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Eigenbedarf

Rechtsberatung und Informationen zu Eigenbedarf und Miet und Pachtrecht.

Wenn der Vermieter eine Mietwohnung für sich selbst oder nahe stehende Personen nutzen will, kommt die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Betracht. Die Eigenbedarfskündigung muss begründet sein und einen wirksamen Grund für den Eigenbedarf vorweisen.

Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist die am häufigsten vorkommende Kündigung durch den Vermieter.

Sind Sie Mieter und haben eine Eigenbedarfskündigung bekommen? Haben Sie Zweifel an der Berechtigung oder greift die Sozialklausel wegen unzumutbarer Härte? Oder wollen Sie als Vermieter Eigenbedarf geltend machen? Es gibt einige Fallstricke, die es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf zu beachten gilt.

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) 1Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. 2Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) 1Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. 2Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

§ 577a

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

(1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an ...

mehrweniger

den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.
(1a) 1Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter

1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder
2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird.
2Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist.

(2) 1Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. 2Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen.

(2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist Eigenbedarf?

Für das Vorliegen des Eigenbedarfs ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte. Eigenbedarf ist dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. (von Rechtsanwalt Martin Kämpf)

Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?

Außer für sich selbst kann der Vermieter Eigenbedarf geltend machen für Kinder, Enkelkinder, Geschwister, Kinder der Geschwister (Nichten und Neffen 1. Grades). Für Nichten und Neffen 2. Grades kann Eigenbedarf nur in besonderen Fällen geltend gemacht werden, etwa wenn der Neffe 2. Grades gleichzeitig Patenkind ist und eine besonders enge familiäre Bindung besteht

Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann für Ihre Mitglieder Eigenbedarf geltend machen. Häufiger Fall: die Erbengemeinschaft. Eine juristische Person kann keinen Eigenbedarf haben. Eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG) kann keinen Eigenbedarf für die Anteilseigner geltend machen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Dringend?

Besser gleich einen Anwalt fragen

Kann der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs nach Belieben aussprechen?

Nein. Nicht allein ausreichend ist der Wille des Eigentümers, in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Erforderlich ist ein weitergehendes, nachvollziehbares Interesse, beispielsweise die größere Fläche gegenüber der bisher vom Vermieter bewohnten Wohnung oder der Umstand, dass die gekündigte Wohnung näher am Arbeitsplatz des Eigentümers liegt. (von Rechtsanwalt Falk Brorsen)

Ist eine EIgenbedarfskündigung immer möglich oder gibt es Wartezeiten?

Wenn eine Wohnung bisher im Grundbuch nicht eigenständig, sondern als Teil eines Hauses eingetragen war, dann aber ein gesondertes Grundbuchblatt erhält, spricht man von Umwandlung in Wohneigentum. Das hat aus Eigentümersicht den Vorteil, dass dann jede Wohnung einzeln verkauft werden kann, während vorher nur der Verkauf des gesamten Hauses möglich war. Gerade Investoren und Immobilienspekulanten nutzen dies, weil viele kleine Wohnungen mehr Gewinn versprechen als ein großes Haus.

Wenn die Wohnungen jedoch zur Eigennutzung gekauft wurden und bereits vorher vermietet waren, führt dies regelmäßig zu Konflikten mit den Mietern. Diese hatten die Mietverträge abgeschlossen und wähnten sich vor Eigenbedarfskündigungen sicher, da die Häuser oft in Händen von Gesellschaften sind, die keinen Eigenbedarf geltend machen können.

Um hier die Mieter zu schützen und den Konflikt zu regeln, hat der Gesetzgeber in § 577a BGB eine sogenannte Sperrfrist von drei bis zehn Jahren eingeführt. Sie beginnt mit Eintragung des neuen Eigentümers und läuft mindestens drei Jahre. Die einzelnen Bundesländer können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
(von Rechtsanwalt Robert Weber)

Welche Sperrfrist gilt in Berlin für Eigenbedarfskündigungen?

