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Hauskauf

Rechtsberatung und Informationen zu Hauskauf und Baurecht.

Beim Hauskauf gibt es viel Rechtliches zu beachten. Neben der Finanzierung und Prüfung der einzelnen Verträge sollten auch Sachverständigengutachten und Belastungen des Grundstücks (z.B. Wegerecht) geklärt werden. Und was kann der Käufer machen, wenn nachträglich Mängel auftreten? Ist der Haftungsausschluss immer wirksam?

Das sagt das Gesetz

BGB

§ 311b - Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass

(1) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag wird seinem ganzen Inhalt nach gültig, wenn die Auflassung und die Eintragung in das Grundbuch erfolgen.

(2) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, ist nichtig.

(3) Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, sein gegenwärtiges Vermögen oder einen Bruchteil seines gegenwärtigen Vermögens zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu belasten, bedarf der notariellen Beurkundung.

(4) Ein Vertrag über den Nachlass eines noch lebenden Dritten ist nichtig. Das Gleiche gilt von einem Vertrag über den Pflichtteil oder ein Vermächtnis aus dem Nachlass eines noch lebenden Dritten.

(5) Absatz 4 gilt nicht für einen Vertrag, der unter künftigen gesetzlichen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil eines von ihnen geschlossen wird. Ein solcher Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

§ 873 - Erwerb durch Einigung und Eintragung

(1) Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist die Einigung ...

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des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.

(2) Vor der Eintragung sind die Beteiligten an die Einigung nur gebunden, wenn die Erklärungen notariell beurkundet oder vor dem Grundbuchamt abgegeben oder bei diesem eingereicht sind oder wenn der Berechtigte dem anderen Teil eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Eintragungsbewilligung ausgehändigt hat.


§ 925 - Auflassung

(1) Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden. Zur Entgegennahme der Auflassung ist, unbeschadet der Zuständigkeit weiterer Stellen, jeder Notar zuständig. 3Eine Auflassung kann auch in einem gerichtlichen Vergleich oder in einem rechtskräftig bestätigten Insolvenzplan erklärt werden.

(2) Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam.

Häufige Fragen & Antworten

Wie funktioniert ein Hauskauf?

Der Immobilienerwerb hat im Wesentlichen drei Bestandteile:

Einigkeit über den Eigentumsübergang (Auflassung):
Käufer und Eigentümer müssen sich über die wesentlichen Inhalte des Grundstückserwerbs einig sein.

Notarielle Beurkundung:
Für den Erwerb eines Grundstücks ist es erforderlich, dass die strengen Formvorschriften der notariellen Beurkundung eingehalten werden. Ein Grundstückserwerb muss notariell beurkundet werden. Ausnahme: Der gerichtliche Vergleich kann die notarielle Beurkundung ersetzen.

Eintragung in das Grundbuch:
Die Eigentumsübertragung muss schließlich in das Grundbuch eingetragen werden.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was ist die Auflassung bei einem Hauskauf?

Das Eigentum an einem Grundstück geht gemäß § 925 BGB durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch über. Die Auflassung, das heißt, die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang, muss gegenüber einem Notar erklärt werden. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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Was muss bezüglich des Notarvertrags beim Hauskauf beachtet werden?

Jeder Grundstückkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Dieser Beurkundungszwang soll die Kaufvertragsparteien schützen (Warnfunktion und Beweisfunktion). Der hierzu gewählte Notar hat eine Neutralitätspflicht: Er darf nicht zugunsten einer Partei mit der anderen Partei verhandeln. Zudem hat er die Parteien über die Bedeutung des Inhaltes zu belehren (Ausnahme: keine Belehrungspflicht über steuerliche Konsequenzen). Dennoch zeigt sich in der Praxis, dass manche Notare stark mit Verkäufern zusammenarbeiten und deswegen deren bevorzugtes Kaufvertragsformular verwenden.

Es ist also anzuraten, den Kaufvertrag vorher einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen – wer nicht sachkundig genug ist, sollte einen Anwalt hinzuziehen (auch diese Kosten sind überschaubar und rechnen sich). Dieser prüft auf Wunsch auch Einträge und Vorlasten in Grundbuch und Baulastenverzeichnis, die den Wert der Immobilie mindern können. Bei Eigentumswohnungen prüft er zusätzlich die Teilungserklärung, gegebenenfalls Eigentümerversammlungsprotokolle und Nebenkostenabrechnungen. (von Rechtsanwalt Dirk Tietjen)

Wer kann in Deutschland ein Haus kaufen?

