Winterdienst vom Vermieter in selbstbewohntem Mehrfamilienhaus auf Mieter umgelegt

17. August 2023 Thema abonnieren
 Von 
Maddinprof
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)
Winterdienst vom Vermieter in selbstbewohntem Mehrfamilienhaus auf Mieter umgelegt

Ich war kürzlich mit der folgenden interessanten Situation konfrontiert. Ich möchte dazusagen, dass die geschilderte Situation für mich nicht mehr aktuell ist (bereits verzogen) und ich außerdem keinen Bedarf hatte, gegen die vom Vermieter getroffene Regelung vorzugehen, sondern lediglich mein "gefühltes Rechtsverständnis" überprüfen möchte.

Ich habe ein Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien bewohnt. Hierbei war eine Partei der Vermieter, eine Partei eine Einzelperson und eine Partei eine WG aus 3 Personen.

Der Vermieter hat die Verpflichtungen zum Winterdienst auf die Mieter übertragen. Die vom Vermieter getroffene Regelung war die, dass wöchentlich wechselnd jeweils die Einzelperson oder die WG die Räumungs- und Winterdienst-Aufgaben zu übernehmen hat. Dies fand ich ungewöhnlich, da nach meinem Gerechtigkeitsempfinden der Vermieter entweder selbst die Verantwortung für das gesamte Haus übernehmen und Kosten beispielsweise über die Nebenkosten umlagern kann, oder die Verantwortung auf die Bewohner übertragen und dann eine gleichmäßige Verteilung der Verpflichtung auf alle Parteien vornehmen kann. Sich selbst aber als Vermieter und gleichzeitiger Bewohner des Hauses einfach aus der Verantwortung herauszuziehen indem man diese Arbeiten auf seine Mieter überträgt fühlte sich für mich rechtlich schwierig an.

In meiner Recherche bin ich nicht wirklich auf vergleichbare Situationen gestoßen. Häufig ist die Rede davon, dass der Vermieter die Verpflichtung auf den Mieter übertragen kann, hierbei wird aber immer angenommen oder impliziert, dass der Vermieter das Gebäude komplett vermietet und nicht gleichzeitig auch selbst nutzt.

Im vorliegenden Fall haben wir uns der Regelung auch deshalb gefügt, weil der Vermieter altersbedingt nicht mehr in der Lage zu Räum- oder Winterdienst gewesen wäre und weil das Verhältnis generell ein gutes bis sehr gutes war. Ich würde mich trotzdem über euren und Ihren Input freuen.

LG

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6 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6282 Beiträge, 2290x hilfreich)

Die eigene Antwort geht davon aus, daß ein Vermieter alle Mieter gleich behandeln müßte.
Eine solche gesetzliche Regelung gibt es aber nicht.
Genauso wieder Vermieter die Miethöhe unterschiedlich hoch bemessen kann, kann er auch die neben der Miete zu zahlenden Betriebskosten oder dessen Erledigungspflicht vertraglich unterschiedlich regeln.
Nehmen wir mal als Beispiel (weil es da auch um Reinigung geht) die Bürgersteigsreinigung -auch von EIs und Schnee- ).
Ich kenne viele Mietverträge/Hausordnungen welche diese Pflicht generell den Mietern der Erdgeschoßwohung(en) auferlegen. Vermutlich sind diese dann von der Reinigung der Treppen im Hause ausgenommen obwohl sie diese z.B. auch benutzen, um Bodenraum nutzen zu können.
Es gibt auch Regelungen nach Kopfzahl der Bewohner. Dann ist ein Einzelmieter mit einer m² großen Wohnung
besser gestellt, als eine 3 köpfige Familie in einer gleichgroßen Wohnung.

Signatur:

Meine Beiträge sind keine juristischen Ratschläge, sondern sollen dem Erfahrungsaustausch dienen.

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#2
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9669 Beiträge, 4405x hilfreich)

Schau dir mal diesen Beitrag an: https://www.mietrecht.org/mietvertrag/winterdienst-unterschiedliche-regelungen-in-mietvertraegen/ Darin finden sich Urteile. Tatsächlich spannend wäre nun die Anwendung auf deinen Fall und ob ein sachlich gerechtfertigtes, eindeutiges Unterscheidungskriterium vorliegt.