Die Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen in Berlin beträgt nunmehr in allen Stadtbezirken einheitlich 10 Jahre! Ab dem 1. Oktober 2013 gilt aufgrund der bislang weitgehend unbemerkt gebliebenen Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013 (GVBl. Seite 488) für ganz Berlin eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von zehn Jahren, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend veräußert wurde. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Welche Voraussetzungen müssen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorliegen?

Die Eigenbedarfskündigung erfordert die Schriftform, muss also schriftlich erfolgen

Das Kündigungsschreiben muss eine Begründung des Eigenbedarfs enthalten. An die Begründung des Eigenbedarfs werden seitens der Rechtsprechung strenge Anforderungen gestellt.

Der Mieter soll die Möglichkeit haben, sich frühzeitig über seine Rechtsposition zu informieren. Er muss insbesondere erkennen können, ob aufgrund der geschilderten Tatsachen Eigenbedarf besteht und ob die Kündigung berechtigt ist.
Demnach ist in der Begründung des Eigenbedarfs möglichst konkret darzustellen, für welche Person, aus welchem Grund Eigenbedarf besteht.

Achtung: Fehlt die Begründung, ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung kann nicht in einem Folgeschreiben nachgeholt werden. Vielmehr muss nochmals „neu" gekündigt werden. Dies hat aufgrund der neu laufenden Kündigungsfrist zur Folge, dass die Kündigung erst später wirksam wird.

Das Kündigungsschreiben soll die so genannte Sozialklausel enthalten. Das bedeutet, dass der Mieter auf sein Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung bei Vorliegen sozialer Härte hinzuweisen ist.
Das Fehlen des Hinweises führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, verlängert aber die Widerspruchsfrist des Mieters. (von Rechtsanwalt Martin Kämpf)

Was muss inhaltlich bei einer Eigenbedarfskündigung beachtet werden?

Schon in deren Begründung muss der Vermieter ausführen, für wen und aus welchen Gründen der Eigenbedarf angemeldet wird. Auch den Verwandtschaftsgrad hat er anzugeben.

Je entfernter der Angehörige mit dem Vermieter verwandt ist, um so un­miss­ver­ständ­lich müssen Umstände angeben werden, aus der sich die Verbundenheit zwischen Mieter und Angehörigen ergibt. Bei entfernten oder gar keinen Verwandten müssen also auch Gründe vorgetragen werden, warum der Vermieter sich verpflichtet fühlt, eine Wohnung zu stellen.

Auch Kündigungs- und Sperrfristen muss der Vermieter unbedingt beachten, damit die Kündigung nicht unwirksam ist. Hierfür muss er sich zuvor einen genauen Überblick über das Mietverhältnis und vor allem die Dauer verschaffen.

Weiter muss der Vermieter zwingend auf das Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen, und falls leerstehende Mieträumlichkeiten vorhanden sind, muss er diese Alternativwohnungen anbieten und gleichzeitig begründen, warum diese für seinen Eigenbedarf nicht geeignet sind. (von Rechtsanwältin Doreen Prochnow)

Wann muss Eigenbedarf eine Alternativwohnung angeboten werden?

Vor einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter dem Mieter unter Umständen eine seiner anderen, zur Vermietung freien Alternativwohnung zu vergleichbaren Mietkonditionen anbieten. Falls nicht, kann die Eigenbedarfskündigung unwirksam sein.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter dem Mieter eine zwischen Zugang des Kündigungsschreibens und Auszug des Mieters in seinem Anwesen frei gewordene vergleichbare Alternativwohnung anbieten. Tut er dies nicht, ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich und damit unzulässig.