In Deutschland kann grundsätzlich jeder eine Immobilie erwerben. Ausländische Staatsbürger oder ausländische Firmen können grundsätzlich genauso wie deutsche oder andere EU-europäische Personen oder Firmen, in grundsätzlich unbeschränkter Zahl, Immobilien erwerben.

Der Grundstückserwerber muss voll geschäftsfähig sein. Ein beschränkt geschäftsfähiger oder ein Geschäftsunfähiger kann aber – genauso, wie bei anderen Verträgen – beim Grundstückserwerb wirksam vertreten werden. Die Vollmacht zum Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie ist grundsätzlich formfrei.

Grundsätzlich können alle juristischen Personen Immobilien erwerben. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wann entsteht beim Hauskauf die Maklercourtage?

Ein Makler kann eine Provision fordern, wenn der Käufer den Makler zur Vermittlung beauftragt und wenn der Makler den Kauf kausal vermittelt hat. Der Honoraranspruch entsteht grundsätzlich bei Abschluss des notariell beglaubigten Grundstückskaufvertrages.

Der Makler muss dem Kunden zumindest Name und Anschrift des potentiellen Verkäufers bzw. seinen Vertreter bekannt geben. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Grundbuch - Was sollte der Käufer vor dem Hauskauf beachten?

Es gilt der öffentliche Glaube des Grundbuchs: Auf Eintragungen im Grundbuch kann man vertrauen, sie sind verlässlich. Wenn der Käufer sich mit dem als Eigentümer im Grundbuch eingetragenen Veräußerer über den Immobilienerwerb einigt, kann er nach notarieller Beurkundung und Eintragung des Eigentumsübergangs in das Grundbuch wirksam Eigentum erwerben.

Der gutgläubige Erwerb von Eigentum ist demnach nur dann möglich, wenn das Grundbuch den Veräußerer als Eigentümer ausweist. Selbst wenn der Veräußerer - aus welchen Gründen auch immer - entgegen der Eintragung im Grundbuch nicht Eigentümer des zu veräußernden Grundstücks war, erwirbt der Käufer wirksam Eigentum am Grundstück. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wie kann man sich vor dem Kauf einer Immobilie vor Mängeln schützen?

Vor Erwerb eines Grundstücks ist es regelmäßig sinnvoll, ein Sachverständigengutachten über die Qualität des Gebäudes bzw. der Eigentumswohnung einzuholen. Unter Umständen kann ein Boden- bzw. Baugrundgutachten sinnvoll sein.

Im Immobilienkaufvertrag sollte ausdrücklich festgehalten werden, dass keine behördlichen Bauverbote vorliegen oder dass die Baugenehmigung tatsächlich vorliegt. Lassen Sie sich eine Kopie der Baugenehmigung aushändigen. Sollten Sie auf dem Grundstück bauen wollen, empfiehlt es sich, nachzuprüfen, ob für alle Bauteile eine rechtswirksame, uneingeschränkte Baugenehmigung vorliegt.

Beim Erwerb von Wohnungseigentum ist es unerlässlich, die Teilungserklärung entweder einzusehen oder sich zumindest eine Kopie der Teilungserklärung vom Verkäufer aushändigen zu lassen. Die Gemeinschaftsordnung sollte in Kopie ebenfalls vorliegen. Der Erwerber sollte Kenntnis über die Eigentümerversammlungsprotokolle haben, über die Höhe des Haus- und Wohngeldes Bescheid wissen und auch über die Höhe der Instandhaltungsrücklagen.

Ganz wichtig ist es auch, sich über etwaige lebenslange Wohnrechte oder Pflegerechte, die als dingliche Rechte auf dem Grundstück lasten, zu informieren. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Was für Möglichkeiten hat ein Hauskäufer bei nachträglich entdeckten Mängeln?

Bei Mängeln, die erst nach Vertragsschluss für den Käufer erkennbar sind, stellt sich die Frage, inwiefern der Verkäufer haftbar gemacht werden kann.

