Kündigung eines Mietvertrages vor Ablauf einer Mindestmietdauer von 1 Jahr

Question

Hallo,

Wir haben ein Problem mit einem Mietvertrag und hoffen, dass wir Hilfe finden.

Sachlage:
Wir haben einen Gastwissenschaftler aus China, der bei uns für 1 Jahr bleibt.
Er hat einen Mietvertrag für ein möbliertes Apartment im Wohnkomplex unterschrieben mit einem Jahr Mindestmietdauer (Mietvertrag s.u.)
Er ist mit der Wohnung unzufrieden, weil die unangenehm riecht und er davon wohl Kopf- und Halsweh davon bekommt. Der Geruch geht nach seinen Angaben von den Möbeln aus. Daher möchte er den Vertrag kündigen.
Er sagt, dass er bei der Unterschrift nicht wusste, dass er eine Mindestmietdauer von einem Jahr hatte, da er kein Deutsch versteht und nur ein wenig Englisch. Er hatte zu dem Zeitpunkt einen Kollegen dabei gehabt, der Deutsch und Englisch spricht.
Ich habe mit dem Vermieter (eine Immobiliengesellschaft) gesprochen und diese sehen keinen Grund für eine außervertragliche Kündigung.

Zusätzlichen Problem: Er hat die Möbel bei sich vor die Haustür gestellt, d.h. auf dem öffentlich zugänglichen Flur im Gebäude komplex, um den Geruch zu beseitigen. Diese Möbel sind jetzt gestohlen worden.

Können wir ihm bei dieser Sachlage irgendwie helfen?

Mietvertrag

"Vermieter" und "Mieter" schließen folgenden Mietvertrag:
§1:
Der Vermieter vermietet dem (der) Mieter(in) in der •••••••• eine Wohnunterkunft in dem Appartement- Nr: ••••••.
Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2015 um 0.00 Uhr mit einer Laufzeit von einem Jahr und verlängert sich um ein weiteres Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf des jeweiligen Mietjahres schriftlich gekündigt wird. Für die Fristeinhaltung ist maßgebend der Eingang der Kündigung beim Vermieter.

Die Mietdauer ändert sich auf Wunsch des Mieters auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten wenn
1. das Studium abgebrochen wird und eine Exmatrikulationsbescheinigung des Lehrinstituts vorgelegt
wird,
2. die Änderung des Studienplatzes durch Vorlage eia~: Immatrikulation eines anderen Lehrinstituts vorgelegt
wird,
3. ein Umzug in eine andere Stadt durch Vorlage eines Nachweises des dortigen Einwohnermeldeamts
nachgewiesen wird.

§2:
Die Mieträume werden zum vorübergehenden Gebrauch für die besonderen Zwecke des Studiums vermietet.

§3:
Die monatliche Inklusivmiete beträgt € xxx
Hierin enthalten sind alle Neben.kosten nach der Betriebskostenverordnung. Nicht enthalten sind die Haushaltsstromkosten
für den Wohnraum. Hierfür ist auf eigenen Namen ein Stromliefervertrag mit einem Stromlieferanten,
beispielsweise ••••••• o .ä. abzuschließen.

Der Nettomietanteil (Anteil der Miete ohne Nebenkosten) kann sich alle zwei Jahre um€ 15,-- erhöhen. Unabhängig
hiervon kann sich der Mietanteil der eingerechneten Neben.kosten entsprechend der Preisentwicklung
dieser Kosten erhöhen oder vermindern.

Die Miete ist monatlich am ersten Tag des Monats im Voraus fällig. Der Mieter verpflichtet sich zur Erteilung
einer Mieteinzugsermächtigung für die Dauer der Mietzeit.

Die erste · Monatsmiete ist mit der zu leistenden Kaution vor Übergabe der Wohnung in bar zu entrichten. Die
darauf folgenden Mieten werden monatlich am ersten Werktag des Monats von folgendem Konto im SEPA -
Lastschriftverfahren eingezogen:

Bankdaten

Unterschrift des Mieters

Bei Undurchführbarkeit des monatlichen Lastschrifteinzugs hat der Mieter die entstehenden Kosten zu tragen.
Für notwendige Mahnungen werden Mahngebühren von € 5,00 pro Mahnung erhoben.

