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Keller

Rechtsberatung und Informationen zu Keller und Miet und Pachtrecht.

Als Keller werden üblicherweise geschlossene Gebäudebauteile bezeichnet, die teilweise oder hauptsächlich unter der Erde liegen. Früher wegen der gleichmäßigen Temperaturen vor allem für die Aufbewahrung von Lebensmitteln gedacht, werden Sie heute vor allem als allgemeine Lagerräume, Waschräume, aber auch z.B. als Party-Keller für Feiern oder als Wohnkeller benutzt (Souterrain). Nicht selten ist ein Keller feucht, was zu Schimmel und rechtlichen Fragen führen kann.

Häufige Fragen & Antworten

Ist ein feuchter Keller im Altbau ein Mangel?

Ja! Ist ein zum Haus gehöriger Keller derart feucht, dass dort gelagerte Gegenstände regelmäßig Schimmel ansetzen, dann kann der Vermieter die Instandsetzung nicht mit der Begründung verweigern, dass zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses die damals maßgeblichen Bauvorschriften eingehalten worden seien.

Bei der Vermietung einer Doppelhaushälfte entspricht ein trockener Keller dem üblichen Mindeststandard. Dieser wird daher auch vom Vermieter geschuldet. Entspricht die Mietsache diesem Standard nicht, muss der Vermieter diesen herstellen.

Landgericht Berlin vom 12.3.2013, AZ 63 S 628/12
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was kann der Mieter bei einem feuchten Keller machen?

Wer entdeckt, dass es zu einem solchen Schaden gekommen ist, weil das Wasser irgendwie seinen Weg in die Wohnung gefunden hat, sollte zunächst unverzüglich den Vermieter darüber informieren.

Wichtig: Diese Mängelanzeige muss nachweislich erfolgen. Mitteilungen im Vorbeigehen an den Hausmeister, in der Wohnung habe sich ein Wasserschaden gebildet, reichen nicht. Hintergrund ist folgender: Setzt der Mieter den Vermieter nicht in Kenntnis bzw. kann das später nicht nachweisen und verschlimmert sich dann der Schaden (z.B. Ausbreitung von Schimmel), kann der Vermieter wiederum ggf. Schadensersatz verlangen.

Richtigerweise setzt man den Vermieter also schriftlich über die Problematik in Kenntnis und lässt sich den Zugang bestätigen. In dem Zusammenhang reicht es dann aus, Umfang und Ausprägung des Schadens zu beschreiben (z.B. in welchen Räumen hat sich was gebildet). Ein detailliertes Protokoll mit Fotos etc. ist nicht erforderlich.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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Wie muss der Vermieter auf eine Mängelanzeige für den Keller reagieren?

Wenn es sich um einen Wasserschaden handelt, kann man jedem Vermieter nur dringend empfehlen, sich der Sache aus eigenem Interesse anzunehmen. Andernfalls drohen erhebliche Folgeschäden (z. B. Ausbreitung von Schimmel). Es gilt daher zunächst einmal, den vom Mieter benannten Schaden zu untersuchen.

Vermieter sollten untersuchen, seit wann der besagte Schaden besteht.

Sofern es sich um massive Schäden handelt, die sich schon in erheblichem Maße ausgebreitet haben, empfiehlt es sich, ggf. einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Wohnung zu beauftragen.

Nach der beschriebenen Begutachtung und Beweissicherung wird der Vermieter sich dann an die Beseitigung des Mangels machen müssen und in diesem Zusammenhang Handwerker beauftragen bzw. sich mit seiner Versicherung auseinandersetzen.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Müssen Vermieter neben eigentlichem Mangel des Kellers auch die Ursachen beseitigen?

Ist ein Keller feucht, muss der Vermieter die Feuchtigkeit entfernen, aber nicht die Ursache für die Feuchte: Der Vermieter schuldet lediglich die Beseitigung des eigentlichen Mangels am Kellerraum und der Folgen des Mangels. Die Mangelursache selbst muss er nicht beseitigen. Der Vermieter muss nur vorübergehend die vertragsgemäßen Zustände des Kellers wiederherstellen. (Amtsgericht Bremen, Urteil vom 26.10.2017 - 9 C 476/15).
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann ein Hauskäufer vom Kaufvertrag wegen einem bei Starkregen feuchten Keller zurücktreten?