Um Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen zu können, müsste der Käufer den Nachweis erbringen, dass der Verkäufer bei Vertragsschluss dem Käufer die Mängel verschwiegen hat.

"Dabei handelt der Verkäufer arglistig wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel. Dieses setzt nach der Rechtsprechung voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte"(so BGH, NJW-RR 1996,1332; BGH, NJW-RR 1992,333). (von Rechtsanwalt Özkan Akkoc)

Kann die Gewährleistung beim Hauskauf ausgeschlossen werden?

Bei einem Erwerb neu errichteter oder dementsprechend zu behandelnder Häuser ist ein formelhafter Gewährleistungsausschluss auch in einem notariellen Individualvertrag unwirksam, wenn „die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist."

Von so einer eingehenden Erörterung und ausführlichen Belehrung könne nur dann ausnahmsweise abgesehen werden, „wenn sich der Notar davon überzeugt hat, dass sich der Erwerber über die Tragweite des Haftungsausschlusses und das damit verbundene Risiko vollständig im klaren ist und den Ausschluss dennoch ernsthaft will."

Im Ergebnis wird dies bedeuten, dass in den überwiegenden Fällen Gewährleistungsausschlüsse in Individualverträgen unwirksam sein dürften und dem Käufer damit umfassend seine Gewährleistungsansprüche erhalten bleiben.

BGH VII ZR 130/05 (von Rechtsanwältin Eva Feldmann)

Wann muss trotz Ausschluss der Gewährleistung gehaftet werden?

Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert hat oder der Verkäufer hat einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen.

Eine arglistige Täuschung durch Verschweigen liegt vor, wenn dem Verkäufer ein offenbarungspflichtiger Mängel bekannt ist oder der Verkäufer einen Mangel zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.

Welche Rechte hat ein Hauskäufer bei Mängeln?

Um Ansprüche mit Erfolg anmelden zu können, muss der Käufer hierbei stets nachweisen, dass der Verkäufer Kenntnis des Mangels hatte. Dies ist bei sichtbaren Mängeln sicherlich einfacher als bei eher verborgenen Mängeln. Gerade wenn ein Verkäufer allerdings selbst in einem Objekt gelebt hat, kann in der Regel Kenntnis von einem schwerwiegenden Mangel unterstellt werden.

Bei Unwirksamkeit eines Haftungsausschlusses hat Käufer alle kaufrechtlichen Ansprüche gegen den Verkäufer:

Der Käufer kann daher grundsätzlich von dem Kaufvertrag zurücktreten, sofern der Mangel eine gewisse Bedeutung aufweist.

Möglichst ist stattdessen oder auch daneben die Geltendmachung eines konkreten Schadensersatzanspruches, der zum Beispiel in den Kosten der notwendigen Instandsetzungsmaßnahme besteht.

Ebenfalls denkbar ist die Minderung des Kaufpreises, der insbesondere dort in Betracht kommt, wo eine Instandsetzung konkret nicht zu beziffern oder nicht möglich ist (z.B. falsches Baujahr). (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Wie sind Erschließungskosten beim Hauskauf zu berücksichtigen?

Erschließungsanlagen sind die erforderlichen Einrichtungen, um ein Grundstück an die öffentliche Infrastruktur anzuschließen. Dazu zählen die Straßen, die zum Grundstück führen, also die Autofahrbahn, Fußwege, Parkflächen, Grünanlagen und die Straßenbeleuchtung. Dazu kommt die Entwässerung der Straße und der anliegenden Grundstücke, sowie entsprechende Versorgungsleitungen für Strom, Gas, Wasser, Abwasser, etc. (siehe § 127 Abs. 2 Baugesetzbuch).

Es ist gesetzlich festgelegt, dass die Gemeinde mindestens 10% der erforderlichen Erschließungskosten übernehmen muss (siehe § 129 Abs. 1, S. 3 Baugesetzbuch). Sie kann natürlich freiwillig auch mehr übernehmen, aber praktisch verbleibt es meistens bei dem gesetzlich vorgeschriebenen Minimum. Das bedeutet aber wiederum auch, dass in der Regel die Anlieger die verbleibenden 90% der Erschließungskosten bezahlen müssen.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

Die notariellen Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstückes entstehen, sind in der Kostenordnung gesetzlich geregelt. Grundsätzlich gilt auch hier: Wer die Leistungen des Notars beauftragt, ist dazu verpflichtet, die entstehenden Kosten zu tragen. Sucht demnach der Verkäufer den Notar aus und bittet diesen um die Erstellung eines Kaufvertrages, so ist auch der Verkäufer dazu verpflichtet, die entstehenden Kosten zu übernehmen. Anders kann dies sein, wenn der Käufer selbst den Kontakt mit dem Notar herstellt und diesen z.B. um die Erstellung oder Aushändigung eines eigenen Entwurfes bittet.

