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Wohnrecht

Rechtsberatung und Informationen zu Wohnrecht und Baurecht.

Das Wohnrecht oder Wohnungsrecht ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung nutzen zu dürfen. Häufig werden diese Rechte im Wege eines Testaments oder Immobilienkaufvertrags eingeräumt und sollen Verwandten oder Partnern eine weitere Nutzung der Immobilie ermöglichen.

Das sagt das Gesetz

Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 1093 Wohnungsrecht

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Häufige Fragen & Antworten

Was ist ein Wohnrecht und was ist der damit verbundene Zweck?

Ein Wohnrecht ermöglich es dem Berechtigen, Gebäude oder Teile eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Oft wird ein Wohnrecht z.B. gemacht, wenn ein Haus von den Eltern an die Kinder zu Lebzeiten verschenkt wird, um sicher zu stellen, dass die Eltern oder Elternteile im Haus weiterhin wohnen bleiben können.

Meist wird entweder ein schuldrechtlicher Vertrag aufgesetzt oder aber es erfolgt eine entsprechende Passage in einem Testament in Form eines Wohnungsrechtsvermächtnisses für den Fall, dass dies erst nach dem Tod eines Elternteils geregelt werden soll.

Wie erfolgt die Bestellung des Wohnrechts?

Ein Wohnrecht ist eine Belastung eines Grundstücks und muss gem. § 873 BGB in das Grundbuch eingetragen werden. Die mündliche Vereinbarung eines Wohnrechts ist unwirksam.

Bei der Bestellung des Wohnrechts fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Die Höhe bestimmt sich nach der Wohnungsgröße und einem daraus folgenden fiktiven ortsüblichen Mietpreis sowie in Abhängigkeit des Alters des Berechtigten. Denn je jünger der Berechtigte ist, desto länger kann er von dem Wohnrecht profitieren und der Wert des Wohnrechts ist somit höher als bei einem älteren Menschen. Für die Berechnung des Wohnwertes hat das Finanzministerium Tabellen erstellt. (von Rechtsanwältin Simone Sperling)

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Was ist der Unterscheid zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Wohnrecht und Nießbrauch sind zwei unterschiedliche dingliche Rechte.

Beim reinen Wohnrecht nach §1093 BGB hat der Wohnrechtsinhaber nur die Möglichkeit, selbst in der Wohnung zu leben. Er darf lediglich, seine Familie und Hilfs- oder Pflegekräfte in die Wohnung mit aufnehmen. Das kann jedoch auch z.B. testamentarisch untersagt werden.

Beim Nießbrauch hat der Berechtiget wesentlich weitere Rechte. Ihm stehen sämtliche Nutzungen zu Verfügung. So darf er die Wohnung nicht nur bewohnen, sondern er darf sie auch Dritten überlassen oder vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dann dem Berechtigten zu, nicht dem Eigentümer.

Ist eine Übertragung des Wohnrechts auf Dritte möglich?

Nein, in der Regel ist das nicht möglich. Das Wohnrecht steht nur dem Berechtigen zur Verfügung und kann nicht veräußert oder auf Dritte übertragen werden. Auch ist es nicht vererbbar. Es besteht aber die Möglichkeit, eine Übertragung auf Dritte entsprechend zu vereinbaren.

Ist das Wohnrecht immer unentgeltlich?

Ja, im Normalfall ist das Wohnrecht unentgeltlich. Die Parteien können aber natürlich etwas anderes vereinbaren.

Muss der Wohnrechtsinhaber für die Nebenkosten aufkommen?

Verbrauchsabhängige Positionen wie die Kosten für Müll, Strom, Wasser und Heizung muss der Wohnberechtigte trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnrechts tragen, weil es sich dabei nicht um die Kosten der Wohnung, sondern um Kosten handelt, die durch Ausübung des Wohnrechts verursacht sind. Gleiches gilt für den auf die Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kostenanteil für Heizung und Warmwasserbereitung aufgrund der Aufteilung nach der HeizKVO. (sh. dazu BGH Urteil vom 21.10.2011,Az.: - V ZR 57/11). Andere verbrauchsunabhängige Kosten sind nicht vom Berechtigten zu tragen. (sh. Palandt, § 1093 RN 10).
(von Rechtsanwältin Simone Sperling)

Wer muss bei einem Wohnrecht die Reparaturkosten bezahlen?

