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Baugenehmigung

Rechtsberatung und Informationen zu Baugenehmigung und Baurecht, Architektenrecht.

Jede Baugenehmigung bedeutet ein langwieriges Verfahren. Bevor der erste Spatenstich getätigt werden kann, ist in der Regel die Durchführung eines förmlichen Genehmigungsverfahrens erforderlich. Und da gilt es, einiges zu beachten: Welche Unterlagen muss ich einreichen? Stimmt mein Vorhaben überhaupt mit den Festsetzungen des Bebauungsplans der Gemeinde überein? Was passiert, wenn mein Nachbar etwas gegen meine Bauabsichten hat? Was kann ich unternehmen, wenn mein Bauantrag abgelehnt wird?

Das sagt das Gesetz

BauGB (Baugesetzbuch)

§ 30 Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans

(1) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der allein oder gemeinsam mit sonstigen baurechtlichen Vorschriften mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthält, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(2) Im Geltungsbereich eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dem Bebauungsplan nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.

(3) Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der die Voraussetzungen des Absatzes 1 nicht erfüllt (einfacher Bebauungsplan), richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35.


NBauO (Niedersächsische Bauordnung)

§ 67 - Bauantrag und Bauvorlagen

(1) Der Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung (Bauantrag) ist schriftlich bei der Gemeinde einzureichen. Zum Bauantrag sind alle für die Beurteilung der Baumaßnahmen und die Bearbeitung erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen.

(2) Die Bauaufsichtsbehörde kann verlangen, dass die bauliche Anlage auf dem Grundstück dargestellt wird, soweit sich in besonderen Fällen anders nicht ausreichend beurteilen lässt, wie sie sich in die Umgebung einfügt.

(3) Der Bauantrag muss von der Bauherrin oder dem Bauherrn und von der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser mit Tagesangabe unterschrieben sein. Die Bauvorlagen müssen von der Entwurfsverfasserin oder dem Entwurfsverfasser mit Tagesangabe unterschrieben sein. Die von Sachverständigen im Sinne des § 53 Abs. 2 Satz 2 angefertigten Bauvorlagen müssen auch von diesen mit Tagesangabe unterschrieben sein.

Häufige Fragen & Antworten

Nach welchen Rechtsnormen richten sich die Baugenehmigungsverfahren?

In den Bauordnungen der Länder ist geregelt, welche Verfahrensarten für den Bauherrn bei Beantragung einer Baugenehmigung zur Verfügung stehen, z. B. in Baden-Württemberg das Bauantragsverfahren, das vereinfachte Verfahren oder das Kenntnisgabeverfahren. Nicht alle Bauvorhaben sind dabei genehmigungs- oder anzeigepflichtig. Die Bauordnungen führen auch zahlreiche Vorhaben auf, die verfahrensfrei sind.

Was ist ein Vorbescheid einer Baugenehmigung?

Bei vielen Bauvorhaben gibt es einzelne Punkte, die die Genehmigungsfähigkeit des gesamten Vorhabens in Frage stellen. Müsste der Bauherr in solchen Fällen einen kompletten Bauantrag mit allen erforderlichen Unterlagen einreichen, so wäre dies umständlich und zeitraubend und bei negativem Ausgang mit oft beträchtlichen und dann vergeblichen Planungskosten verbunden.

In derartigen Fällen bietet sich daher die Einholung eines Bauvorbescheids an. Dabei handelt es sich um eine Art "Minibaugenehmigung", die sich lediglich auf einzelne Punkte der Baugenehmigung bezieht. Einreichen müssen Sie die Unterlagen, die erforderlich sind, um in dem Antrag angesprochenen Fragen beurteilen und beantworten zu können. Sie erhalten dann einen Bauvorbescheid, in dem sich die Behörde zu diesem Punkt verbindlich äußert.

Der Vorteil für Sie: Das Bauamt ist an die getroffene Entscheidung gebunden. Diejenigen Punkte, zu denen sich die Behörde geäußert hat, werden im späteren Verfahren nicht mehr geprüft. Der Bauvorbescheid wird jedoch ungültig, wenn nicht innerhalb von drei Jahren seit seiner Erteilung ein entsprechender Bauantrag gestellt wird.