Es gibt Urteil zu Fällen, wo Mieter altersbedingt keine solchen Arbeiten mehr leisten können. Die müssen dann aber meines Wissens nach in der Regel andere für diese Arbeiten bezahlen. Zudem werden Mieter mit der Zeit ja auch älter. Wo will man da eine Altersgrenze ziehen? Von daher würde ich den Altersaspekt nicht als eindeutiges Unterscheidungskriterium zulassen.

Bleibt die Eigenschaft Vermieter der einen Wohnpartei. Das ist zwar ein eindeutiges Unterscheidungskriterium. Ob sich das sachlich rechtfertigen lässt, würde ich bezweifeln. Wenn eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus leersteht, so muss diese bei der Nebenkostenabrechnung dennoch mitgerechnet werden. Bei Abrechnung pro Kopf ist die leerstehende Wohnung mit einem Kopf zu bewerten. Soweit ist die Rechtsprechung eindeutig. Bei einer leerstehenden Wohnung muss also der Vermieter für die Nebenkosten und die Pflichten (also z.B. Winter- oder Reinigungsdienste) der Wohnung aufkommen. Ich kann nicht erkennen, warum das bei einer vom Vermieter bewohnten Wohnung anders sein sollte.

Von daher würde ich aus dem Bauch heraus vermuten, dass weder das Alter noch die Eigenschaft Vermieter ausreichende Gründe sind, diesen vom Winterdienst auszunehmen. Aber natürlich könnte es andere Gründe geben. Der Vermieter könnte in den Mietverträgen, welche den Winterdienst übernehmen, explizit eine Reduktion der Miete aufnehmen. Es müsste nur der Umfang der Pflichten hinreichend klar sein.

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#3
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6282 Beiträge, 2290x hilfreich)

@cauchy
In meinem Beitrag ging ich von einer Vereinbarung aus, denn da steht:

Zitat:
Der Vermieter hat die Verpflichtungen zum Winterdienst auf die Mieter übertragen.
Und: Die vom Vermieter getroffene Regelung war die, dass wöchentlich wechselnd jeweils die Einzelperson oder die WG die Räumungs- und Winterdienst-Aufgaben zu übernehmen hat.


Also sollte es darauf ankommen, ob diese Vereinbarung wirksam ist und ein Vermieter sich oder andere Personen
ausnehmen darf. Grundsätzlich halte ich eine Vereinbarung welche ungerecht ist, deshalb weiter nicht automatisch auch für ungültig.
Auf die MIethöhe angewendet würde dieser Grundsatz sonst ja auch bedeuten, daß auch die Vereinbarung unterschiedlicher Miethöhen unzulässig wäre. Die ist aber eindeutig nicht so, jedenfalls nicht wegen einer bestehenden Ungerechtigkeit.

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#4
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9669 Beiträge, 4405x hilfreich)

@ Spezi-2: Ich habe mich am verlinkten Artikel orientiert. Auch ich ging von einer mietvertraglichen Vereinbarung aus. Allerdings muss eine solche Vereinbarung zum einen klar verständlich und zum anderen sachlich nachvollziehbar sein.

Wenn im Mietvertrag z.B. nur steht "Der Winterdienst wird anteilig übernommen", dann wird üblicherweise ein Mietinteressent darunter verstehen dürfen, dass sich alle Parteien des Hauses daran beteiligen. Der Vermieter als eine Hauspartei dürfte sich also nicht selber herausnehmen. Es fehlt in einer solchen Formulierung meiner Meinung nach die Eindeutigkeit. Der Mieter muss vor Abschluss des Mietvertrages klar erkennen können, welche Aufgaben er mit dem Mietvertrag übernimmt.

Mein voriger Post zielte eher auf die sachliche Begründung ab. Auch die muss in irgendeiner Form erkennbar sein. Eine Vereinbarung der Form "Der Winterdienst wird von den Wohnungen 1 und 3 anteilig durchgeführt" wäre zwar eindeutig, aber es fehlt an der sachlichen Begründung.