Wer die Reparaturkosten tragen muss richtet sich danach, ob es sich um gewöhnlichen oder außergewöhnlichen Reparaturen bzw. Instandsetzungen handelt.

Gewöhnliche Reparaturen sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kleineren Zeitabständen wiederkehrend zu erwarten sind, z.B. Kosten für Fenster abdichten (aber keine Kosten für neue Fenster). Gewöhnliche Reparaturen sind vom Berechtigten zu tragen.

Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen. Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, etwa die Erneuerung der elektrischen Anlage, Reparatur bei Totalausfall der Heizung. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen trifft den Wohnungsberechtigten keine Vornahme- oder Kostentragungspflicht, diese treffen den Eigentümer.
(von Rechtsanwältin Simone Sperling)

Ist das Wohnrecht zu versteuern?

Ja, das Wohnrecht ist zu versteuern. Es können Erbschaftssteuern oder Schenkungssteuern anfallen. Allerdings ist die Berechnung sehr komplex und von vielen Faktoren abhängig. Besonders teuer kann es dabei für unverheiratete Partner oder entferntere Verwandte wie Tanten und Onkel oder Neffen werden.

Um die Steuer zu berechnen, berechnet man zunächst den Wert des Wohnrechts. Dazu nimmt man den Jahresmietwert mal des Kapitalwertes.

Die Jahresmiete berechnet man in dem man den Quadratmeterpreis mit der Wohnungsgröße und anschließend mit der Zahl 12 multipliziert.

Anschließend multipliziert man die Jahresmiete mit dem Kapitalwertvervielfältiger.

Dieser Berechnet sich wie folgt:

§ 14 Lebenslängliche Nutzungen und Leistungen
(1) ... 3Der Kapitalwert ist unter Berücksichtigung von Zwischenzinsen und Zinseszinsen mit einem Zinssatz von 5,5 Prozent als Mittelwert zwischen dem Kapitalwert für jährlich vorschüssige und jährlich nachschüssige Zahlungsweise zu berechnen.

Glücklicherweise hilft hier der Gesetzgeber und man kann den Kapitalwert einfach aus der aktuellen Sterbetafel des Bundesfinanzministeriums ablesen.

Das ergibt also folgende Formel:

Jahresmiete x Kapitalwert = Wert des Wohnrechts

Beispiel: 65 Jahre alter Mann unverheiratet. Dieser hat eine restliche Lebenserwartung von 17,80 Jahren Grundlage ist die Sterbetafel Gültig ab 2019. Daraus kann aus der Sterbetafel ein Kapitalwert von "11,480" abgelesen werden. Die Rechnung sieht dann wie folgt aus:

10.000 Euro x 11,480 = 114.800 Euro

Um dann die Steuer ermitteln zu können, kommt es auf die Steuerklasse und die Höhe der möglichen Steuerfreibeträge an.

Beispiel unverheirateter Lebensgefährte
Freibetrag 20.000 Euro
114.800 - 20.000 = 94.800 Euro

Mangels Verwandtschaftsverhältnis fällt der Lebensgefährte in die höchste Steuerklasse und muss 30 % Steuern zahlen.

Das sind dann in unserem Beispiel, 28.440 Euro die der Lebensgefährte an das Finanzamt abführen müsste.

Gehört das Mobiliar der Wohnung zum Wohnrecht?

Nein, es sei denn, das Testament oder die Vereinbarung sagen etwas anderes aus. Festeingebaute Gegenstände wie z.B. die Badewanne oder Einbauschränke oder Küchen gehören allerdings zum Wohnrecht dazu.

Hat ein Sozialeistungsempfänger Anspruch auf Unterkunftskosten bei einem bestehenden Wohnrecht?

Nein. Das Landessozialgericht Baden-Württemberg hat in seinem Beschluss vom 08.02.2011 (Az L 12 AS 4387/10) entschieden, dass Mietkosten dann nicht als angemessene Unterkunftskosten zu übernehmen sind, wenn der Mietvertrag trotz eines bestehenden Wohnrechts nach § 1093 BGB geschlossen worden ist, um weitere SGB-II-Leistungen zu erhalten. Ein solcher Mietvertrag ist sittenwidrig und damit nichtig.

