Kündigung Mietrecht

Kann eine Kündigung mietvertraglich ausgeschlossen werden?

Ja, das ist möglich! Der Bundesgerichtshof (BGH) hält einen formularvertraglichen Kündigungsverzicht bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zu einem Zeitraum von 4 Jahren grundsätzlich für zulässig, wenn es sich um einen beiderseitigen Kündigungsverzicht handelt (BGH, Az.: VIII ZR 27/04). Mit einer Individualvereinbarung soll sogar ein Kündigungsverzicht des Mieters sogar bis 5 Jahre zulässig sein (BGH, VIII ZR 81/03).

Einschränkende Regelungen sind allerdings bei Staffelmietvereinbarungen zu berücksichtigen. Ist eine Staffelmiete vereinbart, kann das Kündigungsrecht des Mieters höchstens 4 Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden (§ 557 a Abs. 3 BGB).
(von Rechtsanwalt Roger Blum)

Was gilt bei Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags durch den Mieter?

Ein unbefristetes Mietverhältnis kann nach § 542 BGB unter Beachtung der Fristen des § 573 c BGB gekündigt werden. Im Falle der Mitmiete müssen beide Partner die Kündigung erklären. (von Rechtsanwalt Olaf Bartsch)

Wann kann ein Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen?

Folgende Gründe erlauben eine fristlose Kündigung:

- Die Wohnung kann aufgrund schwerster Mängel nicht mehr so genutzt werden, wie es der Mietvertrag eigentlich vorsieht. Dies kann z.B. bei starken Lärmstörungen oder extremem Schimmelpilz der Fall sein. Der Mieter muss jedoch den Mangel angezeigt und eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Mit ungenutztem Ablauf der Frist kann der Mieter fristlos kündigen.

- In der Wohnung drohen dem Mieter erhebliche Gesundheitsgefahren.
Dies kann der Fall sein bei erhöhten Konzentrationen von Giftstoffen wie Asbest oder ähnlichem.

- Der Vermieter verstößt grob gegen seine mietvertraglichen Pflichten.
Dies kann z.B. der Fall sein bei Manipulationen an der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter oder bei Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz.

- Der Hausfrieden ist nachhaltig gestört. Aufgrund der Störung muss eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar sein. Dies kann z.B. der Fall sein bei Hausfriedensbruch durch den Vermieter, Beleidigungen oder tätlichen Angriffen.

Wichtig: Liegt eine wirksame fristlose Kündigung durch den Mieter vor, kann dieser Schadensersatz für alle durch den Umzug anfallenden Kosten verlangen.

Bestehen bei Mietverträgen Sonderkündigungsrechte für den Mieter?

Sowohl bei Zeitmietverträgen, bei denen der Mieter noch lange an den Mietvertrag gebunden ist, als auch bei Verträgen mit gesetzlichen Kündigungsfristen kann es Sonderkündigungsrechte geben, durch die das Mietverhältnis kurzfristig beendet werden kann.
Gründe für eine Sonderkündigungsrecht können sein:
Mieterhöhung
Modernisierungsmaßnahmen
Dienstortversetzung
Tod des Mieters ergibt ein Sonderkündigungsrecht des Ehepartners

Welche Formvorschriften muss der Mieter bei der Kündigung einhalten?

Wirksam ist nur eine schriftliche Kündigung, die mündliche Kündigung reicht nicht. Ebenso unwirksam sind Kündigungen, die mittels E-Mails, Fax oder Telegramm übermittelt werden.

Adressaten des Kündigungsschreibens sind die Vermieter, und zwar alle im Mietvertrag aufgeführten Vermieter: bei Ehepaaren ist die Kündigung an beide Partner zu richten.
Die Kündigung muss von jedem Mieter eigenhändig unterschrieben werden. Wird also eine Wohngemeinschaft aufgelöst, reicht die Kündigung nur eines Mieters nicht aus!
Zu beachten ist folgender Grundsatz: Wird eine Wohnung gemeinsam angemietet, kann diese nur gemeinsam gekündigt werden. Will nur einer ausziehen, reicht seine Kündigung allein nicht aus.
Weiterhin sollte die Kündigung unbedingt als Einschreiben mit Rückbrief verschickt werden, um Gewissheit über Erhalt mit genauem Datum zu haben.

Wer Ist Adressat der Kündigung durch den Mieter?

Die Kündigung muss an alle Vermieter adressiert sein, die als solche im Mietvertrag eingetragen sind. Dies gilt auch dann, wenn es sich bei den Vermietern um ein Ehepaar handelt. Umgekehrt muss die Kündigung auch von allen im Mietvertrag enthaltenen Mietern unterschrieben sein. Ist dies nicht der Fall, ist die Kündigung nicht wirksam und das Mietverhältnis verlängert sich im Zweifel um mindestens einen Monat, für den die Miete weiter entrichtet werden muss. Dies ist insbesondere bei klassischen Wohngemeinschaften zu beachten. Hier müssen alle Mieter die Kündigung unterschreiben, um aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.