Sollten Sie als Käufer dem Verkäufer die Beauftragung des Notars überlassen haben, sollten Sie eine an Sie adressierte Rechnung des Notars nicht ohne Weiteres akzeptieren und das Gespräch mit dem Notar suchen. Kann eine einvernehmliche Lösung nicht gefunden werden, steht Ihnen das Recht zu, gegen die Kostenrechnung des Notars Beschwerde einzureichen und die Entscheidung des zuständigen Landgerichts gemäß § 156 Kostenordnung zu beantragen. Das Verfahren ist hierbei gerichtskostenfrei. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Was ist wenn die Wohnfläche sich nach dem Hauskauf als kleiner herausstellt als vorher angegeben?

Nach dem Kauf stellte sich heraus, dass die Wohnung kleiner ist als angegeben. Der Käufer verlangte eine Minderung des Kaufpreises. Und bekam Recht! Das Oberlandesgericht Saarbrücken hat dem Käufer einen Minderungsanspruch zugebilligt.

Dem Käufer kam es - so das Gericht - entscheidend auf die Wohnungsfläche an, so dass diese Vertragsgegenstand wurde, auch wenn die Wohnungsgröße nicht schriftlich im Vertrag festgehalten wurde. Da die Wohnung allerdings kleiner war als vereinbart, könne der Kaufpreis entsprechend reduziert werden. Die 10 % Grenze, die der BGH für das Mietrecht entwickelt hat, greift hierbei allerdings ein. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Wann kann man vom Hauskauf zurücktreten?

In einem Urteil hat das Oberlandesgericht Hamm entschieden, dass Hauskäufer die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen können, wenn das Haus nicht wie angegeben erbaut wurde, sondern schon zwei Jahre älter ist. Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um zwei Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes werde die Kaufsache erheblich beeinträchtigt.

OLG Hamm, 27.03.2017, 22 U 82/16 (von Rechtsanwalt Jens Usebach)

Gibt es einen Rücktritt wegen nachträglicher Pflichtverletzung beim Hauskauf?

Eine Immobilie wurde durch einen Bauträger mit einem besonderen Ausblick auf die Frankfurter Skyline beworben, so dass dem Kaufvertrag eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zu Grunde lag. Der Käufer konnte diese Aussicht auch zunächst genießen. Einige Jahre später bebaute derselbe Bauträger jedoch das Nachbargrundstück, so dass anschließend nur noch wenige markante Gebäude der Skyline sichtbar waren.

Durch diese nachvertragliche Pflichtverletzung fiel die vereinbarte Beschaffenheit weg, so dass der Käufer kein Interesse mehr an seiner Immobilie hatte und den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärte.

OLG Frankfurt am Main, 12.11.2015, Az. 3 U 4/14 (von Rechtsanwalt Lars Liedtke)

Kann man einen Hauskauf beim Unterhalt berücksichtigen?

Kredite zum Erwerb oder Verbesserung des Zustands einer Immobilie, eines Hauses, sind Kredite, die der Vermögensbildung dienen.
Auch wenn nur einer der Ehepartner Darlehensschuldner ist, sind die Zinszahlungen und die Tilgungszahlungen bei Ehegatten, die im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, beim Unterhaltsverpflichteten einkommensmindernd zu berücksichtigen. Das gilt jedoch nur so lange, bis noch kein Scheidungsantrag zugestellt worden ist, das Scheidungsverfahren also noch nicht rechtshängig ist. Ab Rechtshängigkeit der Scheidung darf der das Darlehen zurückzahlende Ehegatte lediglich noch die Zinszahlungen vom seinem Einkommen absetzen. (von Rechtsanwältin Monica Rheinfels )

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