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Was muss der Antrag zur Baugenehmigung enthalten?

Kommen Sie - gegebenenfalls durch entsprechende Beratungen des Bauamts - zu dem Ergebnis, dass für Ihr Vorhaben eine Genehmigung erforderlich ist, müssen Sie bei der Gemeinde einen schriftlichen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung einreichen.

Der Bauantrag ist in der Regel formgebunden, wobei Sie die Vordrucke beim zuständigen Bauamt erhalten. Dem Antrag sind alle notwendigen Unterlagen beizufügen. Dazu gehören im Einzelnen:

- ein Lageplan, den Sie beim zuständigen Katasteramt erhalten und der auf Grundlage einer amtlichen Flurkarte zu erstellen ist
- eine Baubeschreibung, bei der das geplante Vorhaben insbesondere nach seiner Konstruktion und Nutzung zu erläutern ist
- Bauzeichnungen, in denen alle für eine Beurteilung notwendigen Angaben enthalten sind
- Zeichnung der Be- und Entwässerungsanlage
- Zeichnung der Einfriedung des Vorgartens
- Anordnung der Kfz-Stellplätze

Wichtig: Die Erstellung der Bauvorlagen, die mit dem Antrag zusammen eingereicht werden müssen, ist nur sachkundigen Personen vorbehalten. Diese "Entwurfverfasser" sind in der Regel Architekten oder Ingenieuere, die in der entsprechenden Entwurfverfasserliste bei der Architektenkammer bzw. Ingenieurkammer eingetragen sein müssen.
Entwürfe einfacher Art dürfen auch vom Bauherrn selbst eingereicht werden, sofern die Unterlagen fach- und sachgerecht ausgeführt werden.

Muss der Nachbar bei einer Baugenehmigung mit eingebunden werden?

Als Nachbar (Eigentümer benachbarter Grundstücke und unter besonderen Voraussetzung auch von Grundstücken im näheren Umkreis) müssen Sie am Baugenehmigungsverfahren beteiligt werden. Sie werden also über geplante Bauvorhaben in Ihrer Nachbarschaft informiert. Stimmen Sie den Bauplänen nicht zu, dann bekommen Sie eine Kopie der Baugenehmigung des Nachbarn zugeschickt. Dagegen können Sie sich mit einem Widerspruch und - wenn der zurückgewiesen wird - mit einer Klage vor dem Verwaltungsgericht wehren.

Erfolgsaussicht haben Sie aber nur, wenn durch das Bauvorhaben Gesetze oder Verordnungen verletzt werden, die speziell Sie als Nachbarn schützen sollen. Zum Beispiel Bestimmungen über Abstände für Häuser, Garagen oder Carports, die der Nachbar zu Ihrem Grundstück einhalten muss.

Was kann man bei Ablehnung der Baugenehmigung tun?

Wird Ihr Bauantrag abgelehnt und werden auch keine Ausnahmen oder Befreiungen erteilt, so muss das nicht zwingend dazu führen, dass Sie Ihre Bauabsichten für das Grundstück vollständig aufgeben müssen. Zum einen bietet sich natürlich für Sie die Möglichkeit an, durch eine Umplanung Ihrer Baupläne den Ablehnungsgrund auszuräumen.
Zum anderen können Sie gegen eine Ablehnung der Baugenehmigung den Rechtsweg bestreiten (in der Regel das Widerspruchsverfahren ).Hier sollten Sie jedoch im Einzelfall genau abwägen, ob Sie es auf einen Rechtsstreit ankommen lassen wollen oder ob es nicht vielleicht sinnvoller ist, Ihre Baupläne umzuändern. Maßgebliche Kriterien dürften für Sie dabei sein, wie wichtig der beanstandete Teil für das Gesamtvorhaben ist und welche Kosten mit der Umplanung verbunden sind. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren.

Was bedeutet Rücksichtsnahmegebot im Baugenehmigunsgverfahren?

