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Schimmel

Rechtsberatung und Informationen zu Schimmel und Miet und Pachtrecht.

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ärgerlich sondern auch gesundheitsgefährdend. Was kann man dagegen machen und wer ist dafür verantwortlich? Der Streit zwischen Mieter und Vermieter ist da schnell vorprogrammiert. Der Mieter hat ein Interesse, dass die Wohnung nicht der Gesundheit schadet ist. Für den Vermieter kann Schimmelbefall dagegen ernste finanzielle Folgen bedeuten. Die Ursachen für die Schimmelbildung sind daher sehr wichtig, seien es nun bauliche Mängel oder falsches Lüftungsverhalten.

Das sagt das Gesetz

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln BGB

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.
(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Wie entsteht Schimmel in einer Wohnung?

Schimmelbefall ist immer auf Feuchtigkeit zurückzuführen. Diese kann einerseits von außen in die Wohnung gelangen, oder auch einfach durch die Anwesenheit von Menschen, die atmen und Schweiß absondern. Kochen, Duschen oder Baden erhöhen die "Feuchtigkeitsproduktion" zusätzlich, genau wie Zimmerpflanzen.

Heiße Luft kann mehr Feuchtigkeit speichern als kalte, deswegen ist es im Winter wichtig, genügend zu heizen, damit sich die Nässe nicht an den ausgekühlten Außenwänden absetzt. Besonders in Altbauten ist die Wärmedämmung oft schlecht. Durch Lüften kann verbrauchte Luft - und mit ihr die Raumfeuchtigkeit - aus der Wohnung entfernt und somit die Schimmelgefahr gemindert werden.

Auf Regenwasser, das sich in Wänden mit schadhafter Außenfassade ansammelt, hat das allerdings kaum Einfluss. Regen ist häufig die Ursache für feuchte Wände und somit für Schimmelbefall.

Welche Schimmelarten gibt es?

Aus mietrechtlicher Sicht unterscheidet man:

I. Wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsbelästigung, optische Beeinträchtigung durch sichtbare Stockflecken oder ggfls. farbige, schwarze oder weiße Schimmelbildung an oder unter Tapeten)

II. Nicht wahrnehmbarer Schimmel in der Wohnung (Geruchsneutraler Schimmel, Schimmelpilzsporen lagern sich nicht sichtbar ab und befinden sich nur in der Raumluft)

III. Gesundheitsschädlicher (giftiger bzw. toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder aufgrund der Schimmelart und/oder aufgrund seiner hohen Konzentration in der Raumluft)

IV. Nicht gesundheitsschädlicher (ungiftiger bzw. nicht-toxischer) Schimmel in der Wohnung (entweder wegen zu niedriger Konzentration und/oder wegen ungiftiger bzw. keine Gesundheitsschäden verursachender Schimmelpilzart).
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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Stellt Schimmel in der Wohnung einen Mangel dar?

Ja. Hier wird allerdings häufig um deren Ursache gestritten: sind Schimmel oder Feuchtigkeit auf einen Baumangel zurückzuführen oder ein falsches Mietverhalten, etwa unzureichendes Lüften? Für Letzteres liegt die Beweislast beim Vermieter. (von Rechtsanwalt Matthias Lederer)

Wie oft muss der Mieter lüften?

Um einer Haftung wegen Verursachung von Schimmelpilz aus dem Weg zu gehen, müssen Mieter die Wohnung sicherheitshalber fünfmal täglich für maximal fünf Minuten durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster lüften. Wer das nicht macht (also wohl nahezu jeder), muss auf einen vernünftigen Richter hoffen. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Welche Folgen kann falsches Lüften für den Mieter haben?

Wenn sich herausstellt, dass falsches Heizen und Lüften alleinige Ursache für einen Schimmelschaden ist, ist die Miete wegen Schimmels nicht gemindert. Wenn der Mieter bereits Teile der Miete einbehalten hat, droht eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Schadensersatz- oder Zahlungsansprüche gegen den Vermieter sind nicht durchsetzbar.

Selbst wenn kein Mietrückstand besteht, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, droht dem Mieter bei falschem Lüften und Heizen dennoch die Kündigung – und zwar wegen Vernachlässigung der Mietsache. Bei einem Mitverschulden kann auch ein Zahlungsrückstand auflaufen, der zur Kündigung berechtigt. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Bedarf es bei Schimmel in der Wohnung einer Mängelanzeige?

Ja. Wichtig für die wirksame Mietminderung ist die vorherige Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter. Laut BGH Entscheidung vom 3. November 2010 (Az. VIII ZR 330/09) setzt eine Minderung wegen eines Mangels, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, voraus, dass der Mieter dem Vermieter über den Mangel in Kenntnis setzt.
Daher sollte eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter mit der Mängelanzeige sowie der Ankündigung der Mietminderung erfolgen. (von Rechtsanwalt Daniel Baumgärtner)

Wann trifft Mieter und Vermieter die Beweislast?

Kommt es zu einem Rechtsstreit wegen der Beseitigung von Schimmelpilz, erfolgt das Urteil meistens aufgrund eines vorgelegten Gutachtens, das die Schuldfrage zu klären scheint, dem aber genauso gut ein Gegengutachten entgegengestellt werden kann. Im Laufe der Zeit hat sich folgende Vorgehensweise "eingebürgert":

Der Mieter hat das Vorhandensein des Mangels zu beweisen, was bei sichtbarem Schimmelbefall einfach ist.

Verweigert der Vermieter die Beseitigung des Mangels, hat er unter Beweis zu stellen, dass dieser nicht durch die Beschaffenheit der Mietsache oder Außeneinflüsse entstanden ist.