Der Mieter hat eine Kaution in Höhe von€ 500,-- zu stellen. Diese ist vor Übergabe der Wohnungsschlüssel in
bar zu entrichten.

$4:
Die Rechte und Pflichten der Mietparteien bestimmen sich im Übrigen nach den folgenden Bestandteilen
des Mietvertrags:
a. Hausordnung
b. B. Brandschutzordnung
c. Inventarverzeichnis des vermieteten Wohnraums entsprechend dem Übergabeprotokoll
d. Benutzungsordnung Internet

§5:

Personenbezogene Daten.des Mieters dürfen zum Zweck des verwaltungsmäßigen Vollzugs im Wege der elektronischen
Datenverarbeitung verwandt werden.

Ort, Datum

Unterschrift, Vermieter
Unterschrift, Mieter

cauchy · Answer

&#167;2:  Die Mieträume werden zum vorübergehenden Gebrauch für die besonderen Zwecke des Studiums vermietet.  Es handelt sich laut Mietvertrag offensichtlich um ein Studentenwohnheim. Sollte dies stimmen, gelten einige Sonderregeln. Ein auf 1 Jahr befristeter Mietvertrag wäre bei normalem Wohnraum nicht möglich, bei Studentenwohnheimen geht das aber möglicherweise doch.     Da ich zuwenig Ahnung von diesen Sonderregelungen habe, kann ich zu Mietverträgen in Studentenwohnheimen wenig sagen. Der Mieter hat den Vertrag jedoch unterschrieben und kann sich meiner Meinung nach nicht damit herausreden, den Vertrag nicht verstanden zu haben. Dann hätte er ihn halt nicht unterschreiben dürfen.     Zu dem zusätzlichen Problem  Zusätzlichen Problem: Er hat die Möbel bei sich vor die Haustür gestellt, d.h. auf dem öffentlich zugänglichen Flur im Gebäude komplex, um den Geruch zu beseitigen. Diese Möbel sind jetzt gestohlen worden.  Er ist für die Möbel verantwortlich. Wenn die nicht wieder auftauchen, wird er den Zeitwert der Möbel ersetzen müssen. Wenn er nachweisen kann, dass von diesen Möbeln schädliche Ausdünstungen ausgehen, wird der Zeitwert der Möbel gegen null gehen. Ich weiß bloß nicht, wie er das jetzt noch nachweisen soll.    Was ich nicht verstehe: Wenn er der Meinung ist, dass die Möbel das Problem waren, dann sind die doch jetzt weg. Wo soll da ein Kündigungsgrund sein?

altona01 · Answer

Er sagt, dass er bei der Unterschrift nicht wusste, dass er eine Mindestmietdauer von einem Jahr hatte, da er kein Deutsch versteht und nur ein wenig Englisch.  Wenn man einen Vertrag unterschreibt, und das dürfte auch in China nicht anders sein, dann hat mit der Unterschrift sein Einverständnis mit dem Inhalt bestätigt. Da hilft es nie, zu sagen, man habe den Inhalt nicht verstanden. Im Zweifelsfall nimmt man ein Exemplar mit und sucht sich einen Übersetzer.  Für die gestohlenen Möbel wird der Gastwissenschaftler auch voll haften müssen.   Ich sehe überhaupt keine Möglichkeit, wie Sie ihm helfen können. Außer, wenn die Forderung des Vermieters über die Kosten der Möbel völlig unverhältnismäßig sein wird.

Ver · Answer

Der chinesische Gastwissenschaftler muss erst am Ende der Mietzeit die Möbel wieder reinstellen. Er hätte sie einlagern müssen. In der Zwischenzeit kann er das Apartment nach seinen Wünschen und auf seine Kosten möblieren.

Vorher ausziehen kann er, er muss nur bis zum Schluss dort Miete zahlen oder er bricht das Studium ab, ändert den Studienplatz oder zieht in eine andere Stadt um. Dann ist er in drei Monaten aus dem Mietvertrag raus.