(von Rechtsanwalt Frank Preidel)

Wer muss den Zugang der Kündigung durch den Mieter beweisen?

Den Mieter trifft die Beweislast im Hinblick auf den (rechtzeitigen) Zugang der Kündigung. Dafür eignet sich ein Einschreiben nicht. Eine Möglichkeit ist, sich den Zugang vom Vermieter oder der Hausverwaltung ausdrücklich schriftlich auf einer Abschrift bestätigen zu lassen. Die andere Option ist, die Kündigung mit einem Zeugen zusammen in den Briefkasten des Vermieters zu werfen bzw. zusammen mit einem Zeugen abzugeben. Der Zeuge muss den Inhalt des Kündigungsschreibens und den Zeitpunkt des Zugangs später bestätigen. Er sollte sich deshalb entsprechende Notizen auf einer Kopie der Kündigung machen.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Wann kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Der Vermieter darf nur dann kündigen, wenn er einen besonderen Kündigungsgrund darlegen und nachweisen kann. Ohne einen solchen Kündigungsgrund gibt es zumeist auch keine Kündigung des Mietvertrages.

Doch wie so oft: Dort wo es Regeln gibt, gibt es auch Ausnahmen. In besonderen Situationen kann der Vermieter einen Mietvertrag ohne Grund durch eine ordentliche Kündigung beenden. Einfach nur, weil er es möchte. Doch hierbei handelt es sich um Ausnahmen.

Betroffen von diesen einfacheren Kündigungsmöglichkeiten sind zunächst solche Wohnungen, die nicht dem sozialen Mieterschutz unterliegen, § 549 BGB, insbesondere

- Wohnraum im Studenten und Jugendwohnheim
- Wohnraum der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (z.B. Ferienwohnung oder ähnliche kurzfristige Vermietungen)
- möblierte und vom Vermieter selbst bewohnte Wohnungen, sofern die Wohnung nicht dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie vermietet wurde.

Allerdings können auch "normale" Wohnungen von dem Vermieter in einer besonderen Konstellation ohne Kündigungsgrund gekündigt werden. Eine solche "erleichterte Kündigung" ist für den Vermieter dann möglich, wenn er selbst in dem Gebäude wohnt und in dem Gebäude nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind. Zwar verlängert sich in diesem Fall die Kündigungsfrist um 3 weitere Monate, allerdings muss der Vermieter nicht einen der später geschilderten Kündigungsgründe vorweisen. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Was sind Gründe, die eine Kündigung durch den Vermieter erlauben?

Die Kündigungsgründe sind im Wesentlichen in § 573 BGB geregelt. Besonders wichtig: Pflichtverletzungen des Mieters und Eigenbedarf. Weniger relevant ist hingegen die so genannte Verwertungskündigung.

Pflichtverletzungen des Mieters:
Selbstverständlich kann der Vermieter dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten verletzt. Im Vordergrund steht hierbei sicherlich die Nichtzahlung der Miete. Zahlt der Miete bei 2 aufeinanderfolgenden Monaten mehr als 1 Monatsmiete nicht oder über mehrere Monate hinweg insgesamt 2 Monatsmieten nicht, so darf der Vermieter sogar fristlos kündigen. Eile ist hier geboten, da jeder weitere Monat zu einem weiteren Mietausfall führen kann. Aber auch andere Pflichtverletzungen können einen Kündigungsgrund begründen. Die verspätete Mietzahlung, die Tierhaltung trotz Verbot, unerlaubte Untervermietung, Nichteinhaltung der Hausordnung, Beleidigungen anderer Mieter oder des Vermieters... Es sind viele Verstöße des Mieters denkbar.

Eigenbedarf:
Verhält sich der Mieter vertragsgemäß, stellt der "Eigenbedarf" in vielen Fällen die einzige Möglichkeit dar, um einen Mietvertrag zu kündigen. Eigenbedarf besteht dann, wenn der Vermieter oder nahe Angehörige die Wohnung für sich nutzen möchten. Zuletzt hat der Bundesgerichtshof nochmals klargestellt, dass es insbesondere einen Grund für eine Wohnraumkündigung darstellt, wenn Eltern ihren Kindern eine vermietete Wohnung zur Gründung eines eigenen Hausstandes überlassen möchten. Entscheidend hierbei ist, dass der Nutzungswunsch zumindest nachvollziehbar ist. Dem Vermieter und seinen Angehörigen ist hierbei allerdings ein gewisser Ermessenspielraum bei der Nutzung der Wohnung einzuräumen, da die Gerichte nicht in die Lebensplanung der Vermieter eingreifen möchten.

