Hallo Gemeinde,
ich hätte gern eine Rechtseinschätzung für folgende Fallsituation:
Mieter eines kleinen Hauses mit Garten bekommen 1/2 Jahr nach Kündigung eine Nebenkostenabrechnung wo erstmals der Abrechnungspunkt "Gartenpflege" mit 600,00€ enthalten ist.
Bisher wurde der Garten immer vom Mieter selbst gepflegt. Bei der Übergabe der Wohnung gab es keine Beanstandung bzgl. des Gartenzustands.
Im Mietvertrag wurde im Bereich der anrechenbaren Nebenkosten handschriftlich neben dem Toppic "Gartenpflege" die Notiz "macht der Mieter" geschrieben. Bisher wurde dieser Posten auch nie verrechnet.
Zu Mietzeiten gab es keine Fremdarbeiten im Garten, lediglich zu Beginn des Mietverhältnisses wurde eine größere Birke von einem Fachbetrieb beschnitten. Der Vermieter sagte damals, das dies der Exmieter noch zahlen muss. Daher ist anzunehmen, dass diesmal (nach 3 Jahren) auch ein solcher Baumbeschnitt dem jetzigen Exmieter auferlegt werden soll. Leider gab es noch keine Einsicht in die Abrechnungsbelege, da Kontaktaufnahme mit dem Vermieter erst nach Situationsabschätzung stattfinden soll.
Nun die Frage, wenngleich der Vermieter ja das Recht hat, solche Baumschnittarbeiten auf die Mieter umzulegen, ist dies in diesem Fallbeispiel auch rechtens, weil ja eventuell ein handschriftlicher Ausschluss solcher Abrechnungspositionen im Vertrag bestehen könnte?
Danke für Ihre Einschätzungen. und lieben Gruß
Mayonaut
Nebenkostenabrechnung von Gartenpflege trotz Ausschluss im Vertrag rechtens? (nach Auszug)
7. März 2018
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Frage vom 7. März 2018 | 19:33
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Nebenkostenabrechnung von Gartenpflege trotz Ausschluss im Vertrag rechtens? (nach Auszug)
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#1
Antwort vom 7. März 2018 | 20:21
Von
Status: Unparteiischer (9324 Beiträge, 3013x hilfreich)
Ist die Umlage der Gartenpflegearbeiten überhaupt als abrechnungsfähiger Posten im Mietvertrag vorgesehen?
Berry
#2
Antwort vom 7. März 2018 | 20:41
Von
Status: Gelehrter (10470 Beiträge, 4641x hilfreich)
Ich würde empfehlen, Einsicht in die Belege zu nehmen. Nicht alle Gartenarbeiten sind umlegbar. Auch dürfen die Kosten nur anteilig einem Mieter auferlegt werden, wenn dieser nicht das ganze Abrechnungsjahr dort gewohnt hat. Kosten, die nach dem Abrechnungsjahr des ehemaligen Mieters angefallen sind, können dem ehemaligen mieter gar nicht auferlegt werden.
Also: Schau dir die Belege an und finde raus, was wann gemacht wurde.
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#3
Antwort vom 7. März 2018 | 21:05
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke für die Antworten!
Zitat :Ist die Umlage der Gartenpflegearbeiten überhaupt als abrechnungsfähiger Posten im Mietvertrag vorgesehen?
Berry
Im Vertrag gibt es eine Tabelle "Betriebskostenpositionen". Dort steht hinter der Position "Kosten der Gartenpflege" die schon thematisierte, vom Vermieter handschriftlich vorgenommene, Notiz "macht der Mieter". Mündlich wurde dabei abgesprochen, dass der Mieter für die Gartenpflege zuständig ist, welche bei Auszug auch nicht bemängelt wurde.
Zitat :Ich würde empfehlen, Einsicht in die Belege zu nehmen. Nicht alle Gartenarbeiten sind umlegbar. Auch dürfen die Kosten nur anteilig einem Mieter auferlegt werden, wenn dieser nicht das ganze Abrechnungsjahr dort gewohnt hat. (...)
Also: Schau dir die Belege an und finde raus, was wann gemacht wurde.
Werde ich wohl machen müssen. Wie gesagt, es können nur Arbeiten sein, die NACH AUSZUG durchgeführt wurden, da vorher keine Fremdarbeit im Garten verrichtet wurde.
Zitat :...Kosten, die nach dem Abrechnungsjahr des ehemaligen Mieters angefallen sind, können dem ehemaligen mieter gar nicht auferlegt werden.
Gilt dies denn auch für Baumschnittarbeiten, die NACH dem Auszug durchgeführt wurden, aber natürlich für "Baumwachstum" der während der Mietzeit stattfand? Versteh ich das richtig? Es wurden keine Fremdarbeiten, die nach der Auszug noch erledigt werden sollten, mit dem (ehemaligen) Mieter abgesprochen und auch keine Mängel oder anstehende Pflegearbeiten im Garten, bei Übergabe des Hauses (Auszug) thematisiert.