Zitat:
Die Mietdauer ändert sich auf Wunsch des Mieters auf die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten wenn
1. das Studium abgebrochen wird und eine Exmatrikulationsbescheinigung des Lehrinstituts vorgelegt
wird,
2. die Änderung des Studienplatzes durch Vorlage eia~: Immatrikulation eines anderen Lehrinstituts vorgelegt
wird,
3. ein Umzug in eine andere Stadt durch Vorlage eines Nachweises des dortigen Einwohnermeldeamts
nachgewiesen wird.

Wenn er die Wohnung zurückgibt, muss er entweder die Möbel zurückgeben oder den Zeitwert ersetzen. Der Vermieter hat eine Inventarliste und vermutlich auch noch die Rechnungen für die Möbel. Möbel werden über 10 - 12 Jahre abgeschrieben. Der Gastwissenschaftler muss den Zeitwert zum Zeitpunkt des Auszugs ersetzen.

Zitat (von cauchy):
Wenn er nachweisen kann, dass von diesen Möbeln schädliche Ausdünstungen ausgehen, wird der Zeitwert der Möbel gegen null gehen. Ich weiß bloß nicht, wie er das jetzt noch nachweisen soll.

Cauchy, vergiß es. Geruch ist so schwer nachzuweisen, vor allem gerichtsfest. Das ist so aufwendig, das lohnt sich nicht. Außer alle Bewohner mit denselben Möbeln haben ähnliche Probleme.... Außerdem könnte es ein Problem des Chinesen sein. Deren Geruchsempfinden ist anders als das von Europäern.

Kamuro · Answer

Alles klar. Er kommt also so nicht mehr raus. Ich vermute, dass der Vermieter auch keinen Nachmieter akzeptieren muss, wenn der Gastwissenschaftler einen sucht, oder?

Bzgl. der Möbel noch eine Frage: Wo werden die Möbel aufgelistet, dass sie in der Wohnung sind? Oben habe ich den vollständigen Mietvertrag kopiert. Da ist also nichts. Es gab wohl bei der Übergabe auch kein Protokoll. Da also auch nichts.
Muss der Vermieter die verhandenen Möbel nicht irgendwie schriftlich aufführen/nachweisen?

Anitari · Answer

Wenn man einen Vertrag unterschreibt, und das dürfte auch in China nicht anders sein, dann hat mit der Unterschrift sein Einverständnis mit dem Inhalt bestätigt.     Das mag zwar für die meisten Verträge gelten, nicht aber für Wohnraummietverträge. Hier ist die Vertragsfreiheit ziemlich eingeschränkt. Vor allem dann wenn Klauseln zum Nachteil des Mieters sind.

Anitari · Answer

&#167;1:  Der Vermieter vermietet dem &lpar;der&rpar; Mieter&lpar;in&rpar; in der &#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226; eine Wohnunterkunft in dem Appartement- Nr: &#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;.  Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2015 um 0.00 Uhr mit einer Laufzeit von einem Jahr und verlängert sich um ein weiteres Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf des jeweiligen Mietjahres schriftlich gekündigt wird.    Diese Klausel wäre in einem Mietvertrag über "normalen" Wohnraum unwirksam.    Das in dem Haus möblierte Appartements an Studierende vermietet wird macht es noch lange nicht zu einem Studentenwohnheim.    Also wäre erst mal zu klären ob das Haus ein ganz "normales" Mehrfamilienhaus oder tatsächlich ein Studentenwohnheim ist.    Der BGH definiert Studentenzimmer/-Wohnungen so:    BGH, Urteil vom 13.6.2012, AZ: VIII ZR 92/11    Der soziale Mieterschutz bei der Vermietung von Wohnraum bedeutet für den Vermieter im Wesentlichen, dass er das Mietverhältnis nicht ohne Grund bzw. ein sog. "berechtigtes Interesse" &lpar;vgl. &#167; 573 Abs. 1 BGB&rpar; kündigen kann. Hiervon ausgenommen sind aber nach &#167; 549 Abs. 3 BGB "Studentenwohnheime".    Der Bundesgerichtshof &lpar;BGH&rpar; hat nun klargestellt, dass im Hinblick auf die gesetzgeberische Entstehungsgeschichte der Norm von einem Studentenwohnheim nur dann gesprochen werden könne, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. &#167; 549 Abs. 3 BGB diene nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrunde liegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsse sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.