Der Käufer erklärte sodann den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Der Verkäufer muss den Käufer darüber aufklären, dass „breitflächig" Wasser in den Keller dringt. Dass der Käufer bereits Feuchtigkeitsschäden gesehen hat, ist unerheblich. Spätestens durch die Frage nach der Nutzungsmöglichkeit des Kellers hat der Verkäufer den Käufer entsprechend aufzuklären. Unterlässt der Verkäufer dies arglistig kann der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären.

Das Gericht wies aber auch darauf hin, dass bei älteren Gebäuden, bei denen Abdichtungsmaßnahmen der Kelleraußenwände noch nicht üblich waren, nicht gleich jede Feuchtigkeit auch einen Mangel begründet.

OLG Hamm, Urteil vom 18.07.2016 – Az. I-22 U 161/15
(von Rechtsanwalt Johannes Kromer)

Kann die Gemeinde für vollgelaufene Keller haftbar gemacht werden?

Eine Gemeinde haftet nicht nur für die fehlerfreie Planung, Anlage und Unterhaltung ihres Kanalnetzes. Sie ist infolge des zwischen ihr und den Anschlussnehmern bestehenden Leistungs- und Benutzungsverhältnisses zugleich verpflichtet, sowohl diese als auch die insofern begünstigten Mieter vor Schäden zu bewahren, die ihnen aus anderen Gründen durch den Betrieb der Abwasseranlage an ihren Rechtsgütern entstehen können.

Neben ihrer allgemeinen Verkehrssicherungs-pflicht und aufgrund der öffentlich-rechtlichen Sonderbeziehung besteht daher für eine Gemeinden nach § 242 BGB die Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was die Funktionsfähigkeit der Anschlussleitung gefährden oder beeinträchtigen könnte. Im Rahmen dieser Schutz- und Obhutspflichten hat die Gemeinde auch für die von ihr beauftragten Unternehmer als Erfüllungsgehilfen einzustehen.

(BGH Senatsurteil vom 22. September 1977 - III ZR 146/75 - VersR 1978, 38, 40).
(von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

Kellerräume als Souterrainwohnung - was sollten Mieter beachten?

Mieter sollten sich bei einer Anmietung die Baugenehmigung vorlegen lassen. In den sog. "grün"-gestempelten Baugenehmigungsplänen müssen die Räume darin als zu Wohnzwecken ausgewiesen sein. Ansonsten ist der Ärger für Vermieter und Mieter vorprogrammiert, wenn die Bauaufsicht Kenntnis von einer unzulässigen Nutzung erhält.

Die Bauaufsicht untersagt die Nutzung, mit der Folge, dass sich der Mieter eine neue Wohnung suchen muss. Der Mieter kann dann gegenüber dem Vermieter Schadensersatzforderungen geltend machen.
(von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

Kann der Vermieter das Rauchen im Keller verbieten?

Ja. Rauchverbote sind für alle gemeinschaftlich genutzte Flächen innerhalb eines Mietshauses zulässig. Insbesondere im Hausflur, Treppenhaus, Keller und anderen gemeinschaftlich genutzten Räumen kann ein Rauchverbot durch den Vermieter einseitig festgelegt werden.
(von Rechtsanwalt Sascha Lembcke)

Schuldet der Mieter für Kellerräume Schönheitsreparaturen?

Der Mieter schuldet Schönheitsreparaturen, soweit vertraglich nichts anderes vereinbart wurde, für Räume des Wohnbereichs. Ausgeschlossen von Schönheitsreparaturen sind daher Keller, Speicher, Treppenhaus, Garage oder auch ein eventuell vorhandener Balkon. Hier wird lediglich eine „besenreine" Übergabe verlangt.

Gilt eine Räumungsklage auch für Keller?

In der Räumungsklage müssen sämtliche zu räumende Flächen angegeben werden, so z.B. auch Keller und sonstige Nebenräume der Wohnung. Eine Räumungsklage gilt daher auch für Keller, wenn dieser dort genannt ist. (von Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner)

Haften Makler, wenn ein Kellerraum entgegen des Expose nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann?

Der Makler schuldet grundsätzlich keine eigenen Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen und keine Sachverständigentätigkeit. Der Makler kann grundsätzlich auf die Richtigkeit der vom Verkäufer erhaltenen Informationen vertrauen und diese ungeprüft weitergeben, soweit er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat.
(von Rechtsanwalt Ralf Mydlak)

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