Eigentumsordnung für Gemeinschaftseigentum

>Nun möchte ich eine Eigentümerordnung entwerfen. Auf welchem Gesetz sollte diese denn basieren (Wohneigentumsgesetz)???

Nein.

... Zutreffend sind IMO 742-758 BGB (Gemeinschaft). Nach §744 erfolgt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit dies nicht über die "ordnungsgemäße Verwaltung" hinausgeht (sonst Einstimmigkeit!!), per Mehrheitsbeschluss, wobei *jedem* Miteigentümer Gelegenheit zu geben ist an dem Beschluss mitzuwirken. Für die Beschlussfassung gibt es keine vorgeschriebene Form, daher ist IMO ein schriftliches Umlaufverfahren möglich und sinnvoll. Jeder hat die Anzahl Stimmen die seinem Anteil entspricht, also Vorsicht bei Teileigentum an Häusern!

>Ist es darüber hinaus möglich, Schuldner (wir benötigen pro Jahr 100,00 Euro/Eigentümer um den Winterdienst, die Pflege im Sommer etc. zu gewährleisten) sowie Personen mit denen die Eigentümergemeinschaft im Rechtsstreit steht von der Stimmberechtigung auszuschlißen???

Naja. 742BGB ff. gelten hilfsweise, also solange die Bruchteilgemeinschaft keine spezielleren Regelungen trifft. Ich glaube allerdings nicht, dass eine Regelung Bestand hätte welche die Mitbestimmung eines Teileigentümers ausschliesst. Im übrigen erinnere ich mich an ein Urteil das eine Duldungspflicht der Ersatzvornahme in Bezug auf den zu erbringenden Winterdienst verneinte (Quelle habe ich leider nicht mehr). Ich würde die Regelungen also eher zurückhaltend gestalten. Der Bruchteileigentümer ist kein Sklave der Mehrheit und darf den Schnee auch mal liegen lassen, allerdings haftet er dann auch für den Schaden :-)

Leider kann ich keine Vorlage für einen Vertrag o.ä. liefern. Ich suche selbst danach und habe hier *leider* noch keine Antwort bekommen. Wenn Sie eine gute Idee haben, können Sie´s ja hier posten :-)

>wie sind eine Eigentümergemeinschaft mit 41 Partein (Reihen- und Doppelhäuser).

Verhält sich bei mir ähnlich.

Die von Odil (vielen Dank!) genannten Quellen beziehen sich wohl eher auf Gemeinschaftseigentum nach WEG und erhalten hieraus bindende Wirkung für alle Miteigentümer.

Beim geschilderten Fall dürften diese Vorlagen wenig bringen.

Problematisch ist IMO die Abgrenzung der diversen Aufgaben hinsichtlich der notwendigen Mehrheiten. Ist z.B. die Aufstellung einer Beleuchtung für den Garagenvorplatz etwas das einstimmig beschlossen werden muss, oder reicht ein Mehrheitsbeschluss. Wie verhält es sich bei dem Beispiel mit der Verkehrssicherungspflicht? Wo liegen die Grenzen der Einschränkung der Benutzung, bzw. woraus ergibt sich ein Anspruch auf die Einhaltung von Benutzungsregeln? Welche Rechtsform ist im Hinblick auf andere Vorhaben (Antennenanlage / gemeinsame Solaranlage) für die Gesellschaft sinnvoll, oder sollten hier jeweils unabhängige Gesellschaften gegründet werden?

IMO kann das Vorgehen zu Problemen führen wenn an einer Abstimmung keine qualifizierte Mehrheit (Mehrheit aller vertretenen Miteigentumsanteile!) zustandekommt, da im Zweifel der §745 BGB in Anwendung kommt, der, mangels anderer Regelungen, anzuwenden ist. Fehlerhafte Beschlüsse können jedoch Ansprüche auf Schadensersatz (823BGB ??) oder Unterlassung (1008BGB ??) begründen. Interessant dürfte auch die Auslegung von Stimmenthaltungen sein; auch hier würde ich Vorsicht walten lassen und diese eher gegen den Beschlussgegenstand wirken lassen. Wenn Sie Beschlüsse unbedingt auf Präsenzveranstaltungen fassen wollen, dann empfehle ich Ihnen unbedingt einen Gesellschaftsvertrag abzuschließen der entsprechende Regelungen enthält. Beachten Sie aber bitte, dass hierfür Einstimmigkeit notwendig ist und ein solcher Gesellschaftsvertrag kündbar ist, solange er nicht im Wortlaut im Grundbuch eingetragen ist.

Ich wäre Ihnen dankbar, wenn Sie das Ergebnis Ihrer Überlegungen hier posten würden...

Im normalen WEG kann eine Gemeinschaftsordnung nur dann erstellt werden, wenn diese in der Teilungserklärung erwähnt wird. Eine nachträgliche Erstellung wäre nur mit Zustimmung ALLER Eigentümer möglich.
Hier geht es aber pragmatisch darum, Probleme zu lösen und wie man damit umgehen will. Vielleicht solltest du einfach mal an alle schreiben, Probleme darstellen, rechtliche Lage und dann um Vorschläge bitten.

Klausi,
ist das eine Frage bezüglich einer bestehenden WEG? Dann geh doch mit deiner Frage ins WEG-Forum und mache ein eigenes Post dazu auf.