Kamuro · Answer

Zitat:&#167;1:  Der Vermieter vermietet dem &lpar;der&rpar; Mieter&lpar;in&rpar; in der &#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226; eine Wohnunterkunft in dem Appartement- Nr: &#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;&#8226;.  Das Mietverhältnis beginnt am 01.04.2015 um 0.00 Uhr mit einer Laufzeit von einem Jahr und verlängert sich um ein weiteres Jahr, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum Ablauf des jeweiligen Mietjahres schriftlich gekündigt wird.    Diese Klausel wäre in einem Mietvertrag über "normalen" Wohnraum unwirksam.    Das in dem Haus möblierte Appartements an Studierende vermietet wird macht es noch lange nicht zu einem Studentenwohnheim.    Also wäre erst mal zu klären ob das Haus ein ganz "normales" Mehrfamilienhaus oder tatsächlich ein Studentenwohnheim ist.    Der BGH definiert Studentenzimmer/-Wohnungen so:    BGH, Urteil vom 13.6.2012, AZ: VIII ZR 92/11      Der soziale Mieterschutz bei der Vermietung von Wohnraum bedeutet für den Vermieter im Wesentlichen, dass er das Mietverhältnis nicht ohne Grund bzw. ein sog. "berechtigtes Interesse" &lpar;vgl. &#167; 573 Abs. 1 BGB  &rpar; kündigen kann. Hiervon ausgenommen sind aber nach &#167; 549 Abs. 3 BGB   "Studentenwohnheime".    Der Bundesgerichtshof &lpar;BGH&rpar; hat nun klargestellt, dass im Hinblick auf die gesetzgeberische Entstehungsgeschichte der Norm von einem Studentenwohnheim nur dann gesprochen werden könne, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziere, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsehe. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. &#167; 549 Abs. 3 BGB   diene nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit ihm nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Das der Rotation zugrunde liegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters müsse sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.    Auf der Homepage steht "Studienresidenz". Es ist kein staatliches Studentenwohnheim, da der Besitzer eine Immobiliengruppe ist. Ich bin mir auch recht sicher, dass nicht nur Studenten darin wohnen, da unser Gastwissenschaftler auch kein Student ist.  Gibt es eine klare Definition, wann sich ein Wohnkomplex Studentenwohnheim nennen darf?

Ver · Answer

Gibt es eine klare Definition, wann sich ein Wohnkomplex Studentenwohnheim nennen darf?    Ich glaube mich zu erinnern, dass es als Studentenwohnheim auch geplant und genehmigt sein muss, damit es auch miettechnisch als Studentenwohnheim gilt.    Ist wahrscheinlich wieder eine Einzelfallentscheidung.    Dann bleibt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten und das Problem mit den Möbeln!     @ Kamuro: In Ihrem Text steht unter Anlagen etwas von der Inventarliste. Da sollten die Möbel draufstehen.    -- Editiert von Ver am 23.04.2015 09:38

JenAn · Answer

Das mag zwar für die meisten Verträge gelten, nicht aber für Wohnraummietverträge. Hier ist die Vertragsfreiheit ziemlich eingeschränkt. Vor allem dann wenn Klauseln zum Nachteil des Mieters sind.    Jein. Natürlich sind vertragliche Regelungen an Gesetz und Rechtsprechung zu messen. Das ist aber für alle gleich, für den Deutschen wie für den des Deutschen nicht mächtigen Chinesen.  Aber auch bei Mietverträgen gilt: das Argument "habe nicht verstanden, was ich da unterschreibe" ist grundsätzlich kein Anfechtungsgrund.

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