Nicht jede baurechtliche Vorschrift oder Festsetzung in einem Bebauungsplan dient dem Schutz des Nachbarn.

Wird zum Beispiel eine Befreiung von einer Festsetzung des Bebauungsplans erteilt, welche nur dem Interesse der Allgemeinheit an einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung dient, mag diese Abweichung zwar tatsächlich rechtswidrig erteilt worden sein, der Nachbar kann sich aber auf diese Verletzung nicht erfolgversprechend berufen.

Nachbarrechte werden also nicht schon dann verletzt, wenn die Befreiung aus irgendeinem Grund rechtswidrig ist, sondern nur, wenn der Nachbar durch das Vorhaben infolge der zu Unrecht erteilten Befreiung unzumutbar beeinträchtigt wird und deshalb auf seine Interessen Rücksicht zu nehmen ist (sog.„Rücksichtnahmegebot").

Der häufigste Fall der Verletzung des Rücksichtnahmegebots ist die sog. „erdrückende oder abriegelnde Wirkung" des genehmigten Bauvorhabens. Die Bewertung einer solchen Wirkung ist naturgemäß immer eine Frage des konkreten Einzelfalls. Hauptkriterien bei der Beurteilung einer erdrückenden oder abriegelnden Wirkung sind üblicherweise die Höhe des Bauvorhabens und seine Länge sowie die Distanz der baulichen Anlage in Relation zur Nachbarbebauung. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

Brauche ich für jeden Bau eine Baugenehmigung oder gibt es auch genehmigungsfreie Bauten?

Grundsätzlich gilt: Jede Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung oder Beseitigung baulicher Anlagen ist baugenehmigungspflichtig.

Von diesem Grundsatz gibt es in den Landesbauordnungen jedoch zahlreiche Ausnahmen und Erleichterungen. Da die einzelnen Landesbauordnungen unterschiedliche Anforderungen an die Genehmigungsfreiheit eines Vorhabens stellen, können an dieser Stelle diese Ausnahmetatbestände nur im Überblick dargestellt werden. Einzelheiten finden Sie in der einschlägigen Landesbauordnung. Unter anderem sind genehmigungsfrei (Aufzählung nicht abschließend):

- kleinere Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten und Feuerstätten
- Gebäude geringer Höhe und Grundfläche (bis ca. 75 m Grundfläche)
- kleinere Gewächshäuser
- Solarenergieanlagen und Sonnenkollektoren
- Mauern und Einfriedungen bis 1, 80 m Höhe
- nichttragende Bauteile in baulichen Anlagen
- Öffnungen für Fenster und Türen
- u.s.w.

Auch Wohngebäude geringer Höhe können genehmigungsfrei sein, sofern sie - neben anderen gesetzlichen Anforderungen - im Bereich eines hinreichend qualifizierten Bebauungsplans liegen, die Erschließung (Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung und straßenmäßige Anbindung) gesichert ist und die Gemeinde nicht verlangt, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden muss. Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, reicht eine Bauanzeige gegenüber dem Bauamt aus.

Was gilt bei einem Schwarzbau ohne Baugenehmigung, hat dieser nach einer gewissen Zeit Bestandsschutz?

Immer wieder trifft man auf die landläufige Meinung, ein Schwarzbau, also ein ungenehmigt errichtetes Gebäude, dessen fehlende Baugenehmigung längere Zeit unentdeckt geblieben ist, komme allein durch Zeitablauf in den Genuss des Bestandsschutzes mit der Folge, dass eine Baubeseitigung nicht mehr angeordnet werden dürfte. Diese Einschätzung ist unzutreffend und hat so manchen vorschnellen Bauherrn bereits ein Vermögen gekostet.

Wird eine bauliche Anlage im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, kann die Bauaufsichtsbehörde eine Beseitigungsanordnung bzw. Abbruch-/Abrissverfügung treffen.