Auch die Nutzung einer Wohnung zur Aufnahme einer gewerblichen Tätigkeit wurde zuletzt als zulässiger Kündigungsgrund anerkannt. (von Rechtsanwalt Maximilian A. Müller)

Kann der Vermieter wegen Eigenbedarf für gewerbliche Nutzung kündigen?

Ja. Wohnungseigentümer können ihrem Mieter üblicherweise die Wohnung kündigen, wenn sie diese für sich selbst oder einen nahen Angehörigen benötigen. Eigenbedarfskündigungen sind allerdings nicht nur dann zulässig, wenn die Räume als Wohnung genutzt werden sollen, sondern auch dann, wenn diese gewerblich genutzt werden sollen.

(von Rechtsanwältin Constanze Becker)

Ist Rauchen ein Kündigungsgrund?

Rauchen – auch übermäßiges Rauchen - stellt eine vertragsgemäße Nutzung der Mieträume dar. Ein Rauchverbot ist nach den geltenden Gesetzen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht möglich, da dies zum Kernbestand der alltäglichen Nutzung gehört. Dies ist höchstrichterlich bereits festgestellt. Rauchen ist somit immer noch vom Vermieter hinzunehmen.

Allerdings muss es der Vermieter eines Mehrfamilienhauses nicht dulden, dass Zigarettenrauch im Treppenhaus zu unzumutbaren und unerträglichen Geruchsbelästigungen führt. Der Grund hierfür liegt in dem Schutz der körperlichen Unversehrtheit der weiteren Mieter. Da Rauchen in einer Mietwohnung gestattet ist, stellt nicht dies den Anknüpfungspunkt für den Kündigungsgrund dar, sondern das unzureichende Lüftungsverhalten, das die vorstehend genannte Beeinträchtigung begründet.
(von Rechtsanwältin Solveig Maria Curati)

Kann der Vermieter dem Mieter bei Nichtzahlung der Kaution kündigen?

§ 569 Abs. 3a BGB sieht vor, dass eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Verzugs von zwei Kautionsraten möglich ist, ohne dass der Vermieter zuvor den Mieter abmahnen muss. (von Rechtsanwalt Ralf Mydlak)

Berechtigen wiederholte verspätete Mietzahlungen zur Kündigung?

Grundsätzlich kommt eine Kündigung auch bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung in Betracht. Sind im Mietvertrag keine abweichenden Regelungen getroffen, ist die Miete gemäß §§ 556 b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats (bei vereinbarter monatlicher Zahlungsweise) zu zahlen.

Zahlt der Mieter regelmäßig verspätet (hier genügen wenige Tage), kann der Vermieter kündigen.

Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter zunächst den Mieter abgemahnt hat. Auch der Zugang der Abmahnung muss bewiesen werden.

Nach wirksamer Abmahnung reicht grundsätzlich eine weitere verspätete Mietzahlung aus. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug durch Zahlung der offenen Miete unwirksam werden?

Die vollständige Nachzahlung der Mietrückstände bewirkt nur eine Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung, nicht automatisch auch einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung.

Wird einem Mieter wegen Zahlungsrückstands fristlos gekündigt, kann er die Wirkung der fristlosen Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses) dadurch beseitigen, dass er innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage alle Mietrückstände vollständig ausgleicht.
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann dem Mieter trotz Zahlung der offenen Miete die Räumung drohen?

Ja! Das Landgericht Berlin: Die Heilung der Wirkungen der zugleich ausgesprochenen fristlosen Kündigung durch die Bezahlung aller offen stehenden Mieten bewirkt nicht zugleich die Heilung der Wirkung der fristgemäßen Kündigung. Das Festhalten des Vermieters an der fristgemäßen Kündigung ist nicht treuwidrig im Sinne von § 242 BGB, wenn der Mieter auch früher bereits mit der Mietzahlung in einer Weise in Verzug geraten war, die zur Kündigung berechtigte (LG Berlin, Urteil vom 17. Januar 2014 – 65 S 366/13 –, juris). (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann der Vermieter wegen Vertragsverletzungen und Störung des Hausfriedens kündigen?

Ja. Auch sonstige Vertragsverletzungen, wie z.B. Beleidigungen des Vermieters oder seiner Angestellten, Straftaten zum Nachteil des Vermieters o.ä. kommen grundsätzlich als Kündigungsgrund in Betracht. In weniger schweren Fällen ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung erforderlich.

Auch wer immer wieder den Hausfrieden stört, kann gegebenenfalls gekündigt werden. Dies sogar dann, wenn das vertragswidrige Verhalten des Mieters auf einer krankhaften Störung beruht (BGH, Urteil vom 8.12.2004, AZ: VIII ZR 218/03).
(von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Bedarf es einer Abmahnung des Vermieters vor dem Ausspruch der mietrechtlichen Kündigung?