-- Editiert von Mayonaut am 07.03.2018 21:07
-- Editiert von Mayonaut am 07.03.2018 21:11
#4
Antwort vom 7. März 2018 | 21:39
Von
Status: Student (2496 Beiträge, 640x hilfreich)
Ich wuerde davon ausgehen. Dass Gartenpflege lt. Vertrag nicht als umlagefaehig vereinbart ist.
Die Kosten sind daher ausgeschlossen.
Das wuerde ich dem Vermieter so mitteilen und dann abwarten was/ob kommt.
#5
Antwort vom 7. März 2018 | 22:03
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke Akkarin für die Antwort!
Für ein besseres Verständnis hier mal ein Link, wie diese Betriebskostenpositionen im Vertrag aussehen, Eintragungen sind vom Vermieter.
https://picload.org/view/daocgdlr/39.jpg.html
#6
Antwort vom 7. März 2018 | 23:12
Von
Status: Bachelor (3432 Beiträge, 1957x hilfreich)
M.E. kann man das nicht so verallgemeinern.Zitat :Gilt dies denn auch für Baumschnittarbeiten, die NACH dem Auszug durchgeführt wurden, aber natürlich für "Baumwachstum" der während der Mietzeit stattfand? Versteh ich das richtig?
Eine Bedingung für "umlagefähige Betriebskosten" ist zwar, dass die Arbeiten/Kosten regelmässig anfallen. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig "jährlich". Wenn z.B. in 3-jährigem Turnus größere Schnittarbeiten oder Arbeiten, die dem Mieter nicht direkt übertragen werden können, durch einen Dienstleister ausgeführt werden, dann sind die Kosten wahlweise entweder im Abrechnungsjahr der Ausführung/des Kostenanfalls oder verteilt auf den regelmäßigen Entstehungszeitraum der Arbeiten umlegbar.
Bei 3 Jahren sieht dann aber anscheinend auch manches Gericht die Grenze
https://www.promietrecht.de/kalte-Betriebskosten/einzelne-Betriebskosten/Gartenpflege/Gartenpflege-Baumschnitt-Beschneiden-Baeume-als-Betriebskosten-E2206.htm
Hier deute ich aber die Vertragsvereinbarunge auch so, dass die Gartenpflegearbeiten vom Mieter selbst ausgeführt werden - als keine Kostenumlagevereinbarung sondern eine Ausführungsvereinbarung. Dann müsste der Vermieter eine unterlassene Ausführung zunächst abmahnen, bevor er eine Ersatzausführung auf Kosten des Mieters veranlassen dürfte.
Allerdings umfasst diese Vertragsvereinbarung nach Rechtsprechung auch wieder nur diejenigen "einfachen" Arbeiten, die dem Mieter auch direkt übertragen werden können ... Baumschnitt wird allerdings von manchen Gerichten wieder als "zu hoch" dafür angesehen, dass ein Mieter das selbst ausführen könnte.
https://deutschesmietrecht.de/gartenpflege/117-gartenpflege-vereinbarung-mietvertrag.html
Ich würde daher sagen: da der Vermieter i.d.R. den "Schwarzen Peter" zieht, hat er sich mit seiner Selbstausführungsvereinbarung sowieso schon ein Eigentor geschossen. D.h. einfache Arbeiten musste der Mieter ausführen, "höhere" Arbeiten nicht und die im Vertrag eigentlich vorgesehene Kostenumlagevereinbarung hat der Vermieter durch seine Abänderung in Ausführungsvereinbarung ersetzt.
Kurzum: ich schliesse mich Akkarin an
Hätte der Vermieter die Streichung/Abänderung nicht vorgenommen, sondern eben mehrmals pro Jahr einen Gärtner kommen lassen, dann wären alles umlegbare Betriebskosten - so aber nicht.
#7
Antwort vom 7. März 2018 | 23:30
Von
Status: Frischling (6 Beiträge, 0x hilfreich)
Danke Lolle für die super ausführliche Antwort.
#8
Antwort vom 8. März 2018 | 07:45
Von
Status: Frischling (5 Beiträge, 4x hilfreich)
Super ausführliche Antwort, danke!
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Wenn der Vermieter eine Mietwohnung für sich selbst oder nahe stehende Personen nutzen will, kommt die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Die Eigenbedarfskündigung muss begründet sein und einen wirksamen Grund für den Eigenbedarf vorweisen.Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die am häufigsten vorkommende Kündigung durch den Vermieter.
Sind Sie Mieter und haben eine Eigenbedarfskündigung bekommen? Haben Sie Zweifel an der Berechtigung oder greift die Sozialklausel wegen unzumutbarer Härte? Oder wollen Sie als Vermieter Eigenbedarf geltend machen? Es gibt einige Fallstricke, die es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten gilt. mehr
Kündigung Mietrecht
Die Kündigung eines Mietvertrags ist eine einseitige Willenserklärung. Mit der Kündigung wird der bestehende Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben wie z.B. der Kündigungsfrist beendet. Die Kündigung einer Mietwohnung ist im Mietrecht eines der häufigsten Streitfelder zwischen Mieter und Vermieter und beinhaltet viele Fragestellungen. Welche Arten von Kündigungen gibt es? Wie sollte eine Kündigung erfolgen? Gibt es Formvorschriften, die beachtet werden müssen? mehrEigenbedarfskündigung
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