Nach einer Auffassung kann der Vermieter dazu verpflichtet sein, eine frei gewordene Wohnung bereits dann dem Mieter anzubieten, wenn die Gründe für den Eigenbedarf gegeben sind und sich der Vermieter zur Eigenbedarfskündigung entschließt. Dadurch wird der Zeitraum, in denen der Vermieter eine vergleichbare Wohnung anbieten muss, erheblich erweitert. In der Praxis dürften sich aber Beweisprobleme ergeben. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Welche Frist gilt bei einer wirksamen EIgenbedarfskündigung?

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Es gelten die gesetzlichen Fristen für die ordentliche Kündigung.

Bei Mietverhältnissen über unbestimmte Zeit gilt, wenn das Mietverhältnis noch keine 5 Jahre bestanden hat: Eine Kündigung ist möglich spätestens bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Ist eine Eigenbedarfskündigung bei besonderer Härte unwirksam?

Gerade in Fällen, in denen die Eigenbedarfskündigung eigentlich erfolgreich ist, gibt es für den Mieter noch viele Möglichkeiten, wichtige Aufschübe oder einen Härtefall für sich zu erreichen, der eine Kündigung sogar zu Fall bringen kann.

Folgende Härtefälle können anerkannt werden:

1. Alter, Krankheit, Pflegebedürftigkeit, Verwurzelung und hohes Alter
2. Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache
3. Ausbildung / berufliche Gründe
4. Fehlender Ersatzwohnraum
5. Krankheit
...


(von Rechtsanwältin Elisabeth Aleiter)

Kann man auch bei Gewerbemietverträgen wegen Eigenbedarf kündigen?

Nein! Grundsätzlich ist eine Eigenbedarfskündigung nur bei Wohnräumen möglich. Die Eigenbedarfskündigung von gewerblich oder hauptsächlich gewerblich genutzten Räumen, also beim Gewerbemietvertrag, scheidet aus. (von Rechtsanwältin Doreen Prochnow)

Eigenbedarfskündigung auch für gewerbliche Nutzung möglich?

Eigentümer können einem Mieter selbst dann wegen Eigenbedarf kündigen, wenn die Wohnung ausschließlich gewerblich genutzt werden soll.

Wohnungseigentümer können ihrem Mieter üblicherweise die Wohnung kündigen, wenn sie diese für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigen. Eigenbedarfskündigungen sind allerdings nicht nur dann zulässig, wenn die Räume als Wohnung genutzt werden sollen, sondern auch dann, wenn diese gewerblich genutzt werden sollen. (von Rechtsanwältin Constanze Becker)

Was kann der Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung unternehmen?

Liegt eine Härte vor, so kann der Mieter der Kündigung widersprechen. Dies muss spätestens bis zu 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist geschehen. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift zugehen. Hat der Vermieter jedoch versäumt, in der Eigenbedarfskündigung auf den Widerspruch, seine Form und Frist hinzuweisen, so kann auch noch bis zum ersten Termin einer gerichtlichen Verhandlung widersprochen werden.

Können sich Mieter und Vermieter nicht über Kündigung und Widerspruch einigen, so kann das Gericht angerufen werden. Dieses entscheidet, ob die Kündigung überhaupt wirksam ist und Schutzmaßnahmen zu Gunsten des Mieters zu treffen sind. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die geltend gemachte Härte die Interessen des Vermieters überwiegt. Das Gericht wird entscheiden, ob überhaupt oder wie lange das Mietverhältnis fortzusetzen ist. (von Rechtsanwältin Doreen Prochnow)

Was gilt, wenn der Eigenbedarf vorgetäuscht ist?

Nicht immer besteht der Eigenbedarf wirklich. Vermieter nutzen die großzügigen Kündigungsmöglichkeiten, um Mieter, die wegen langer Vertragslaufzeit besonders günstige Mieten haben, loszuwerden und zu einer höheren Miete neu vermieten zu können. In solchen Fällen macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig. Er begeht außerdem unter Umständen einen Prozessbetrug. Der Mieter hat allerdings das Problem, dass er sämtliche Umstände des vorgetäuschten Eigenbedarfs beweisen muss. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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