Diese Beseitigungsanordnung kann beim Schwarzbau gegebenenfalls noch dadurch verhindert werden, dass durch die nachträgliche Einholung der Baugenehmigung und durch eventuelle bauliche Abänderungen am Gebäude doch noch ein rechtmäßiger Zustand hergestellt wird.

Ist dies aber unmöglich, weil die Errichtung oder Änderung der baulichen Anlage grundsätzlich nicht genehmigungsfähig war und ist, besteht keinerlei Bestandsschutz, und zwar auch dann nicht, wenn die bauliche Anlage schon jahrelang steht. (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

Wer muss den Bestandsschutz bei nicht bestehender Baugenehmigung nachweisen?

Es gilt folgende Beweislastregelung:

Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft haben oder dieses nach dieser Zeit verkaufen wollen, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien ihrer eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider Ihr Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus, da es hier insoweit keine derat geübte Rechtsprechungspraxis gibt, es zudem öffentliche Interessen und die der Nachbarn unzumutbar verkürzen würde. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

Wann hat ein Gebäude Bestandsschutz?

Bestandsschutz besteht nur dann, wenn das betreffende Gebäude zwar nach dem derzeit geltenden Recht nicht mehr genehmigt werden dürfte, aber früher formell und materiell rechtmäßig war. Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt die Rechtmäßigkeit des Vorhabens, dann ergibt sich hieraus das Recht, diesen Zustand erhalten zu dürfen ( passiver Bestandsschutz ). Dies gilt allerdings auch nur für die frühere rechtmäßige Nutzung. Wird die Nutzung im Laufe der Zeit geändert, z.B. Gewerbenutzung statt Wohnraum, und war diese zu keinem Zeitpunkt zulässig, dann entfällt damit auch der Bestandsschutz für das Gebäude.

Eine besondere Form des (aktiven) Bestandsschutzes ist gesetzlich in § 35 Abs. 4 BauGB geregelt. Danach kann aufgrund des Schutzes einer bereits vorhandenen baulichen Anlage im Außenbereich ein hiermit zusammenhängendes weiteres bauliches Vorhaben oder eine Nutzungsänderung gestattet werden, auch wenn dies nach der aktuellen Rechtslage eigentlich nicht möglich wäre. Hierbei handelt es sich um

die Änderung der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung eines Gebäudes
die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle
die Neuerrichtung eines zerstörten, gleichartigen Gebäudes
die Änderung oder Nutzungsänderung eines das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäudes
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen
die bauliche Erweiterung eines gewerblichen Betriebs (von Rechtsanwalt Martin Spatz)

Welche Folgen für den Bau hat eine fehlende Baugenehmigung?

Nicht (beweisbar – was von Ihnen auf Ihr eigenes Risiko zu gewährleisten wäre) genehmigte Bauten sind formell illegal.

Stellt sich zudem heraus, dass das Bauwerk gegen (bau- und sonstige) gesetzliche Bestimmungen und Verordnungen etc. verstößt, handelt es sich um die so genannte materielle Illegalität, was heißt, das errichtete Bauwerk ist überhaupt nicht genehmigungsfähig.

Nur in einem solchen Fall kann regelmäßig eine Abbruchverfügung ergehen.

Andere Nachtteile wie Bußgelder, Beschränkungen der Nutzung, Baustopp etc. sind aber dennoch behördlicherseits möglich.

Übrigens kann man sich nicht einfach darauf berufen, der Nachbar habe auch keine Baugenehmigung:

Grundsätzlich gilt, das es keine Gleichbehandlung im "Unrecht" gibt. (von Rechtsanwalt Daniel Hesterberg)

Kann Eigentümern die Nutzung bei Fehlen der Baugenehmigung untersagt werden?

Ja. Bereits das Fehlen einer Baugenehmigung berechtige die Bauaufsichtsbehörde zur Untersagung der Nutzung einer baulichen Anlage. Auch wenn die Baubehörde bislang von einem Einschreiten gegen den jahrzehntelangen Betrieb abgesehen hat, ist auch die Anordnung des Sofortvollzugs der Nutzungsuntersagung nicht zu beanstanden. (von Rechtsanwalt Philipp Adam)

Kann es Probleme bezüglich der Baugenehmigung bei Hinterlieger-Gründstücken geben?