Die Abmahnung zieht keine unmittelbaren Rechtsfolgen nach sich. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzungen nach §§ 573 Absatz 1, 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB setzt keine vorhergehende Abmahnung voraus.

Jedoch kommt der Abmahnung erhebliches Gewicht dann zu, wenn das Fehlverhalten an sich kein erhebliches Gewicht hat, aber die Missachtung der Abmahnung ihr das erforderliche Gewicht verleiht und den Vermieter in die Position versetzt kündigen zu können.

Daraus kann nun als Faustformel abgeleitet werden, dass immer, wenn kein besonders schweres Fehlverhalten vorliegt, der Vermieter erst nach ausgesprochener Abmahnung wirksam kündigen kann. (von Rechtsanwalt Kerem Türker)

Welche Formerfordernisse gelten für eine Kündigung durch den Vermieter?

Die Kündigung bedarf der Schriftform. Wird sie von einem Bevollmächtigten oder einer Hausverwaltung ausgesprochen, sollte stets eine Originalvollmacht mit angefügt sein.
Die Kündigung sollte nachweislich zugestellt worden sein. Am besten ist ein Bote, der Einwurf in den Briefkasten oder eine durch Zeugen belegbare Zustellung per Einschreiben mit Rückschein.
(von Rechtsanwalt Thomas Nippold)

Was muss der Vermieter bei einer Kündigung eine Wohngemeinschaft oder eines Ehepaares beachten?

Bei einer Mietermehrheit - Eheleuten, Lebens- oder Wohngemeinschaft - muss die Kündigung an alle Mieter gerichtet werden, andernfalls ist sie unwirksam. Bestehen nun Zweifel, ob eine weitere Person Mieter geworden ist, sollte die Kündigung deshalb sicherheitshalber auch an diese gerichtet werden, denn im Zweifel gilt: Lieber zuviel, als zu wenig! (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Wie sollte man als Vermieter beweissicher eine Kündigung zukommen lassen?

Die Kündigung sollte unbedingt per Boten zugestellt werden. Ein Einschreiben sorgt nicht für eine gleichermaßen rechtssichere Zustellung, weil der Vermieter damit nur beweisen kann, dass der Mieter ein Schreiben erhalten hat, aber nicht welchen Inhalt das Schreiben hatte. Es ließe sich etwa vom Mieter behaupten, dass der Briefumschlag leer war. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann der Mieter der Kündigung widersprechen?

Ja! Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

Kann der Mieter bei einer unwirksamen Kündigung Schadenersatz vom Vermieter verlangen?

Stellt sich (z.B. nach einem Rechtsstreit) heraus, dass der Vermieter falsche Angaben zur Begründung einer Kündigung gemacht hat und ein Kündigungsgrund tatsächlich nicht besteht, stellt dies eine Vertragsverletzung dar und dem Mieter wird ein Anspruch auf Ersatz des ihm dadurch entstandenen Schadens zustehen. Ist die Kündigung aber bereits aus formellen Gründen unwirksam, weil sie gar nicht erst begründet ist oder nicht von allen Vermietern unterschrieben oder an alle Mieter gerichtet ist, trifft den Vermieter keine Schadensersatzpflicht. (von Rechtsanwalt Andreas Schwartmann)

Welche Kündigungsfristen sind von Mietern und Vermietern zu beachten?

Seit dem 1. September 2001 wurde die Kündigungsfrist des Mieters unabhängig von seiner Mietdauer grundsätzlich auf drei Monate gekürzt. Der Vermieter dagegen hat die alten Kündigungsfristen behalten, mit der Einschränkung, dass die maximale Kündigungsfrist auf neun Monate reduziert wurde. Für den Vermieter wächst die Kündigungsfrist von drei Monaten ab dem fünften Jahr auf sechs und ab dem achten Jahr Mietdauer auf neun Monate ( § 573 c BGB ).

Wann muss die Kündigung zugegangen sein?

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Monats bei dem Vermieter eingehen, damit dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mitzählt. Erhält der Vermieter die Kündigung dagegen nur einen Tag später, beginnt die Kündigungsfrist erst im folgenden Monat. Bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist muss der Mieter dann noch vier Monate Miete zahlen.
Der Samstag zählt im Mietrecht als Werktag!

Was ist eine Verwertungskündigung?

Der Vermieter hat, wenn ihm die Wohnung oder das Haus gehört, das er vermietet hat, ein Kündigungsrecht nach § 573 Abs. 1 BGB, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Abs. 2 Nr. 3 BGB bestimmt dann, dass der Vermieter u.a. ein berechtigtes Interesse hat, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. (von Rechtsanwalt Alexander Bredereck)

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