Ist bewiesen, dass der Schimmelpilz nicht durch Baumängel verursacht wurde, muss wiederum der Mieter darlegen, dass er in ausreichendem Maße geheizt und gelüftet hat, und dass der Schaden nicht auf nachteilige Möblierung der Wohnung zurückzuführen ist.

Wenn sich der Mieter in überzeugender Weise entlasten kann, ist auch so die Zuständigkeit noch nicht bewiesen. Es liegt am Ermessen des Gerichts, welcher Faktor den Feuchtigkeitsschaden nun endgültig ausgelöst hat, und wer den Schaden beheben muss.

Welche Rechte hat der Mieter bei Schimmel in der Wohnung?

Der Vermieter ist mit Fristsetzung aufzufordern, die Ursache der Schimmelbildung zu ermitteln und zu beheben. Läuft die Frist ab, gibt es mehrere Möglichkeiten:

1) Mietminderung. Man setzt den kontaminerten Bereich im Verhältnis zur Gesamtfläche und mindert entsprechend die Miete. Diese Lösung hat 2 Nachteile. Erstens beseitigt diese Maßnahme den Schaden nicht, zweitens trägt der Mieter das Risiko, zuviel zu mindern, was den Vermieter nach einiger Zeit zur Kündigung berechtigen würde.

2) Klage auf Mängelbeseitigung. Diese Lösung ist dann zu empfehlen, wenn eine Rechtsschutzversicherung vorhanden ist, da der Kläger ein kostenintensives Sachverständigengutachten vorzufinanzieren hat.

3) Fristlose Kündigung und Umzug, wenn man den Ärger und die Kosten des Mängelbeseitigungsprozesses scheut.

4) Schadensersatzansprüche (etwa wegen kaputter Möbel), bei Gesundheitsschäden sogar Schmerzensgeldansprüche.
(von Rechtsanwalt Christian Schmid)

Kann der Mieter den Mietvertrag wegen Schimmel fristlos kündigen?

Eine berechtigte fristlose Kündigung durch den Mieter wegen Schimmelbefalls ist nur dann möglich, wenn durch die Schimmelbelastung eine derart hohe Beeinträchtigung vorliegt, dass der Mieter deswegen nicht bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist warten kann, sondern gezwungen ist, das Mietverhältnis sofort zu beenden.

Der Mieter kann zum Beispiel fristlos kündigen, wenn der Mieter es nachweisen kann, dass der in der Raumluft vorhandene Schimmel nachweislich zu Erkrankungen der Bewohner geführt hat. Dann hat der Mieter nach Auffassung des Amtsgerichts Charlottenburg in einem Urteil vom 9.7.2007 (Aktenzeichen 203 C 607/06) ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Welche Pflichten haben Vermieter bei angezeigtem Schimmel?

- Kommt es zum Streit über den Schimmel und seine Ursachen, ist es nach der Rechtsprechung zunächst am Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass keine Baumängel für den Schimmelpilz ursächlich sein können.

- Wurden bauliche Mängel festgestellt, müssen diese beseitigt werden, und zwar nachhaltig. Das bedeutet, nicht nur die äußerlichen Erscheinungen des Schimmels zu beseitigen, sondern auch und vor allem die entsprechenden ursächlichen (z. B. konstruktionsbedingten) Mängel.
In den meisten Fällen ist ein fehlerhaftes Heiz- und/oder Lüftungsverhalten des Mieters zumindest mitursächlich für die Bildung von Schimmel. Klare Vorgaben dazu, wie ordnungsgemäß geheizt bzw. gelüftet werden sollte, können im Mietvertrag verankert werden.

- Wer ältere Mietverträge hat und einen Mieter, der keine neue Vereinbarung unterzeichnen möchte, der sollte den Mieter zumindest einseitig auf die Gefahr der Schimmelpilzbildung und das erforderliche ordnungsgemäße Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. Diesen Hinweis sollte man dem Mieter so zukommen lassen, dass ihn man ihn ggf. später auch beweisen kann.

- Hat der Mieter Schimmel angezeigt, ist es am Vermieter, tätig zu werden. Das Schimmelproblem sollte dann begutachtet, nach den Ursachen geforscht und je nach Verantwortlichkeit ggf. diese beseitigt werden. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wer trägt bei einem Verdacht auf Schimmel die Gutachtenkosten bzw. die Kosten für eine Feuchtigkeitsmessung?

Der Vermieter muss dem Mieter nur dann die Kosten des vereidigten Sachverständigen oder einer (preiswerteren) Feuchtigkeitsmessung bezahlen, wenn er zuvor Gelegenheit hatte, mit eigenen Mitteln den Schimmelpilzbefall zu untersuchen. Der Vermieter darf nicht vor vollendete Tatsachen gestellt werden.

Der Vermieter muss den Vorrang bei der Beseitigung der Schimmelpilze haben. Erst wenn der Vermieter nicht reagiert und den Schimmelbefall nicht untersucht, darf der Mieter grundsätzlich für Feuchtigkeitsmessungen oder einen vereidigten Sachverständigen für Schimmelpilze auf Kosten des Vermieters beauftragen (so das Oberlandesgericht Düsseldorf in einer Entscheidung vom 29.7.2010, Aktenzeichen: I-24 U 20/10). (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Können Mieter Schimmelpilz in der Wohnung selbst beseitigen?

Zumindest aus anwaltlicher Sicht erscheint es in der Regel sinnvoller, die Beweislage nicht zu verändern. Gegebenenfalls muss darüber nachgedacht werden, die Gesundheitsgefahr durch ein Privatgutachten auszuschließen oder die Gefahr vorübergehend hinzunehmen. Wer das für unzumutbar hält, muss dann in den sauren Apfel beißen und Nachteile bei der späteren Verfolgung der Ansprüche gegenüber dem Vermieter in Kauf nehmen.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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