Die Leistungsempfänger können ihren Unterkunftsbedarf durch die Ausübung des Wohnrechts decken. Der Eigentümer hat die Pflicht, die Ausübung des Wohnrechts zu dulden, ohne dass er hierfür eine Entschädigung verlangen kann.

Wirkt sich das Wohnrecht im Falle der Scheidung auf den Zugewinnausgleich aus?

Ja, allerdings ist dies sehr kompliziert. Das Wohnrecht ist als Grundstücksbelastung für den Anfangsvermögensstichtag und – falls es fortbesteht – auch für den Endvermögensstichtag zu bewerten. Darüber hinaus ist der fortlaufende Wertzuwachs der Zuwendung aufgrund des abnehmenden Werts des Wohnrechts auch für den dazwischen liegenden Zeitraum bzw. die Zeit zwischen dem Erwerb und dem Erlöschen des Wohnrechts zu bewerten, um den gleitenden Erwerbsvorgang zu erfassen und durch entsprechende Hinzurechnung zum Anfangsvermögen vom Ausgleich auszunehmen.

Die Berechnungsmethode ist aufwändig und wegen der zu erwartenden Sachverständigengutachten auch kostenintensiv.
(von Rechtsanwalt Eric Schendel)

Kann der Eigentümer Dritten den Zutritt zur Wohnung des Wohnrechtsinhabers verweigern?

Nein. Dieses Recht steht nur dem Berechtigten zu. Der Eigentümer kann nur einen ständigen Aufenthalt von Personen verbieten, die nicht zur Familie oder zu Pflege- und/oder Hilfspersonen gehören, normalen Besuch darf der Eigentümer nicht verweigern. (von Rechtsanwältin Simone Sperling)

Kann man als Eigentümer auch sich selbst ein Wohnrecht einräumen?

Ja, das ist möglich. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes (Beschluss vom 14.07.2011, Az: V ZB 271/10) kann ein Grundstückseigentümer ein Wohnrecht jederzeit zu eigenen Gunsten an seinem Grundstück bestellen, obwohl dies ansonsten regelmäßig nur für andere, dritte Personen vorgenommen wird. Die Wirksamkeit ist nach den Ausführungen des BGH auch nicht vom Nachweis eines besonderen Interesses abhängig. (von Rechtsanwalt Thomas Joschko)

Wann erlischt das Wohnrecht? Bleibt es auch bei Auszug bestehen oder wenn der Berechtigte ins Pflegeheim geht?

Das Wohnrecht bleibt auch bei Auszug oder dem Gang ins Pflegeheim bestehen. Begründet wird dies damit, dass die theoretische Möglichkeit bestehen könnte, dass der Berechtigte in die Wohnung zurückkehrt, weil er z.B. nicht mehr gepflegt werden braucht oder möchte.

Es besteht aber die Möglichkeit, dass die Beteiligten das Wohnrecht zur Löschung bringen. Dies etwa durch eine Vereinbarung bei der Bestellung des Wohnrechts, dass es erlöschen soll, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim zieht.

Anderenfalls erlischt das Wohnrecht erst mit dem Tod des Berechtigten. Es gilt also lebenslang.

Des Weiteren gibt es die seltenen Fälle einer Verwirkung des Wohnrechts bei schwerwiegenden Verfehlungen. Das können z.B. Tötungsdelikte gegen den Eigentümer sein. Die Voraussetzungen für eine Verwirkung sind sehr hoch.

Was müssen Hauskäufer bei einem Wohnrecht beachten?

Aufgrund dessen, dass das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, bleibt das Wohnrecht bestehen. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht somit weiterhin dem Berechtigten gewähren. (von Rechtsanwältin Simone Sperling)

Ist ein Wohnrecht vor einer Zwangsversteigerung geschützt?

Theoretisch kommt es bei einer Zwangsversteigerung entscheidend darauf an, ob das Wohnrecht zeitlich sowie dem Rang nach dem Grundpfandrechten einer Bank vorgeht. Ist dies der Fall, bleibt das Wohnrecht im Falle einer Zwangsversteigerung bestehen. Praktisch wird das Wohnrecht aber erlöschen, da sich Banken für entsprechende Grundpfandrechte einen Vorrang eintragen lassen. Gleiches gilt auch dann, wenn das Wohnrecht nach den Grundpfandrechten eingetragen wurde.

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