Ich bestreite nicht, dass eine sachliche Begründung möglich wäre. Da gibt es sicherlich vielfältige Ausgestaltungen. Typisch wäre, wie du selber schreibst, eine Winterdienstpflicht für EG-Parteien. Eine Vereinbarungen der Form "Der Winterdienst wird von den EG-Parteien anteilig durchgeführt" wäre vermutlich okay. Der sachliche Grund wäre laut dem verlinkten Artikel z.B. die räumliche Nähe.

Aus meiner Sicht macht es hier durchaus mal Sinn, Äpfel mit Birnen zu vergleichen. Eine Vereinbarung der Form "Die Grundsteuer wird ausschießlich von den Mietparteien (und damit nicht von der Vermieterpartei) anteilig übernommen" wäre aus meiner Sicht eindeutig unwirksam, weil es keinen sachlich argumentierbaren Grund gibt. Der Vermieter ist also nicht komplett frei in der Frage, wer welche Nebenkosten oder Pflichten übernimmt. Neben der Eindeutigkeit der Formulierung muss aus meiner Sicht irgendein sachlicher Grund erkennbar sein.

Das Thema ist generell auf alle Pflichten und Nebenkostenarten verallgemeinerbar. Es ist z.B. möglich, nur einer Partei eines großen Mehrfamilienhauses die Treppenhausreinigung zu übertragen. Aber auch da gilt selbstverständlich, dass dies irgendwie begründet werden muss. In meiner ersten Antwort habe ich versucht herauszuarbeiten, warum meiner Meinung nach Alter oder der Vermieterstatus nicht als sachlicher Grund herhalten dürfen.

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#5
 Von 
Spezi-2
Status:
Senior-Partner
(6282 Beiträge, 2290x hilfreich)

@cauchy
mir leuchtet weiterhin nicht ein, weshalb ein Vermieter mietvertraglichen Regelungen begründen müssen soll um sie wirksam werden zu lassen. Darauf läuft letztlich deine Meinung hinaus.
Der Gesetzgeber läßt die Vereinbarung eines Umlagenschlüssel ausdrücklich zu.
Da gibt es immer gewisse Ungerechtigkeiten.
Nehmen wir das Wassergeld mit Kanalgebühr usw. ohne Zählermessung.
Die Abrechnung nach m² Wohnfläche bei einer 80 m² großen Wohnung die von einer Person bewohnt wird belastet diese deutlich mehr als die Mieter von 50 m² großen Wohnungen mit 3 und mehr Personen.
Fragt da jemand für die Gültigkeit der Vereinbarung nach einer erforderlichen Begründung ?

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#6
 Von 
cauchy
Status:
Unparteiischer
(9669 Beiträge, 4405x hilfreich)

Zitat (von Spezi-2):
mir leuchtet weiterhin nicht ein, weshalb ein Vermieter mietvertraglichen Regelungen begründen müssen soll um sie wirksam werden zu lassen. Darauf läuft letztlich deine Meinung hinaus.
Nimm das geschilderte Beispiel mit der Grundsteuer. Oder nimm eine andere Nebenkostenart wie zum Beispiel Müllgebühren oder Wasserkosten. Wenn in einem Dreiparteienhaus wie hier im Mietvertrag stehen würde, Müllgebühren und Wasserkosten werden anteilig von den zwei Mietern aber nicht dem Vermieter (der dort als dritte Partei wohnt) getragen, dann ist das aus meiner Sicht wegen unangemessener Benachteilung der Mieter in der Regel unwirksam. Oder siehst du das anders?

Zitat (von Spezi-2):
Da gibt es immer gewisse Ungerechtigkeiten.
Selbstverständlich. Das will ich gar nicht bestreiten. Grenzen sind bei der Unangemessenheit eines Nachteils. Insoweit wird jegliche Regelung sich daran messen lassen müssen, ob sie unangemessen ist. Nicht jede Ungerechtigkeit ist sofort unangemessen.

In dem hier geschilderten Fall kennen wir die mietvertragliche Vereinbarung nicht. Daher ist nicht zu beurteilen, ob diese bereits unangemessen ist. Ebenso ist nicht abzuschätzen, ob die Vereinbarung eindeutig den Aufgabenumfang des Mieters erkennen lässt.

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