Ja. Die zur Erteilung einer Baugenehmigung erforderliche rechtliche Sicherung der Erschließung ist bei so genannten Hinterlieger-Grundstücken problematisch. Als Hinterlieger-Grundstück bezeichnet man ein Grundstück, das nur über einen Stichweg mit der nächsten öffentlichen Straße verbunden ist, der über ein Grundstück führt, das andere Eigentümer als die Bauherren hat. Es ist nach den Landesbauordnungen grundsätzlich nicht ausreichend, dass die Erschließung für Zufahrt, Feuerwehrzufahrt und Medienanschlüsse des Hinterlieger-Grundstücks nur privatrechtlich durch Eintragung einer dinglichen Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Baugrundstücks erfolgt. Daneben muss in allen Bundesländern eine öffentlich rechtliche Sicherung der Erschließung treten. Ansonsten hätten es die Beteiligten Privaten in der Hand die rein privatrechtlich gesicherte Erschließung z.B. durch Aufhebung der Grunddienstbarkeit wieder zu beseitigen, so dass nach Errichtung des Bauprojekts ein baurechtswidriger Zustand entstehen könnte. Diese öffentlich rechtliche Sicherung der Erschließung erfolgt in fast allen Bundesländern durch die Eintragung einer Baulast zugunsten der Baubehörde. Nur in Brandenburg und Bayern erfolgt sie durch die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Geh-, Fahr- Leitungs- und Feuerwehrzufahrtsrecht) zugunsten des Landkreises. (von Rechtsanwalt Andre Jahn)

Gibt es Ausnahmeregelungen oder Befreiungen bei der Erteilung der Baugenehmigung?

Wenn zwingende Vorschriften der Genehmigung Ihres Vorhabens entgegenstehen, kann die Baugenehmigungsbehörde dem Vorhaben nur entsprechen, wenn Ausnahmen oder Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans gewährt werden.
Ausnahmen können dann erteilt werden, wenn die Gemeinde in dem Bebauungsplan bereits selbst vorgesehen hat, dass von einzelnen Festsetzungen unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden kann. Die Zulassung einer Ausnahme liegt im Ermessen der Baugenehmigungsbehörde. Sie wird jedoch nur begrenzt zugelassen, da ansonsten die Ordnungsfunktion des Bebauungsplans aufgeweicht werden würde.
Eine Befreiung wird erforderlich, wenn Ihr Vorhaben Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht und Abweichungen nicht ausdrücklich vorgesehen sind. Auch die Zulassung einer Befreiung liegt im Ermessen der Behörde, von ihr wird jedoch nur in atypischen Einzelfällen Gebrauch gemacht.

Gibt es Besonderheiten bei vermieteten Souterrainwohnungen für Mieter und Vermieter?

In der Beratungspraxis zeigt sich immer wieder, dass Hauseigentümer wissentlich oder unwissentlich (weil so erworben) Wohnungen im Souterrain vermieten, die in ehemaligen Kellerräumen, Waschküchen oder Abstellräumen errichtet wurden und baurechtlich eine Nutzung als Wohnung weder eingeholt noch genehmigt ist bzw. die Räume für Wohnnutzungen nicht genehmigungsfähig sind.

Aus diesem Grunde sollten sich Mieter zumindest bei einer Anmietung die Baugenehmigung vorlegen lassen. In den sog. "grün"-gestempelten Baugenehmigungsplänen müssen die Räume darin als zu Wohnzwecken ausgewiesen sein. Ansonsten ist der Ärger für Vermieter und Mieter vorprogrammiert, wenn die Bauaufsicht Kenntnis von einer unzulässigen Nutzung erhält. In diesem Fall wird die Bauaufsicht die Nutzung untersagen, mit der Folge, dass sich der Mieter eine neue Wohnung suchen muss. Zumindest kann der Mieter dann gegenüber dem Vermieter Schadensersatzforderungen geltend machen. (von Rechtsanwalt Lothar Eichholz)

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