteinfeger etc. muss doch auch alles gezahlt worden sein, wenn niemand Hausgeld gezahlt hat, wer hat das finanziert?

R.M. · Answer

Die Vermutung liegt nahe, dass der Verkäufer und (zumindest zeitweise) Miteigentümer Bauträger damit eine gewisse Zeit in Vorleistung gegangen ist, nun aber die verauslagten Kosten verlangt erstattet zu bekommen. Möglicherweise wurden aber auch die beschlossenen und bezahlten Rücklagengelder zur Zwischenfinanzierung genutzt.

Signatur:

lg.
R.M.

guest-12325.03.2020 14:55:28 · Answer

Möglicherweise wurden aber auch die beschlossenen und bezahlten Rücklagengelder zur Zwischenfinanzierung genutzt.    Oder soll beschlossen werden, dass ...    Die Vermutung habe ich auch.

Ab wann muss man Hausgeld bezahlen

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